金融机构未尽职调查抵押房产状况的 物权期待权可以涤除抵押权

2017年6月7日，张某与许某签订房屋买卖合同，约定：张某购买许某拆迁安置房屋，合同签订后，张某按约付清了房款，许某向张某交付了房屋，张某在收到房屋后立即进行装修并入住至今。2023年1月，所在小区房屋具备办证条件，张某多次催促许某配合办理变更房屋产权手续，但同年4月14日，许某将案涉房屋登记在自己名下后于同年7月15日，以该房屋作抵押，向某银行申请借款53万元。某银行在仅核实涉案房屋产权登记但并未实际入户调查情况下，于同年11月20日办理了案涉房屋的抵押权登记，最高额抵押金额为70万元。另查明，张某名下目前无其他住房。后张某诉至法院，请求涤除所购买房屋上某银行的抵押权，要求许某将房屋过户至自己名下。

本案中，购房人的物权期待权是否可以涤除抵押权，存在两种观点：一种观点认为，本案抵押权人作为金融机构，其在取得抵押权时并不知晓购房人存在，其根据抵押人提供的不动产登记簿设立抵押权符合规定，购房人若想实现涉案房屋的过户登记，应当代为清偿债务后才能涤除抵押权。另一种观点认为，本案购房人未能实现不动产变更登记系原所有权人导致，抵押权人在办理抵押登记时，仅依据不动产登记簿信息，未到涉案房屋进行实地走访，导致未了解房屋已经出售的事实，存在过错，不予保护。笔者同意第二种观点，理由如下：

首先，无论是民法典中建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，商品房消费者物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权的规定，还是最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，均是对无过错商品房消费者的保护，该案中涉案房屋为张某唯一住房，其在抵押权设立前支付全部价款并居住至今，未能办理过户非其自身原因，属于无过错不动产买受人，其物权期待权优先于抵押权。其次，根据《中华人民共和国商业银行法》等规定，金融机构应对抵押物的权属和价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查，对抵押物进行核实。本案中某银行作为从事抵押贷款业务的特殊商事主体的金融机构，其经营活动应该较一般民事主体更加慎重，其未尽到审慎、合理的注意义务，存在重大过错，不构成善意取得，应当承担相应后果。综上所述，本案中购房人的物权期待权可以涤除抵押权。蔡俭熔