本案违约责任主体的认定及责任承担

2022年11月11日，郝某为购买A小区房屋与韩某签订《房屋买卖合同》，约定：“2022年11月14日前，郝某向贷款机构提交贷款申请资料，贷款审批通过2天内付韩某首付款78万元（含定金），贷款审批不通过则退还郝某5万元定金。韩某应于2022年12月10日办妥解除抵押登记手续。郝某在交定金后不能买入该房屋，韩某有权不退定金。”郝某于2022年12月15日向贷款机构咨询后被拒贷，韩某未解除案涉房屋抵押。郝某于2023年1月提起诉讼，要求韩某解除合同并双倍返还定金10万元。

该案在处理中，出现两种意见：一种意见认为，郝某、韩某都不构成违约。合同约定如因郝某贷款审批不通过，则韩某退还郝某定金5万元，故韩某应依合同约定退还郝某定金。另一种意见认为，韩某不构成违约，郝某构成违约。郝某未积极履行贷款审批手续构成违约，解除《房屋买卖合同》致使韩某卖房的合同目的不能实现，韩某无需退还郝某定金5万元。笔者同意第二种意见，理由如下：

首先，韩某的行为不构成违约。本案中，确定郝某交付首付款78万元与韩某办妥解除抵押登记手续的先后顺序是认定韩某是否违约的关键点。笔者认为，在合同未明确双方债务履行顺序时应考虑交易习惯。从二手房交易习惯来看，交易前期的卖房人承担更大风险，先拿首付款后解除抵押是基于公平原则为买卖双方设定的合理义务，更有利于促成交易，故韩某未收到首付款拒绝解除案涉房屋抵押，不构成违约。其次，郝某的行为构成违约。笔者认为，郝某向贷款机构提交贷款申请的义务是一种积极义务，一方面要看郝某是否于2022年11月14日之前向某一贷款机构提交申请，另一方面要看郝某的贷款申请被拒后采取何种措施，是否有积极联系韩某，是否认真寻找下一家贷款机构。本案中，郝某仅去一家贷款机构咨询，被拒贷后未采取任何措施，未积极履行自身义务，其行为构成违约。最后，韩某虽同意解除合同，郝某亦应承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。郝某未积极履行贷款审批申请义务，不买入韩某的房屋致合同目的不能实现，构成违约，韩某在诉讼中同意解除合同，是本案真正的合同解除权人，依据合同约定，韩某无需退还5万元定金。方 徐 王 众