以房抵债执行异议之诉不应突破债权平等保护原则

当前，以房抵债权利人提起案外人执行异议之诉在规范层面以及实务层面仍存在争议，未形成统一裁判规范。因此，笔者认为对于以房抵债执行异议之诉不能突破债权平等保护原则。

根据《执行异议和复议案件的规定》第二十八条、第二十九条的规定，无过错买受人、消费者购房人在一定条件下，即便没有办理过户登记手续，也可以对抗金钱之债的执行。之所以对无过错买受人、消费者购房人进行特别保护，是基于生存利益至上的考虑，且根据权利层次理论，在多重权利发生冲突时，当事人的居住权优于财产权，因此，将无过错买受人、消费者购房人请求交付物的债权定性为物权期待权。但在实务中，对于第二十八条、第二十九条的适用条件仍应严格把握，法条规定的情形是针对实践中存在商品房预售不规范、登记制度不完善现象，为保护房屋购买者生存权而作出的例外规定，不可随意扩大范围，应保持审慎克制的态度。而在实践中，以房抵债协议问题较为复杂，尤其是案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的问题突出，且以房抵债债权人所享有的权利本质上仍为债权，与基于买卖而产生的物权期待权有一定基础性区别。从应兼顾各方主体的利益衡平和维护生效裁判的既判力、执行力角度考虑，应合理设定当事人诉讼负担的动态平衡，避免厚此薄彼。因此，应暂时不将抵债受让人列入物权期待权保护范围，即以房抵债权利人不能依据此两条规定对抗债权人的执行。

以房抵债协议以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，属于偿还债务的变通方式，而非通常意义上消费者以取得房屋所有权并用于居住的商品房买卖。不动产的交付仅系以房抵债的履行方式，并不能改变所谓的买受人在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。基于以物抵债而拟受让不动产的买受人，在完成不动产权属转移登记之前，仅为一般债权，不足以形成优先于一般债权的权益。根据债的平等性，以房抵债房屋买受人所享有的权利与普通债权人所享有的债权是相互平等的地位，任一个债权无优先另一个债权之权利。不能排除申请执行人的执行。若以房抵债协议的房屋买受人能够依据以房抵债协议所享有的过户请求权对抗其他债权人对于房屋的执行，则违背债权平等性，且容易引发债务人串通躲避债务、个别清偿等损害债权人权益的行为，故该情况下应严格适用法律，不应适用《执行异议和复议案件的规定》第二十八条、第二十九条之规定。对于法官来说，对案外人过户登记请求权与申请执行人金钱债权请求权实现冲突的解决，是一个利益衡量的过程。

在当前，以房抵债权利人提起的案外人执行异议中，综合以房抵债协议本质、以房抵债权利人在债权履行中的可选择性以及以房抵债权利人与申请执行人债权之平衡等方面考量，以房抵债权利人主张依据以房抵债协议排除法院强制执行的，应不予支持。张永东