宋某拥有一处非居住、商服划拨类型房屋，建筑面积70平方米。2022年4月，宋某通过中介与王某签订买卖合同，将该房屋以净得价20万元出售给王某，合同约定过户税收所有费用由王某支付。合同签订后，王某得知该房屋存在高额过户税费，需要近20万元，认为该合同存在重大误解，诉至法院要求撤销合同。
重大误解是指行为人对行为的性质、对方当事人或者标的物的品种、质量、规格、价格、数量等产生错误认识，按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示的情形。判断是否构成重大误解应当以上述规定为依据，在理解适用该条文时，需要把握两点：一是“通常理解”，表明重大误解不是以当事人而是“理性经济人”视角进行判断，即使当事人确实由于错误判断对价格、数量等合同重大事项产生了误解，但这种误解理性交易主体一般情况下是不会发生的，则不符合重大误解的构成条件。该房屋交易价格不足3000元/平方米，远远低于同类房屋正常交易市场价格，作为理性的购房者，了解该房屋信息后，应当对该房屋价格低廉的原因进行了解，而不是贪图便宜贸然作出购房的重大决定，再以自己不知道税费法律规定主张重大误解。理论上，税费标准是公开的，即便当事人由于税法知识缺乏，也可通过咨询相关部门等渠道了解，因此王某应当知道该房屋交易存在高额的税费是房屋成交价低廉的原因，这一错误产生不是 “理性经济人”应该发生的。二是“如果不发生该错误则不会作出相应的意思表示”，即认识错误与意思表示具有因果关系。这一判断标准也不是从当事人而是“理性经济人”视角来判断的，具体而言，如果发生错误判断所产生的交易成本和不发生时没有明显差距，即使确实发生了错误，也不能认定为重大误解。该房屋加上税费成本后的价格并未明显高于市场价格，并不必然导致王某知悉税费标准后就作出不交易的决定，本次交易也没有造成原告较大损失，因此王某主张重大误解，理由不能成立。
需要注意的是，土地使用权性质为划拨的房屋上市交易时需要缴纳土地出让金的问题，城市房地产管理法第四十条已做了明确规定，但当前收费标准较为复杂，尤其是商服用地房屋交易税费较高，如果在合同约定由买方承担税费，买方需要仔细审查，尽可能作出详细约定，以免产生不必要的交易风险。江 媛