疫情防控期间租赁合同案件的解除权问题研究

疫情防控期间的房屋租赁合同纠纷案件频繁出现，对于该类租赁合同纠纷案件的合同解除权问题却鲜有研究，本文以一则2023年发生的真实纠纷为引，以期达到抛砖引玉的效果。2019年12月，某居委会（甲方、转让方）与某宾馆（乙方、受让方）签订《租赁协议》，约定居委会将其所有的房屋出租给该宾馆，租赁期限为5年，每年租金为40万元，并约定租金缴纳采取“先付后租”的方法，即每年租金于该租赁年度开始起算前支付。协议还约定一方违约，应向守约方支付违约金5万元，另应赔偿守约方因此所遭受的一切损失（即违约金另行计算，不抵冲损失）。如未按约定缴纳房租，居委会除有权要求宾馆承担违约责任外，还可以提前解除租赁协议。后因受疫情因素影响，宾馆未能按约足额支付租金，居委会诉至法院，要求解除合同、返还房屋、支付拖欠租金等。某宾馆则不同意解除合同，希望继续履行合同，并表示其已经在积极筹措资金，争取早日将欠付的租金结清。某宾馆还认为其之所以欠付租金是疫情导致宾馆经营困难，并不是主观上拖欠，所以不同意承担违约金，希望居委会作为政府单位可以理解宾馆的实际困难。

司法实践中，对此问题有两种观点，一种认为居委会享有合同解除权，另一种认为居委会不享有解除权。第一种观点认为，居委会以宾馆拖延支付租金为由，要求解除《租赁协议》。宾馆虽抗辩欠付租金是因为疫情，导致经营困难，不同意解除合同。但是双方签订的《租赁协议》已经明确约定租金缴纳采取“先付后租”方法，即每年租金于该租赁年度开始起算前支付。宾馆违反协议关于租金及缴纳时间的约定，法院应当尊重当事人的意思自治，严格按照当事人的约定，所以居委会可以提前解除协议。宾馆主张因受疫情因素影响，居委会不享有解除权，但宾馆所欠缴的租金数额明显超出其受疫情影响可以减免的租金数额，故其行为构成根本违约，居委会仍应当享有解除权。

第二种观点认为，最高法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，法院不予支持。宾馆、酒店行业确因新冠肺炎疫情及疫情防控措施受到较大影响，某宾馆租赁居委会的房屋用于经营，其逾期支付租金的情形构成违约，可以酌定其承担支付违约金的责任。但综合协议约定的租赁期间、疫情发生的期间及租金支付情况等因素，结合租赁合同租赁期限仅余最后一年的客观情况，宾馆的违约情形尚不构成根本违约，且宾馆具有继续履行案涉合同的意愿及相应履行能力，故居委会要求解除租赁合同的主张不应当予以支持。

笔者赞同第二种观点，某宾馆虽存在违约行为，但居委会在疫情防控期间未与某宾馆进行妥善协商，对于合同的履行、是否变更也有一定的过错。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定，应当承担赔偿损失等违约责任，但是在疫情的特殊时期，应当考虑到客观实际。在上述案例中，案涉宾馆的经营期间确实暴发疫情，且疫情对宾馆、酒店行业的冲击较大，导致租赁期间宾馆的整体经营状况不好，酌定某宾馆向居委会承担一定的违约责任即可，合同尚未到达必须解除的地步。其他的类似纠纷案件亦可以充分考虑到上述观点。朱明媚 费海鸥