学区房承诺未兑现 购房者如何维权

傅某看到某房地产公司商品房售楼宣传广告，称该小区是某著名小学的学区房，考虑到自家孩子可以入读这所著名小学，于是向该房地产公司购置一套房屋，办理了房屋产权登记。后傅某的小孩向该小学申请入学时被告知不符合条件无法入学。傅某向某房地产公司提出解除房屋买卖合同，双方协商不成，傅某遂提起诉讼。

法院在审理过程中产生不同意见：一种意见认为房地产公司不能兑现业主孩子入学承诺，构成违约，可以解除房屋买卖合同。另一种意见认为房地产公司订立合同时提供虚假情况，造成业主孩子无法入学，构成缔约过失责任，不能解除房屋买卖合同，应承担赔偿责任。笔者赞成第一种意见。

违约过失责任与缔约过失责任的主要区别：一是性质不同。违约责任是基于违反有效的合同而产生的责任，缔约过失责任是主要解决合同未成立、被撤销或被宣布为无效的情况下一方遭受依赖利益损失而产生的责任。二是形成的时间不同。违约责任形成是在合同成立后、义务人不履行义务时，缔约过失责任是在合同订立过程中当事人一方违反诚信义务时。三是承担的方式不同。违约责任承担可由当事人约定责任形式，包括约定赔偿、解除合同、继续履行等。缔约过失责任只是一种赔偿责任。本案中，作为广告和宣传应视为要约，相当于房屋买卖合同内容的附属部分，现开发商未能兑现自己的允诺，未履行自身的合同义务，构成根本违约，因此傅某有权要求解除房屋买卖合同。唐 宇