近年来，随着城市的快速发展，城市人口数量不断增加，加之城市周边房屋的拆迁，部分农民转变成市民，涉及房屋质量、物业管理的案件随之增多，且物业管理执行案件占一定比重，物业服务案件涉案金额不大，案件数量逐年有所攀升。物业服务关系到基本民生，所以法院执行必须对此类案件要慎重处理。执行实践中，主要有三方面原因制约着物业管理案件的顺利执结：
一是被执行人难找。物管案件从起诉阶段至执行阶段，当事人即被执行人往往因为对物业服务有诸多不满而存在对抗情绪，不论是通过电话或是传票通知的形式当事人均很难主动来法院。另外，很多业主将其房屋通过中介公司对外进行出租，执行人本人不在相应房屋内居住，执行人员很难查到被执行人现居住地或被执行人详细住址。
二是被执行人门难进。近年来，新建的小区均采取了较为先进的安全防范措施，与老式小区相比，新小区的单元门均采用防盗门，每家每户与防盗门连接可视电话，无形中增加了执行人员进门的难度。执行人员向当事人表明身份后，很多当事人往往拒绝执行人员进入。即使在小区物业人员的协助下进入单元楼内，当事人通过猫眼得知是法院的执行人员后也拒绝开门或佯装不在家中。
三是执行标的相对较小。物业管理的执行案件涉案标的在几百元至一两千元，并不是当事人执行不能，而是业主与物业之间存在着对立情绪或者矛盾，物业为业主服务不到位，不能为业主解决实际问题，导致业主物业管理费难以收缴。
针对上述执行难的主要因素，致使大部分的物管案件不能顺利执结，小标的案件执行周期拉长，更重要的是造成执行资源的浪费。如何来解决物管案件执行难问题，需要从以下三方面予以考虑，这样才能逐步缓解执行难，才能使案件顺利执结。
一是要求物业公司积极配合法院执行工作。首先物业公司应当有义务协助执行人员进入单元楼门，以便配合法院执行人员送达执行通知及传票；其次由于物业公司对于被执行人是否在小区内居住比较清楚，因此执行法院可要求物业公司积极提供被执行人的住址相关信息，协助法院执行人员跟被执行人接触。
二是集中查询被执行人银行存款信息。针对部分被执行人将房屋出租的情况，考虑到被执行人在中介公司一般都留有可用的联系方式，执行人员可以到相应的中介公司调取被执行人的信息。集中查询、扣划被执行人银行存款，避免浪费紧张的执行资源，同时专职负责查询的人员应及时将有效查询信息反馈给相应承办人，由承办人采取相应措施。
三是对被执行人巧用、慎用强制措施。由于物业费类案件标的数额较小，通过采取拘留等强制性措施的可能性即可对当事人形成一种震慑作用，往往能够实现案结。但由于此类措施属于限制人身自由类，因此在适用过程中一定注意尽量减少激化其他矛盾的可能性，从而真正实现案结事了。针对拒不履行法律义务的被执行人，法院可以通过采取限制其在乘坐交通工具二等以上舱位、星级以上场所进行高消费等措施督促其履行。同时建立与相关部门的联动机制，并建立及时的信息反馈机制。唐传寅