二手房客观不能办理过户能否排除执行

2006年，李某将其所有的自建房屋中的两间出售给赵某。协议签订后，赵某付清了全部房款，李某将案涉房屋交付给赵某，但一直未办理房产证。后李某未按期偿还银行借款，致使银行诉至法院，2022年法院依法判决李某偿还借款本息。判决生效后，银行向法院申请强制执行，法院依法查封了案涉房屋。案外人赵某不服法院查封，提出书面异议，主张该房屋系赵某所有，要求解除案涉房屋的查封。在异议审理中，赵某提供证人证言也表示与案涉房屋相邻的房屋一直无法办理房产登记手续。

法院经审理认为，李某与赵某签订的《售房协议》系双方当事人真实意思表示， 不违反法律、法规强制性规定，合法有效。合同签订后，李某向赵某交付了案涉房屋，赵某按照合同约定支付了购房款。从赵某提供的证人证言看，与案涉房屋相邻的房屋不能办理房产登记手续，而该房屋与案涉房屋系一个整体，赵某有理由相信案涉房屋亦无法办理房屋过户登记手续。案涉房产未办理过户登记手续，该责任不能归责于赵某自身原因，故涉案房屋已经不属于被执行人李某的责任财产，裁定中止对案涉房屋的执行。

最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

在案涉房屋被法院查封之前，双方已签订了合法有效的书面买卖合同，赵某已经合法占有了该房屋，且支付全部价款，故赵某是否享有排除强制执行的权利在于其未办理过户登记是否因买受人自身原因造成。对于“非因买受人自身原因”的理解， 笔者认为，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。即使买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。综上，未办理过户登记非因买受人自身原因造成的，故对案外人要求排除执行的请求，应当予以支持。濮雪妍 卫婷婷