摆脱地产业影响 物业企业加大与母公司切割力度

在地产行业深度调整之际，多家物业企业也在试图减少对于地产母公司的依赖，加速独立化进程。中指研究院数据显示，2023年，物业百强企业第三方管理面积占比达到54.53%，已连续三年超过50%。而保利物业、华润万象生活、雅生活服务、中海物业等上市物企，来自第三方的在管面积也延续了提升态势，进一步减少了对母公司的依赖。

那么，随着2023年各大物企年报的发布，各大物企“独立化”进程如何？是否已经走出独立行情？

市场外拓能力成核心竞争力

面对房地产行业的持续承压，物企或主动或被动摆脱关联方依赖，强化自身内生增长能力，加大力度进行市场外拓。以2023年年报数据为基础，渐苒研究院选取已披露相关数据的26家上市物企数据来看，和泓服务、雅生活、康桥悦生活的第三方市场化物业占比分别为84.20%、83.30%和80.00%，是三家市场化程度最高的物企代表。

作为行业较早开启独立市场化拓展的物业企业，永升服务方面表示，2023年，公司通过扩大外部多元客户，录得来自第三方项目基础物业管理收入31.77亿元，第三方拓展面积在年度合约建筑面积中的比例达72%，其中招投标新增规模超过4100万平方米。

同时，世茂服务也在去年进一步加大了第三方面积拓展。截至2023年末，世茂服务在管建筑面积为2.5亿平方米，合约建筑面积为3.3亿平方米，其中来自第三方的在管建筑面积为1.89亿平方米，占比75.4%；来自第三方的合约建筑面积为2.56亿平方米，占比为76.9%。

虽然第三方外拓面积逐步增加，但是，从去年实际情况来看，物企在市场外拓方面也面临困局。渐苒研究院首席研究员、物商云联合创始人汤晓晨指出：“上市物企第三方在管面积占比整体呈上升趋势，但就具体企业而言，每年关联方交付面积和第三方拓展面积此消彼长，第三方在管面积占比在整体上升的同时也存在波动。随着存量市场竞争的加剧，物企继续提升第三方在管面积占比的动作确实也存在压力。”

对此，中指研究院物业总经理牛晓娟指出：“一方面，2023年并购市场冷淡，高速外拓的方式不可持续；另一方面，市场竞标难度大，竞争激烈，外拓节奏有所放慢。长期看，市场外拓能力必然成为百强企业未来发展的核心竞争力，如何突破市场外拓困境，持续强化第三方拓展能力，成为企业面临的一项重要课题。”

物企收入摆脱对母公司依赖

随着第三方外拓面积的提升，部分物企在收入上也逐渐摆脱对单一母集团的依赖，走出了相对于地产母公司的独立行情。以融创服务为例，2023年，融创服务来自关联方的收入约5.7亿元，同比下降55.6%，占总收入比例下降至8.1%；来自第三方的收入同比增长10.2%至约64.39亿元，占总收入比例为91.9%，成为其收入的主要来源。

牛晓娟指出：“银城生活服务、融创服务等物业企业独立第三方收入占比超过九成，逐渐摆脱了关联方的不利影响；越秀服务的独立第三方收入占比也提升至五成以上，企业独立性持续提升。”

物企走出独立行情对于其自身发展具有重要意义。比如，当下部分房企出险，如果高度依赖母公司的话，那么，出险房企关联的物企就首当其冲受到影响。对于物企增强独立性的必要性，汤晓晨认为：“一方面是在地产不景气的情况下，尽量摆脱市场上因其依赖母公司而带来的质疑；另一方面市场化拓展也是企业面向开放市场取得持续增长的必要动作。”

虽然部分物企摆脱对单一地产公司的依赖，走出了独立于母公司之外的发展路径，但是，物企作为房地产行业密切相关的上下游行业，从整个行业来看，依然与房地产行业息息相关。对此，万物云空间科技服务股份有限公司董事长朱保全在万物云2023年度业绩发布会上就直言：“到目前为止，市场上的物业企业，包括万物云在内其实都没有走出独立行情，都跟着房地产在变。”

对此，汤晓晨建议：“当前，物企进行独立发展的难点在于存量市场竞争激烈，物企需要在企业品牌、服务能力、市场团队、项目资源等多方面综合发力，才能有所突破。建议企业找准细分领域，培育差异化服务能力，以稳健的步伐拓展项目，避免盲目扩张。”徐 倩