开发商受疫情影响逾期交房能否减轻违约责任

○姜阿娇

2019年6月16日，原告叶某（买受人）与被告深特公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定叶某购买被告开发的房屋一套，总价785107元。合同约定房屋交付时间为2020年3月30日。自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约交付购房款。

2020年2月7日，淮安市住房和城乡建设局发布关于进一步加强疫情防控期间建筑工地管控工作的通知，根据市新冠肺炎疫情联防联控指挥部要求，全市新建、在建建筑工程项目开工，复工时间不得早于2020年2月20日24时。2020年8月1日，被告发出交付通知，告知业主，因新冠肺炎疫情影响，案涉房屋交付时间根据《商品房买卖合同》约定延期至2020年8月。案涉房屋的实际交付时间为2020年8月31日。

因被告延迟交付房屋，原告诉至涟水县法院，要求被告承担逾期交房违约金11933.62元。被告辩称，本案房屋延迟交付是事实，但延迟的行为是受疫情及疫情防控措施直接影响，并非被告单方所致，希望法院免除被告延迟交付的责任。

新冠肺炎疫情是否构成房屋延迟交付的“不可抗力”，从而减轻开发商延迟交付的责任？

根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供说明。

该案中原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。原告向被告支付购房款，合同约定的房屋交付使用时间是2020年3月30日。2020年1月20日，国家明确将新冠肺炎纳入《传染病防治法》规定的乙类传染病。新冠肺炎疫情被列入突发性公共事件，新冠肺炎疫情属于当事人不可预见、不可避免且不能克服的客观情况，构成不可抗力。疫情防治措施的采取，对于一般当事人而言亦是不可预见、不能避免且不能克服的，也具备不可抗力的特征。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。且被告履行了及时通知义务。被告在较大程度上受延期复工和返工人员隔离而减缓工程进度，一定程度上影响房屋的交付使用，从而影响到商品房销售合同义务的履行，但被告未提交充分证据证明其因疫情影响导致逾期交付房屋的实际天数，综合案情,根据公平原则，法院酌定免除被告90天的违约金。