今年上半年，商品房以旧换新政策在各地出台和落地节奏明显加快。以旧换新已成为当下消化存量商品住房、激发住房消费活力的重要手段。
据中指研究院监测，截至6月26日，全国已有超85城表态支持住房以旧换新，住房以旧换新，正在激活楼市“一池春水”。
以旧换新释放置换需求
6月13日，浙江海宁市房地产开发有限公司、海宁市城投集团资产经营管理有限公司发布关于开展商品房以旧换新试点活动公告。6月14日，海宁市民江建浩成为首批换房人之一。
长沙于4月发布的《关于支持居民购买改善住房的通知》规定，以旧换新政策鼓励各经营主体根据政策要求，结合自身经营计划按市场化原则组织实施。截至目前，城发恒伟、梦想置业、保利等企业均已响应并落地以旧换新政策。
5月，广州花都区在广州率先推出住房以旧换新活动。截至目前，已有超过400组意向买家咨询以旧换新政策，首批参与以旧换新的客户，目前已完成签约登记。
相比广州，南京住房以旧换新活动则已进入“2.0”阶段。4月底，南京发布关于开展存量住房以旧换新试点活动的公告，首批试点限额2000套。5月21日，首批参与南京市存量房以旧换新活动的10位业主代表正式签约，取得较好的市场反应。近日又启动了第二批以旧换新住房消费活动，推出了21个项目2780套房源。
据中指研究院监测，截至6月26日，全国已有超85城表态支持住房以旧换新。随着以旧换新的推出和陆续扩容，各家楼盘的来访量有明显增长，市场活跃度和流动性增强。
以旧换新对开发商开发新房客户也带来了积极作用。南京安居建设集团有限责任公司副总经理王胡浩介绍：“推出活动以来，我们的来访量和认筹量都大幅增加，大概是之前的3到4倍。”
以旧换新释放了市民的置换需求，新房、二手房成交加速。南京市住房保障和房产局数据显示，6月1日至20日，南京市新建商品房日均认购2.11万平方米，较5月同期增长29.8%，其中，6月21日，全市单日认购总套数达到546套，是“5·17”新政以来单日认购最高值。据我爱我家南京研究院的最新数据，6月17日至6月23日，南京二手房成交量环比有所增加，周成交量突破2600套，涨幅达26.8%。
业内人士认为，目前挂牌出售二手房的客户，不少有改善性换房需求，说明改善性住房需求有很大的扩展空间。推出以旧换新政策，可以减少居民换房障碍，推动房地产行业平稳健康发展。
多方联动、回购、补贴齐发力
各地住房以旧换新模式，主要是中介优先卖和国企收旧换新两种。据悉，中介帮卖旧房模式就是房企联合中介机构对旧房优先进行推广销售，如果一定期限内旧房售出，则按流程购买新房。国企收购旧房模式，则是由国资平台直接收购业主手中的旧房用作保障性住房，这样业主可以直接去购买新房。
为激发住房消费活力，各地“各显神通”，多方联动、回购、补贴齐发力。
前不久，上海市房地产行业协会和上海市房地产经纪行业协会联合倡议，鼓励商品住房以旧换新。上海房地产两协会联合倡议的以旧换新属于“多方联动帮卖”的模式，也就是房企、中介、购房者签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内二手房成功售出，则新房认购协议生效，反之则协议失效，购房者不需要承担违约责任。
目前，这样的“多方联动帮卖”模式已经在深圳等多个城市推行。
回购也是以旧换新的主要模式。比如，在武汉市硚口区，多部门联合发布措施，支持当地的平台公司通过收购二手住房用于市场化租赁住房或保障性住房等方式开展住房以旧换新，扩大新房房源覆盖面。湖北省武汉市硚口更新安居供应链有限公司工作人员介绍：“我们对于旧房收购用作区内的保障房，实际上是一个兜底行为。”
中指研究院市场研究总监陈文静说，与“多方联动帮卖”相比，回购模式已有城市取得一定效果。如无锡市梁溪城市发展集团有限公司近期发布商品房以旧换新2.0版，在无锡市区范围内，试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，只要存量二手商品住房总价不高于新购房源总价的60%，一套存量二手商品房可以换多套新房。无锡以旧换新2.0版首批次名额200名，公告一经发布，市民咨询不断。
也有地区在以旧换新的实施过程中，结合了“以购代建”的政策。比如南京提出，在“以购代建”中，适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋。合肥也鼓励国企收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房（安置房），用于市场化租赁住房、保障性租赁住房等。
此外，不少城市还出台了补贴政策，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭，给予一定的购房补贴。
未来如何进一步激活市场需求
住房以旧换新被看作是打通一二手房置换链条、助力房地产去库存的重要方式。在业内人士看来，这一政策还有进一步优化调整的空间。未来如何进一步激活以旧换新的市场需求？
针对回购的以旧换新模式，易居研究院研究总监严跃进认为，未来，可以壮大回购收储的“队伍”。应扩大收储主体，由于国企有国资方面的约束要求，不能纯粹依靠国企，建议社会资本、基金公司、私募基金，包括民营企业以及为职工解决居住的企业都参与进来，文旅地产、民宿等也都可以加入范畴之中。
业内认为，对于收购而来的房产，二手房后续如何利用是关键。海宁市房地产开发有限公司董事长、总经理王张宁表示，海宁市城投集团将建立专门的以旧换新房源库，并根据房屋的实际状况，合理规划其用途，未来将主要用于保障性租赁住房等。这一举措不仅有助于解决城市住房问题，还能为购房者提供更多的选择。
陈文静则建议，各地可以考虑使用“房票”（住房置换资金以“房票”形式发放兑换）方式来平衡国资平台和开发商之间的资金压力。比如，国资平台通过“房票”支付业主旧房房款后，对于开发商收到的“房票”既可以鼓励开发商延时兑现“房票”，也可以考虑允许房企以“房票”直接买地，以此缓解国资平台短期资金压力，激活当地土地市场。
对于“换新”环节，无锡市房地产业协会副会长兼秘书长沈洵认为，从无锡一些高品质代表性楼盘的销售情况看，好房子越来越受到市场青睐，应从商品房价格备案、款项发放、企业信用等级评定、企业融资等方面支持开发商建造更多好房子。
展望未来，在各种力量综合作用下，在刚需转向二手房、改善性需求转向新房的新形势下，住房以旧换新政策有望常态化推进，激活楼市流动性，助力房地产行业稳健发展。
张丽娅 整理