当前商业银行商品房开发贷款的调查要点简要分析

○中国农业银行扬州润扬支行 严 成

商品房开发贷款是指向房地产开发企业（以下简称“房企”）发放的、用于商品房及其配套设施建设的贷款。按照贷款项目的实际规划用途，可分为住房开发贷款（不含保障性住房开发贷款）和商业用房开发贷款，按照项目中建筑面积占比较高的业态确定贷款种类，从而适用相应贷款品种的管理办法和操作规程。

商品房开发贷款的调查重点主要分为四类：一是房企借款人主体资格调查，二是房企股东背景调查，三是房企资信情况，四是房企财务资料分析。

对于非项目公司，存货和预收账款的构成可能较为复杂，包含多个项目的开发成本。在这种情况下，通过查询企业财务资料，将开发成本按不同的开发项目、不同的明细内容填列；对预收账款分项目填列，以利于清楚地看到企业每个项目的投资情况、预售情况。在分析存货时，应注意甄别部分用于出租的固定资产及长期不能产生效益的资产，应予以特别说明。应付账款的分析，对照合同分析应付账款的合理性，看有无拖欠地价、股权转让款或拖欠施工款的情况。对于股东借款应加以分析是否属于长期性资金支持，还是属于临时性的周转借款。是否具有所有者权益的性质，并说明是否需要在银行贷款归还之前抽离。

商品房开发贷款是房地产项目贷款中最常见的一种贷款，属于中长期项目贷款。商业银行在发放商品房开发贷款时须符合监管部门的管理要求和制度规定，调查商品房开发项目时应关注借款人资质和资信情况，充分分析股东及实际控制人的实力。同时根据政府相关部门出具的合法性手续把握项目基本情况，重点关注项目的合法性、合规性和有效性，并做好授信的保障措施，有效防范房地产领域的金融风险。