○孙炜杰
从江苏省近日出台的《关于实施城市更新行动的指导意见》，到《关于促进经济持续回升向好的若干政策措施》要求推进汽运站综合开发，再到9月底南京汉中门客运站更新改造工程即将迎来完工，城市更新在我省正加速推进。但由于城市发展速度和城市交通网络的升级扩张较快，江苏在“更新”先行先试的同时也不可避免地遭遇了许多“更新”后的问题，已经转型开发的项目后继无力、无人问津的问题亟待解决。更新后的城市还需“常更”，才能让既有的投资和探索不“浪费”，城市才能实现“长新”。
在城市更新的进程中，江苏无疑是最早的一批先行者。以交通用地综合开发为例，南京中央门汽运站大楼已成为华东国际美博城，主营美容美发产业；桥北汽车客运站旧址引入二手车交易市场、二手家具家电市场、眼镜城等多元业态。作为侧面例证，以数字优化效率为站场提供转型空间的苏企“巴士管家”，时至今日其业务早已转移至其他省份的二三线城市，省内已无多少留给企业开拓业务的空间。
但城市更新的先行先试也让当下很多项目面临“转型后遗症”，更新后的业态留不住、缺少发展后劲是普遍存在的问题。以南京汽运站为例，站场大楼内多年前就已开始引入商户，其中不乏肯德基等连锁品牌，但在近两年因为客流和营收的下降而先后离开；而不少汽运站旧址在转型之后，现已再度落寞，不少大楼商户入住率低于50%，剩下的商户经营不善，仅靠附近住户光顾支撑，完全没有发挥其城市中心的地域优势。在项目引入之初，其业态和经营模式确实能满足消费者的需求，但由于多年来忽视市场的变化，缺少“常更”的规划和探索，使得自身的业态与服务模式逐步落后，如一些汽运站仍经营的旅游发散地、游客集散中心便是如此。
笔者认为，对已完成的城市更新项目，一方面要做到业态和服务上的“常更长新”，如原苏州汽车北站转型后的“蓝江南STATION文旅产业园”开发城市露营业态，迎合了近年来微旅游、微度假的市场需求。南京原汉中门汽运站除主打的生命健康产业外，也将利用屋顶花园等公共空间开发城市露营、小型音乐会等活动。同时，在政策支持和观念上也要“常更长新”，比如因为土地性质的制约以及消防审查等原因，许多开发项目的构思无法及时落地，站场无法最大化利用优势，转型更新的动力需要政策的进一步解锁。