受让有银行抵押的房屋买受人可代偿贷款后过户

购买的房屋上有抵押，办理过户时产生纠纷，这可是个实实在在的揪心事。近日，张家港市法院审结一起房屋买卖合同纠纷。

李某将一套尚有38万余元银行抵押贷款的商品房以78万元的价格卖给黄某，黄某支付了40万元首付款并装修入住，并且双方约定剩余房款38万元待房产证满两年过户后一次性付清。两年期满后，李某要求黄某先行支付38万元剩余房款用于归还银行贷款，黄某则认为按照合同约定，李某应先注销抵押、协助办理过户后才能要求其支付尾款。双方协商未果，黄某将李某诉至法院，要求李某协助办理过户并赔偿损失8万元。

法院审理后认为，黄某与李某签订的房屋买卖合同合法有效。根据合同约定，李某应当在房产证满两年后先偿还银行贷款并注销抵押权，在房屋办理权属变更手续后才能要求黄某支付剩余购房款。李某在黄某的催告下，未能在合理期限内履行协助办理房屋过户的先合同义务，构成违约。由于房屋上有抵押，经法院释明后，黄某同意代偿银行贷款，并追加某银行作为第三人参加诉讼。法院遂判令黄某代李某清偿结欠某银行的借款本金38万余元及利息，某银行注销抵押登记手续后，由李某协助黄某将涉案房屋转移登记至黄某名下，同时判令李某支付黄某逾期办证违约金。一审宣判后，李某提起上诉。二审驳回上诉，维持原判。

民法典第五百二十四条规定：债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法权益的，第三人有权向债权人代为履行。房屋买卖过程中，标的房屋上如果存在银行抵押权，且出卖人不主动偿还抵押贷款并注销抵押权登记，房屋买受人主张继续履行合同的，可以代出卖人偿还银行贷款，在抵押权注销后再办理过户手续。银行接受买受人代偿后，其对债务人的债权依法转让给买受人，买受人可以根据法定抵销规则将代偿款冲抵相应的购房尾款。陆 慧