公平与效率往往被视为是相互矛盾，至少是互为对称的法律价值，但通过两个在处置住房（对供人居住和生活的不动产进行变价和分配的过程）的强制执行案件的例子，我们会发现对效率价值的偏重是执行程序的内在要求，执行效率本身即是公平正义的重要保障。
住房的处置包括五个环节。一是获取处置权，执行法院要么首轮查封涉案的住房，要么向首轮查封涉案住房的法院商请移送处置权成功。二是产生拍卖保留价，可以通过当事人议价、评估、定向询价以及网络大数据询价等方式产生。三是拍（变）卖，这是司法判断负担较轻的环节，主要由市场决定结果。四是交付房屋，分为不动产登记信息变更和房屋占有的实际转移两个部分，后者是执行案件办理中长久以来的难题，因为被执行人或其他占有房屋的人对此往往十分抗拒，容易爆发激烈的矛盾。五是分配变价款，包括扣除拍卖过程中的必要费用，以及向各债权人进行案款分配等。
在住房处置中，有执行员普遍感到困难的两个问题。通过对这两个问题破解路径的分析，可以看出效率价值应当在执行程序中居于主要地位。
房屋占有的实际转移是一个巨大的难题，相关方均感叹折断的金融杠杆在保留至司法程序末端才出清时，治理成本之高昂。在早期的实践中，有执行法院在拍卖公告中声明“不负责腾空”的情况，即法院仅负责变更登记，买受人风险自担。这完成了负外部性的内部化，似乎非常公平。但这种做法极大影响了司法拍卖住房的成交效果，给社会形成了“法拍房卖不上价”的印象。
为了扭转此问题，法院负责腾空交付逐渐成了主流做法，但法院仅有执法权，没有相关的搬迁服务，包括租赁住宅、寻找搬家公司、公证搬家过程、开锁换锁等。由此，作为拍卖一事的受益方，申请执行人至少必须垫付相关成本。实践中，也时常听到类似于“被执行人一错再错，却要债权人不断垫资，真不公平”的抱怨，但为了财产处置的效率，这种做法还是被坚持下来了。
新问题接踵而至：买受人仍担心如果强制清空失败，比如其中生活着不愿搬离的病重老人，不宜强制迁房，又该如何？由此引申出一个问题，强制腾空应当发生在拍卖成交之前还是之后呢？传统上来说，谁的房子谁能住，被执行人可以居住到住房成交之时，这也是全国大部分地区的现行做法。但有部分地区法院先行先试，“先腾空，后拍卖”，江苏即在此列。这种做法甚至直接剥夺了被执行人在拍卖过程中居住于自己名下房屋的权利，乍一看极不公平。但将最后不能腾空交付的住房在拍卖前就甄别出来，对于提振市场关于司法拍卖的信心、避免被执行人的责任财产被低价卖出有着重要的正面作用，也有利于保护债权人和买受人的合法权利，因此实践效果良好。
案款的分配是所有申请执行人都期待的环节。然而，在以自然人为被执行人的房屋处置案件中，由于金融机构抵押权的存在等因素，查封或轮候查封了住房的普通债权人往往只能得到一个极低的受偿比例。为了这一小笔回款，执行法院需要耗费资源召开分配会议、制作分配方案，各债权人也需要准备和参会，耗时耗力。
针对非法人被执行人的参与分配制度，以债权平等为原则，要求非法人被执行人的普通债权原则上平均受偿。相对的，法人责任财产在执行程序中的分配原则就采取了查封优先主义，普通债权以查封的先后顺序受偿。
查封优先主义带来了执行效率的三重提升。首先，鼓励“先下手为强”的制度使得首轮查封案件本身即适宜处置住房的情况增多，加快了财产变现速度。其次，明晰的查封顺序是所有债权人能够在不动产登记信息上查看到的，法院分配起来效率高、误解少。最后，这一制度使得绝大多数案件能够回避参与分配的截止时间点问题。
在2022年的《民事强制执行法(草案)》中，已确立了查封优先主义，不再区分被执行人为法人或非法人。这种发展方向再一次印证，在执行程序中制度构建中，偏重效率价值的做法是渗透在方方面面的。
为什么执行程序中的各种制度大体上在向着效率第一的方向演进呢？一言以蔽之，高效执行方能使人民群众在执行案件中感受到公平正义，毕竟司法资源的分配是执行案件绕不开的话题。申请执行人天然存在与其他案件申请执行人竞争，无限度侵占司法资源的倾向。凡资源必有稀缺性。执行案件中的司法资源的稀缺性，以及这种稀缺性要求的司法资源的妥善分配，正是执行程序中效率价值较公平价值居于主位的原因。
如果在一个执行案件中，实现某一具体公平的成本大于该具体公平的正外部性，那么执行法官实质上有义务为社会节约这一份司法资源，投入其他有正收益的社会治理工作中。因此，从司法活动的全局来看，执行程序强调效率，恰恰是为了更高层面的公平。盛云峰 杨 天