当前房屋交易纠纷的特点、原因及对策

随着我国经济快速发展，房屋交易活动活跃，交易流程涉及多个交易环节，遇到的不确定因素多，容易发生纠纷。笔者对某地房屋交易引发的纠纷进行调研，对纠纷特点、产生原因进行了分析，并提出相应的对策。

纠纷特点有以下几种：

纠纷类型复杂多样，涉及类型主要是房屋买卖合同纠纷，现已延伸至中介合同纠纷、确认合同无效纠纷等，有时一起纠纷涉及法律关系复杂，存在多层关系叠加现象。

纠纷产生受利益驱动影响大。房屋交易纠纷受房地产市场变化、房屋搬迁等因素的影响，其内在因素主要还是利益纷争。如房屋买卖合同纠纷、中介合同纠纷，这两类纠纷受房价影响大；确认合同无效纠纷则受房屋搬迁补偿政策调整影响，补偿标准提高，产生纠纷多。

纠纷数量整体呈上升趋势。近年来纠纷每年发生数量存在波动，各类型纠纷之间也存在不平衡性，但整体呈上升态势，房屋买卖合同纠纷占多数。

纠纷产生的原因有以下几种：

因房价波动导致卖方悔约。房屋买卖合同的履行最大的影响因素就是房价，因房价变动产生的买卖纠纷屡见不鲜。遇房价上涨时，卖家认为卖亏了想要悔约，房价下跌时，买家认为买亏了想要悔约，都可能出现一方要求解除合同。还有就是在房价大幅上涨的情况下，卖家为了追求更高的利益，经常出现“一房二卖”现象。

房屋共有人以对交易不知情为由拒不同意履行合同。在签订房屋买卖合同的时候，买方通常都会对房屋的产权情况进行了解，但是常会出现查验不细、不到位的情况，如合同的卖家与房产证上的所有权人虽形式上相同，但未对该房屋是否属于卖家夫妻共同财产进行查验。还有一种是合同的卖家与房产证上的所有权人不一致，买方仅凭对方的口头承诺，未让对方提交其他共有人同意转让的授权委托书。事后，夫妻一方或其他共有人以其对交易不知情、系行为人擅自转让房屋为由，拒不同意按合同约定履行。此时，买家又无法提供其他共有人对交易知情的充分证据，导致合同无法履行。

因房屋搬迁引发合同无效纠纷。农村宅基地房屋从严格意义上来说，除了买卖双方都是同一集体经济组织成员且经过合法有效的审批手续外，一般禁止买卖。早年间，不少城市居民到农村买房并实际交付使用，一直未产生纠纷。但随着近年来城市建设范围扩大，农村房屋需要搬迁，补偿费用也在不断上涨，原卖家主张合同无效，要求返还房屋，以获取更大利益。

合同各方利益纷争。不少买卖双方进行房屋交易时，为躲避高额的中介服务费，避开中介机构，双方联合“跳单”，在通过中介服务公司取得联系后私下交易，从而产生纠纷。还有在房价飞涨时，有些中介公司会利用手中掌握的信息，冒充买家与卖方进行磋商，故意压低交易价格，将房源掌握在自己手中，待到房价上涨之后再卖出以赚取更大利益，事后被卖家发现，引发纠纷。

中介机构服务能力不够。在房屋买卖中，中介机构发挥了很大的作用。然而在实践中，中介服务公司专业度不高导致的中介合同纠纷时有发生。有的中介机构为了促成协议、收取中介服务费用，在其居间服务的过程中未能尽到审慎注意义务，甚至存在一些违规行为，极易产生纠纷。

针对房屋交易过程中存在的问题，要深挖背后的原因，提出切实有效措施并予以落实，这样才有利于规范房屋交易市场，减少纠纷的发生，从而促进房地产市场健康有序发展。

加强普法宣传，提高群众的交易能力。房屋交易纠纷频发，交易方利益受损失，主要是因为对于房屋买卖相关的法律法规不熟悉，缺乏经验，不了解房屋买卖的交易流程。因此，应该加大对相关法律法规的宣传力度，提高群众对房屋交易的认知程度，有效避免人民群众被蒙骗，有利于从根本上降低纠纷发生的可能性，避免重大损失的发生。

规范细化合同内容，避免合同缺陷导致纠纷。房屋买卖合同大多是由中介机构提供的格式合同，在交易过程中再根据买卖双方的实际情况填写具体的内容。实践中，有的合同格式已老旧。作为规范的合同应尽可能覆盖房屋买卖中可能涉及的内容，特别是容易产生纠纷的细节。中介机构在使用合同文本时应认真审核，对相关内容根据需要进行修改。房屋交易的主管部门也可拟定房屋买卖合同范本，由中介机构或买卖双方使用，但范本条款应当明确、具体、无歧义，定期对内容进行调整。

强化市场监管，规范中介机构行为。虽然我国现行法律法规对中介机构及人员的资质问题有相应规定，对规范他们的行为起到了一定程度的作用，但相关规定不够具体，影响行政处罚力度，导致中介机构为了利益，不规范操作，容易产生纠纷，损害合同一方合法权益。规范中介机构行为，提高服务水平，很有必要。建议加强立法，对中介机构设立的注册资金、场所、从业人员等作出更明确更严格的要求。同时，在强化行政监管的基础上，引入中介机构行业监督机制，发挥行为监管作用，促进行为健康有序发展，最大限度降低房屋交易纠纷发生率。

南京财经大学红山学院 徐若杰