关于完善土地增值税管理机制的几点思考

○国家税务总局涟水县税务局课题组

土地增值税对规范房地产市场交易秩序、合理调节土地增值收益分配、增加财政收入有着十分重要的作用。然而在实际操作中，土地增值税在税源管理、风险防控、信息化建设等方面仍存在不足，本文结合县级税务机关土地增值税清算审核工作实际，重点分析在土地增值税管理中存在的问题及原因，并提出相关对策和建议。

一、土地增值税管理存在的问题及原因

（一）基础信息管理有待扎实

土地增值税清算工作的开展依赖于房地产开发项目的前期管理，就目前征管情况来看，税务机关对基础信息的管理水平有待提高。一方面企业未按规定及时完整准确填报土地增值税项目信息；另一方面税收协同共治机制作用发挥不够充分，获取数据和资料的渠道和方式单一，相关信息主要依赖于房地产开发企业的自主填报，信息数据的完整性、真实性、及时性难以得到保障。

（二）风险防控管理有待协同

一体化风险防控机制有待完善，土地增值税事前、事中、事后风险管理协同程度不够。一方面部分土增清算审核人员思维不够发散，清算事前、事中、事后风险分析不全面，不能统筹土地增值税、企业所得税等税种联动，局限于“就审核而审核、就土增而土增”；另一方面清算审核小组与风险、征管、法制、属地分局等部门缺乏有效沟通，导致疑点数据共享难、风险防控不同步。

（三）政策更新及时性有待提高

房地产市场行情变化大，共性和个性问题普遍存在，部分税收政策更新不及时，基层税务部门在政策把握和执行上存在一定的执法风险。例如房地产项目开发成本参考值更新公布滞后，缺乏明确的参考值，在清算核定工作中，采取按年5%递增的方式不被绝大多数企业所接受。

（四）审核人员业务能力有待提升

土地增值税清算审核涉及成本费用、建筑成本定额、房地产估价（认定）、产权管理等方面知识，清算人员局限于基础财会知识、法律知识及相关税收政策，对工程造价、成本审核等方面知识欠缺，对建筑行业标准、建筑工程内容、材料用量、人工工时等概念有限，即便发现疑点，通常也只能采用区域内建筑项目单位成本横向比较法，其结果说服力不足，有一定局限性。

二、健全完善土地增值税管理机制

（一）建立完善部门协同合作机制

在协同部门内合作的同时，依托税收协同共治机制，推动部门间联动数据共享，高效集成外部涉税数据，建议以政府为主导，联合发改委、财政、住建、规划、法院等部门细化数据交换方式、介质路径、用途范围，提高土地增值税基础信息管理质量。

（二）建立完善土地增值税全流程跟踪监控机制

成立联合税政、纪检、征管、纳服、风险、法制、收核、属地分局等部门参加的“土地增值税管理工作专班”，以扎实信息数据为基础，对辖区土地增值税项目基础数据和资料进行全面梳理，建立完善项目立项、规划、施工、竣工、验收、销售、清算、尾盘管理等全流程跟踪监控机制。

（三）建立完善清算人员培养机制

健全土地增值税清算人员常态化培训机制，通过审核人员自主学习、线上线下培训、业务竞赛、聘请专业人员授课等形式，着重解决审核人员专业知识不足、政策把握不准的问题；探索建立土地增值税清算人员流动递进机制，通过团队实战“传帮带”不断培育和补充新生力量，全面提升清算综合能力。

（四）建立完善税种联动风险防控机制

统筹清算审核和日常征管、税费风险一体防范，拓展跨税种联动风险管理，利用进销发票、大额成本费用列支等信息，着重关注收入确认时点、特别纳税调整等相关联事项，加强土地增值税与增值税、企业所得税等税种联动比对，建立完善税种联动风险防控机制。