2019年10月，原告吴某与被告张某签订房屋租赁合同，吴某将自己的商铺出租给张某经营超市，租期8年，即2019年10月8日至2027年10月7日，租金15000元/月，一年一付。张某按照约定支付了4年房租，后因超市经营亏损严重，张某遂找吴某协商，在补偿吴某3个月房租的前提下，提前解除涉案房屋租赁合同，但遭吴某拒绝。2023年10月，张某搬离涉案商铺，并向南京市建邺区法院提起诉讼，请求判令解除涉案房屋租赁合同。
本案的争议焦点是，作为违约方的张某是否享有单方面的合同解除权。一般情形下，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，一方因经济形势变化、履约能力等原因，导致无法继续履行长期合同，需要提前解约，而另一方拒绝解除合同，合同履行陷入僵局。如一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，一方面将导致房屋长期闲置，承租方在不占有使用房屋的情况下仍要支付大额租金，另一方面因承租方不使用房屋，支付租金的能力受到限制，使得出租方的租金收入也难以得到保障，不利于租赁双方。在此情形下，允许违约方向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系，从而打破合同僵局，但必须同时满足以下三个条件：违约方不存在恶意违约的情形；违约方继续履行合同，将对其明显不利；守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
本案中，张某因经营超市长期亏损，在与吴某协商提前终止合同无果的情况下搬离商铺，使得涉案房屋租赁合同事实上无法继续履行，合同陷入僵局。结合案件事实，张某不能继续履行合同的原因为超市长期严重亏损，并非恶意违约，如继续履行合同，张某不仅要支付大额租金，还要继续承担经营亏损，超出其承受能力，导致权益失衡。且在张某主动与吴某协商解除事宜时，吴某拒绝与张某协商补偿方案，坚持要求继续履行合同，违反了诚实信用原则。综上，法院依据《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，判决解除涉案房屋租赁合同，同时综合考量房屋租赁的市场行情、剩余租期、违约方过错程度等因素，判决张某补偿吴某租金损失6万元。 朱 颖