2023关键词：“前高、中低、后稳”

2023年的房地产市场，总的看是“前高、中低、后稳”，这是近日住房和城乡建设部对2023年房地产市场的概括。国家统计局数据显示，2023年1月至11月，全国房地产开发投资同比下降9.4%，商品房销售面积下降8%，商品房销售额下降5.2%，房屋新开工面积下降21.2%。

对此，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，近期高层频频发声支持房地产，市场信心将获提振，加之进入12月份，房企冲刺年终业绩，接下来推新及促销力度将有所加大，预计年末成交有望“翘尾”收官。

市场进入深度调整期

2023年，受增速减缓、融资压力增大及结构性调整等因素影响，市场格局发生了根本性变化，房地产市场进入深度调整期。年初，以一、二线核心城市为代表的楼市出现显著升温。克而瑞统计数据显示，2023年2月，重点30城新建商品房供应低位回升，同、环比涨幅均超四成。

不过，成交的活跃很快止步于二季度，全国房地产市场各项指标逐月回落。70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降城市数量也持续增加，至6月达38城，房价下调城市超半数。随后的8月末9月初，在北上广深4个核心一线城市相继出台“认房不认贷”政策后，成都、武汉、南京、苏州等二线城市也纷纷跟进。政策的刺激效应很快显现，从市场数据看，购房者的购买意愿呈现阶段性回暖。

但到9月下旬以后房地产市场又再度回落。国家统计局发布的2023年1至10月全国房地产市场数据显示，前10月，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%；商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。

不过，市场在年底呈现翘尾行情。2023年南京住宅用地的最后一场拍卖于12月14日落下帷幕，18幅涉宅用地中，17幅均以“一轮游”的底价拍出，鼓楼滨江G89地块溢价成交，揽金总额为135.87亿元。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为，从2023年南京土拍“收官战”的表现来看，南京土地市场恢复溢价且溢价地块由河西向鼓楼滨江传导，显示出市场温度在回升。同时，保利、首开、奥体建设等知名房企拿下多幅地块，表明房地产商“抄底”的意愿在增强。

维稳、“活下来”成为房企共识

2023年，房企面临着前所未有的挑战，收缩、维稳、活下来，成为房企的共识。统计局数据显示，2023年1至11月，全国房地产开发投资额为10.4万亿元，同比下降9.4%；房地产开发企业到位资金总额为117044亿元，同比下降13.4%；拿地百强房企的投资金额同比下降13%。截至11月末，仍有近五成销售百强房企未拿地。

2023年房企融资情况也不乐观。据CRIC数据，前10个月，80家典型房企的累计融资总量为5127.58亿元，同比减少23.48%。融资渠道不畅，使多家知名房企接连出现资金危机，碧桂园、远洋集团、世茂股份、建业地产等多家企业首次出现债务违约/展期。有房企面临退市、破产重组的风险。据悉，年内已完成退市的44家上市公司中，房地产公司占8家，地产行业由此成为年内退市数量最多的行业。

12月19日，恒大地产集团有限公司新增3则被执行人信息，执行标的合计4亿余元。风险信息显示，目前，恒大地产集团有限公司存在430余条被执行人信息，被执行总金额超521亿元。与此同时，碧桂园通过出售资产、高管降薪、减少行政开销、境内债回售等方式自救。前不久，碧桂园亏本清仓珠海万达商管股权，合计约30.7亿元。据悉，此次碧桂园出售珠海万达商管股权所得的第一笔资金，就用于兑付“22碧地02”公司债的本息，避免其在境内债券市场违约。

在自救尝试下，部分房企的债务违约问题出现了转机，如融创中国近期宣布境外债务重组成功，成为国内首家完成债务重组全部流程的大型房企。11月29日，中国奥园的42亿美元重组方案亦获通过，成为继融创后又一家完成境内外债务重组的大中型房企。

2023年，地产股股价集体遭遇滑铁卢，包括万科A和保利发展在内的千亿市值房企仅剩7家。业内人士表示，当前房地产市场处于深度调整阶段，行业优胜劣汰加剧，预计未来涉房企业退出房地产业务的现象将会持续。