涉租赁房屋处置中承租人权益如何保障

2018年2月被执行人甲的涉案房产抵押给申请执行人乙，2018年3月承租人丙与被执行人甲签订涉案房产租赁合同，租赁关系发生于涉案房产抵押后。2019年5月因本案提起诉讼，涉案房产被保全查封。2021年4月法院裁定拍卖涉案房产以清偿债务。2021年6月法院作出裁定，除去被执行人甲名下涉案房产的租赁合同进行拍卖，并不予承租人丙优先购买权。裁定驳回承租人丙的异议请求。

本案争议焦点为法院除去涉案房屋租约拍卖以及否定承租人的优先购买权是否符合法律规定？

首先，对于抵押权设立后抵押财产出租的，已登记的可以对抗其后设立的租赁关系，即适用“抵押（买卖）破租赁”规则，抵押权实现时应当除去租赁权，依法保护抵押权人以及抵押物买受人的合法权益。法律及司法解释规定“先押后租”情形导致租赁关系解除的主要立法目的在于保障抵押权的实现。本案中双方的租赁合同关系发生于抵押权设立之后，属于“先押后租”的情形，若在拍卖该房产前不将该租赁权除去，势必会影响涉案房产在拍卖市场中的交易，进而影响抵押权的实现。因此，除去涉案房屋租约后进行拍卖的行为并无不当。

其次，民法典第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”该法条并未将“先押后租”列为承租人优先购买权灭失的情形。优先购买权指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。为抵押权的实现而除去涉案房屋租约拍卖，承租人的优先购买权并不随之消灭。在本案中，丙主张的是承租人的优先购买权，不会影响抵押权的实现，法院应当保护丙的优先购买权。

再次，在民事合同关系中，租赁房屋一般是为了满足实际生产生活的需要，承租人在对房屋长时间居住、使用后，自然会对其住所产生较为深厚的情感和一定程度的依赖，而围绕房屋也会形成一系列稳定的社会关系和法律关系；之所以要明确赋予承租人优先购买权，并非对出租人买卖房屋的限制，而是对基本社会秩序的维护。因此在司法实践中有必要赋予承租人优先购买的权利，以维护其对房屋所具有的正当合法权益。本案中，若承租人丙最终购买案涉财产，既有利于抵押债权的实现，也保障了自己的合法权益，减少了因司法拍卖产生的实际损失，符合当前的社会现状和司法理念。综上，“先押后租”，租赁权被涤除的承租人仍享有优先购买权。田芳涛