2019年7月，原告蔡某与被告某房产公司签订租赁合同，约定原告租赁被告商铺1间，租赁期限三年，为2019年8月1日至2022年7月31日。年租金为5万元，先付租金后使用房屋，按年支付，乙方应于每年8月1日前支付租金，履约保证金为8000元。2019年7月10日，原告蔡某支付一年租金5万元。2019年7月31日，原告蔡某支付保证金8000元。2020年4月16日，第三人王某购买涉案租赁商铺，第三人与被告某房产公司签订房屋定购书，约定房屋价款为98万元。当月26日，王某通过转账方式支付购房款98万元。同年5月15日，第三人与被告签订房屋买卖合同并办理网签备案。另，某房产公司曾委托某策划公司通过微信转发朋友圈及派发销售传单等方式对外进行销售商铺。2020年12月11日，某房产公司向蔡某发函，蔡某未能按照合同约定“先付租金后使用房屋，租金按年支付”，蔡某应于8月1日前向某房产公司指定银行账户支付该年租金……自发函之日起解除双方于2019年7月签订的租赁合同，同时要求其在接收此函7日内向某房产公司返还租赁房屋并将租金支付至交房之日止。
本案有两种观点：一种观点认为，某房产公司已履行了通知义务，蔡某不具有优先购买权。第二种观点认为，相关证据并不能证明某房产公司在出售案涉房屋前的合理期限内针对蔡某发出销售案涉房屋的通知，且蔡某向房产公司主张优先购买权时双方的租赁合同处于合法存续期间，因此蔡某享有承租人优先购买权。笔者赞同第二种观点。
承租人的优先购买权受法律保护。因本案事实发生在《中华人民共和国民法典》生效之前，应适用当时的法律及司法解释的规定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属……（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”。本案中，房产公司与蔡某签订的租赁合同合法有效，依照法律规定，房产公司在出售案涉租赁房屋前应当在合理期限内通知承租人蔡某。房产公司仅能证实其委托第三方针对不特定对象发布了销售案涉房屋消息，并不能证明其在出售案涉房屋前的合理期限内针对蔡某发出销售案涉房屋的通知。从本案的案情看，也不存在上述司法解释规定的承租人主张优先权的除外情形之一。蔡某向房产公司主张优先购买权时双方的租赁合同处于合法存续期间，故其依法对案涉房屋享有优先购买权。某房产公司将涉案房屋出售给第三人，侵害了蔡某的优先购买权。毛学文