特殊情形下房屋征收 补偿安置对象的认定

随着我国经济的快速发展，城镇化进程的不断推进，项目建设用地的需求持续增长，政府需要通过行政征收行为，为经济建设提供大面积土地。征收过程中，其应当严格依照《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》，遵循“先补偿后搬迁”的原则，对被征收人的土地或房屋补偿后依照法定程序进行拆除。其中《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（简称“被征收人”）给予公平补偿。但是并非所有被征收房屋都权属清晰。实践中，征收部门对房屋、土地权属调查不清或权属认定错误，在缺少授权委托的情况下与无权处分人签订征收补偿协议，或者仅与部分房屋所有权人签订征收补偿协议的情况屡见不鲜。现笔者就以下几种常见情形分析如下：

一、继承。房屋征收之前或者过程中，房屋所有权人已经死亡，并且没有留下遗嘱和遗赠扶养协议。此种情况下，征收部门在作出房屋征收补偿行为时，应当根据实际情况，将房屋的所有共有人均列为被征收人。征收补偿款可由继承人另行分配或者通过民事法律程序解决。如果征收部门只与其中部分继承人签订补偿协议，协议无效。

二、买卖。一般来说，实施国有土地上房屋征收，被征收人应当为被征收房屋的所有权人。但在实践中，被征收人已经进行交易但未办理过户登记的现象也较为常见。法律规定，房屋所有权变更以登记为要件。故房屋买卖后未办理变更登记的，从权利外观而言出卖人是所有权人，但是征收补偿的目的是对现实居住人丧失居住场所的补偿，所以实践中应优先保护买受人对房屋的占有和使用等相关权益，即房屋被征收的补偿权益应归属于买受人。这既符合征收补偿条例的立法目的，也避免出现房屋买受人拒绝搬迁进而强拆的现象。

三、共有。在房屋征收过程中，产权调查和确定征收补偿安置对象，是房屋征收过程中的重要环节和事项。对于共有房屋，特别是夫妻已经离婚但未办理财产分割的共有情形，征收部门应履行产权调查的职责，并经全体共有人同意签订补偿协议并拆除房屋。如果征收部门仅与共有人之一签订协议且未得到其他共有权人确认，补偿协议无效，拆除房屋行为违法。陈雅芹 谭 琛 朱惠敏