“赠送面积”比公摊还多？北京楼盘开始卷“得房率”

楼市行情火热的那些年，各地售楼处为了制造噱头吸引购房者，将阳台、飘窗和设备平台改造成房间，作为“赠送面积”。

近日在北京，个别区域再次出现“赠送面积”现象，有的开发商宣称通过“赠送面积”，得房率可以达到90%以上，后期会统一改造进行交付。对此，法律界和房管部门人士表示，对开发商宣称的“赠送面积”要注意甄别，实际上这部分面积不能计入购房合同，交房后存在一定法律风险。

不过，已有城市明确赠送面积规则。4月18日，长沙市房地产平稳健康和安全运行协调小组印发《优化房地产开发项目规划管理若干措施》通知，明确优化阳台等空间面积计算规则，业内测算累计赠送可以做到套内建筑面积30%左右。

近日，在北京市丰台区某楼盘，销售人员指着样板间地上贴着的分割线讳莫如深，“分割线外的一半部分不计算产证面积，是开发商‘送’给你的，房间面积只能在分割线内。”除了南侧两处卧室和一个客厅的阳台，北侧两处卧室的飘窗位置也贴有分割线，被改成平地。原本面积较小的北卧室，显得空间更大了。

在另一个央企开发商的售楼处内，销售人员称，项目得房率达到89%，“赠送面积”有13平方米。北京一位房地产业内人士透露，目前个别区域的确出现改造设备阳台赠送面积现象，有的楼盘最高得房率超过100%，主要与周边配套设施较差，位置偏僻有关。大部分区域还是根据监管要求，在营销方面比较规范。

北京市丰台区房管局房屋交易市场管理科一位工作人员提醒，开发企业在营销时承诺赠送的面积不能计入购房合同，改造后有一定的法律风险。而且，后期的物业费收取和二手房交易都与面积相关。丰台区城市管理综合行政执法局一位工作人员表示，不计入合同的部分即便开发商许诺使用，也不具备法律效力，一旦被举报，将由街道办事处的城管执法人员调查处理。

不过，在很多城市并未明确商品房套内空间面积管理的情况下，4月18日，长沙却明确了“赠送面积”规定。

长沙明确提出进一步优化阳台等空间面积计算规则。因城市景观风貌要求需要封闭阳台的新建住宅项目，其封闭阳台按水平投影面积的1/2计入容积率和建筑面积进行商品房预售和不动产登记。居住建筑阳台等按水平投影面积的1/2计入建筑面积的部分，其水平投影面积之和按不超过套内建筑面积20%控制。合理调整飘窗和设备平台管控要求，进一步提升住宅使用功能完整性。飘（凸）窗宽度可与房间等宽，出挑宽度不超过0.8米。中央空调设备平台和分体式空调外机搁板可同时设置，不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积。

湖南中原研究院分析认为，该政策主要影响三个层面：最重要的赠送方面，之前封闭阳台是全计容，现在能做到半赠送；居住阳台的赠送面积则由半赠送提升到套内建面的20%。飘窗位置不计入套内面积，还可以做到与房间等宽，这意味着，开发商在建设房间时可以多出0.8米进深空间。设备平台不计入赠送面积，最多能再赠送4平方米。多重规定之后，累计赠送大概可以做到30%，长沙新房有望迎来“负公摊”时代。梅 静