因政策限购致房屋未过户登记的买受人 不享有排除强制执行的民事权益

2019年12月，原告奕恒公司与被告某房地产公司、张某买卖合同纠纷一案在法院达成调解协议，协议载明房地产公司欠原告奕恒公司钢材款本金199万余元及利息，被告张某对被告房地产公司的上述债务承担连带责任。后两被告皆未履行还款义务，根据奕恒公司的申请，法院对两被告立案强制执行，查封了被执行人张某位于A省的房屋一套。法院依法拍卖被执行人张某的房产时，案外人周某对本案执行的房屋提出异议，后法院作出裁定书，中止对该房屋的执行。奕恒公司不服该裁定，向法院对周某和张某提起执行异议之诉，要求法院继续执行该房屋。

审理中查明，被告张某于2016年12月3日取得涉案房屋的不动产权证。2017年6月，张某与周某签订《二手房买卖合同》，约定张某将该房屋转让给周某。同日，周某根据合同支付了房屋款项。同月，周某与装饰公司签订了装饰合同，对涉案房屋进行装修。另查明，根据国家关于房地产的政策导向，A省在2017年4月14日、2018年4月22日相继发布房屋限购政策，对外地人在A省内购房作了严格限制。周某并非A省户籍。

本案争议焦点在于，案外人周某因限购政策原因未能完成房屋买卖的过户登记，其是否享有阻却法院强制执行该房屋的民事权益？案件审理中，产生两种观点。第一种观点认为，根据规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，法院应予支持：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告周某于房屋查封前已签订装修合同对涉案房屋进行装修，已实际占有该房屋；于合同签订当日按照合同约定支付了购房款；涉案房屋虽未办理产权过户登记，但系A省限购政策调整所致，并非周某自身原因造成，故被告周某购买涉案房屋符合法定条件能够排除执行。第二种观点认为，周某购买涉案房屋时，应当知晓受政策限制，该房屋不能办理交易过户登记。但其忽视政策限制，仍然购买了涉案房屋，故其应当对未能办理过户登记负有责任。该结果应归责于买受人周某自身原因，即使其在法院查封前签订了合法有效的房屋买卖合同且合法占有涉案房屋，支付了房款，也不符合规定的全部要件，不受无过错买受人物权期待权的保护。据此，周某对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

笔者同意第二种观点。理由如下：一是从举证责任角度讲，应当由周某承担其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。二是从涉案房屋所有权角度讲，现涉案房屋仍登记在被执行人张某名下，即张某为涉案房屋的所有人，周某对涉案房屋不享有所有权。三是从限购政策对物权期待权的影响角度讲，根据国家关于房地产的政策导向，A省发布房屋限购政策，对外地人在A省内购房作了严格限制。周某作为购房人，其忽视政策限制，仍然购买了案涉房屋，显然未尽到作为一般购房者的谨慎义务，因此未能办理过户登记归责于周某自身原因，其不受无过错买受人物权期待权的保护。胡亮亮 衡永金