□江苏经济报记者 王峻峰
无论对于宏观经济还是微观个体而言，房地产市场无疑是2021年下半年以来变化最大、最引人关注的焦点，也是“痛点”所在。刚刚过去的一年，这一市场的“急刹车”仍在持续，种种问题进一步凸显。
从一系列数据看，房地产市场的供需两端显然都正以肉眼可见的程度快速萎缩。2023年1月至11月，全国房地产开发投资同比下降9.4%，其中住宅投资下降9.0%；房地产开发企业房屋施工面积同比下降7.2%，房屋新开工面积下降21.2%；商品房销售面积同比下降8.0%，销售额下降5.2%。据中指研究院统计，2023年全国300座城市成交涉宅用地规划建筑面积比上年下降20.6%，土地出让收入下降16%。
我省主要城市房地产市场的“缩水”趋势与全国基本一致。南京去年土地出让收入为近3年新低，2021年为2015亿元，2023年为1109亿元，3年间减少了近一半；2023年无锡宅地出让金比上年下降29%，创4年新低；2023年徐州住宅成交面积比上年下降4.77%。
“萧瑟”之中也有亮点。从宁苏锡到杭甬合，江苏乃至长三角各大城市核心地段的高品质楼盘依旧逢开即罄，仍有不小需求。去年，南京土地市场成交楼面地价第二高的地块3次被刷新，分别在3月17日、9月27日、10月27日，最新纪录为43200元/平方米的河西南G03地块，刷新南京7年来最高地价。去年1月至11月，苏州市区住宅成交均价同比上涨12%，总价1000万元及以上新房的成交量创10年以来新高，同比翻番。
客观地看，地产市场的“萎缩”现象与国际国内经济环境的不确定性，尤其是制造业的下行压力有关，但更关键的因素仍是政策调整。回溯过去30多年，我国地产业发展可以用“狂飙突进”来形容。随着全国城镇化率从30%上升至66.7%，绝大多数城市的房价翻了几倍甚至几十倍，积累了巨大的风险，引发了众多社会问题。始于2020年前后的这一轮调控，背景正在于此。
从去年的最新变化看，房地产市场持续“萎缩”背后的主要因素何在？近几年的“萎缩”是否意味着这一市场已不再具备投资价值，地产业将走向衰退，成为明日黄花？今年以及未来数年，地产市场将走向什么样的新发展周期，迫切需要解决哪些现实问题？记者就此进行了调查，并邀请两位经济专家分析作答。
调查分析
业内人士普遍认为，国家与各地政府出台一系列严格调控政策后，近几年地产市场的“泡沫”正不断被挤出，并持续“去杠杆”，投机色彩浓重的高风险投资在陆续离场。这既带来了当前市场需求的明显下滑，也推动了未来市场供需的再平衡，引导市场各方——从投资者、运营者到购房人的行为更趋理性。近期，我省与长三角各地出现的一些新亮点，某种程度上便是这种变化的折射。
实际上，目前政策环境已是2014年以来的最宽松阶段。至2023年12月18日，当年全国各地出台松绑政策达751次，较上年增加140余次，覆盖城市超330个。2023年10月中下旬，江苏省政府出台《关于恢复和扩大消费的若干措施》22条新政，提出支持刚性和改善性住房需求的一揽子政策。12月21日至22日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长倪虹表示，要稳定房地产市场，优化房地产政策，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求。他特别提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，适应市场供求关系发生重大变化的新形势。专家预计，今年起，地产业的调控重点将从解决“有没有”转向解决“好不好”，整体提高住宅建设标准和建筑质量。
预计2024年，此前各级政府出台的限购政策将进一步放松或取消。虽然政策环境持续宽松，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着地产市场的自我修复，楼市回暖很难在中短期内到来。
专家解读①
走出“债务驱动”模式，鼓励刚需稳住房价
南小鹏 江苏省理财师协会秘书长
2021年年底以来，国内住宅市场普遍出现了一定幅度的回调，部分城市的住宅跌到了2019年甚至2016年的成交价。楼市的下跌，一方面导致住宅需求萎缩，各地土拍成交下滑，进而影响政府性基金预算，加剧了地方财政压力；另一方面导致居民家庭资产缩水，间接影响了消费。此外，房地产企业的资不抵债，也导致了出现烂尾楼、上下游企业经营困难，引发了一系列的社会问题。因此，我们看房地产市场当前的困难，不能仅从行业的层面去分析。
过去二三十年房地产业的高速发展，的确满足了居民收入提高之后改善居住条件的需求；土拍带来的地方财政收入，也是众多城市快速发展的重要推动力。但房价的过快上涨过度强化了住宅的金融属性，居民必须通过房贷折现自己未来30年收入，实质上扩大了货币供应。在这个阶段，无论是政府卖地，还是居民房贷，都是典型的“债务驱动”推动经济发展的模式。
“债务驱动”本身并没有对错，更关键的是什么阶段干什么事。如中国改革开放后，重点解决的还是吃饱穿暖等民生问题；入世后，则是作为世界工厂的一部分，需要全面完善工业体系的基础设施，如能源、交通、石化以及居住问题等，这些无一例外需要大规模投入。如果有多少钱办多少事，必然会错过很多历史机遇。所以在这个阶段，难免要通过“债务驱动”模式，用明天的钱解决今天的问题。这个模式的优点是高增长，过去几十年的“中国经济奇迹”正受惠于此。各类资产尤其是房地产借此水涨船高，短短十几年大中小城市的基础设施均面貌大变。
这个模式也有缺点，一是不可永续，借的钱总要还的；二是驱动过程中难免粗放化，而且拉动效率会不断衰退；三是容易拉大贫富差距，造成社会问题；四是易引发债务系统性风险。过去几年，国家已推出一些重要政策举措，如限制房地产杠杆、鼓励硬科技、发展“一带一路”经济带，引导经济发展从“债务驱动”转向“生产效率驱动”。这个转向过程中，首当其冲的必然是“债务驱动”的主力军——房地产行业。
在这个阶段，应通过一系列鼓励刚性和改善性需求的政策，结束已不符合市场供需现状的调控政策，尽快稳住房价。只要房价能进入稳定且持续横盘的区间，居民对于房地产市场的预期也必然随之改变。虽然不大可能恢复到高峰期的成交规模，但基本需求也足够稳定房地产市场，进而也有利于稳住宏观经济大盘。
专家解读②
地产市场健康发展的四个挑战
蒋昭乙 江苏省金融研究院副院长、江苏省社会科学院世界经济研究所副研究员
从2022年下半年开始，各地陆续调整优化房地产政策，从购房补贴到加大城市更新力度，从降低首付比例到放松限购等，尤其是国家层面多次调低商业银行房贷利率。从人民银行的统计数据看，2023年二季度个人住房贷款加权平均利率已下降到4.11%，是自2008年有统计以来的历史最低水平。但总体来看，政策效应短期化，当前房地产市场平稳发展仍面临不少挑战。
第一，房价过高，抑制了有效需求。国际上公认家庭住房开支占家庭收入不高于30%是合理比例。按人均购买35平方米计算，合理的房价收入比应在5.8倍以下。而2022年我国22个重点城市均大于合理值，其中9个城市房价收入比大于16倍，全国城镇房价收入比达到6.97倍。过高的房价必然抑制有效需求，特别是在经济下行期，消费者购房能力进一步削弱，客观上需要一轮去泡沫的过程。
第二，人口基本面发生变化，房地产总需求下降。2022年我国新增城镇常住人口仅646万，比2017年至2021年的年均净减少1250万。如果按人均25平方米计，减少需求3.1亿平方米。此外，我国2021年城镇人均住房面积41平方米，已处于较高水平，改善性需求也将下降。因此，地产政策调整难以从根本上改变由于人口基本面变化导致的产业规模下降的事实，只能减缓其趋势。
第三，市场信心不足，购房能力下降。一方面是经济下行影响大，投资与消费信心不足、活跃度低，宏观经济数据不及预期，一些家庭实际可支配收入减少，这些均严重影响房地产消费信心和住房消费能力；另一方面是恒大、碧桂园等知名房企楼盘烂尾严重影响居民购房信心。
第四，地方政府财力紧张，救市力量不足。3年疫情削弱了地方政府的财力，叠加经济复苏缓慢，地方政府可动用的救市资金有限。以往地方政府还有财政实力投入资金进行棚户区改造和购房补贴等，本轮救市，尤其是中小城市，需更多依赖中央政府政策支持。
对于地产市场恢复健康发展，有三个建议。
第一，创造新增需求，稳规模。为避免房地产产业规模大幅下降对经济造成的冲击，应加大中央财政补贴和政策性金融贷款，支持各地推进城中村改造、城市有机更新，推广房票政策落地，创造部分新增需求。
第二，提高居民住房消费能力，稳需求。建立以住房公积金为基础的政策性住房金融体系，对首次购房的缴存者给予更低的利率，降低购房成本。同时，可考虑向家庭收入在一定水平以下的居民发放消费券用于住房消费。
第三，营造友好开发环境，稳房企。减少新建商品房价格干预，允许房地产企业以价换量，改善现金流。加大优质房企金融支持力度，适度提升高信用企业银行保函替代比例，支持房企发行长租房及商业不动产等领域REITs（房地产信托投资基金）产品，支持存量融资合理展期，不盲目抽贷、断贷、压贷，不调整贷款评级。