□ 本报记者 王丽华 徐晋 陈雨薇 胡明峰
又一次，南京跑在前面。
国庆长假，美团旅行平台数据显示，南京位列长线游热门目的地城市TOP1；途牛联合中国移动梧桐数据发布，南京居国庆热门客源地全国前三；去哪儿旅行平台数据显示，南京位列酒店预订量热门城市TOP3。7天国庆假期，南京全市景区景点、文博场馆、乡村旅游、国家级夜间文旅消费集聚区等监测点接待游客量1795.6万人次，较去年日均增长5.2%。
网友评论，“来南京旅游不是赶景点，而是像逛街一样充满惊喜。”数千万游客涌入南京，悄然融入每一条街巷。被朱自清形容为像“逛古董铺子”的南京，因更新处处融入新意。
今年5月，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，据估算，未来五年城市更新总投入需4.4万亿至7万亿元。城市更新，已从“要不要做”进入“怎么做得好”的阶段，成为城市发展绕不开的最大课题。
两年前，南京以全国第一名的成绩入选中央财政首批支持的城市更新试点城市，接下来的两年，成为全国35座参评城市中唯一蝉联最高评级的入选城市。
城市更新，南京的答案不在数字和图纸上，而在那些被人一次次走进的空间里。
从蜗居到宜居： 带来尊严的更新
10多年前，南京早期的城市更新源于历史文化街区保护和危旧房改造，经过这些年探索实践，南京城市更新形成“保护与发展并重、民生与品质并举、政府与市场并力”的南京经验。
67岁的赵根海在石榴新村这个紧邻新街口的片区住了大半辈子。过去的老房子是上世纪50年代的砖木老屋，墙体开裂，地基下沉。巷子窄得近乎“握手楼”，40多户共用一处公共厕所。遇上梅雨季，巷内积水漫过脚踝，屋内四处漏雨。一家几代人挤在30多平方米的空间，白天都要开灯。
项目实施单位南京越城建设集团相关负责人坦言，石榴新村2000年前后曾有过三轮拆迁计划，但全部半途搁置。卡在哪？大量房屋没有完备产权，家庭继承纠纷交织，居民诉求千差万别，传统“征收拆迁、拿钱走人”的路径，在主城核心区走不通。
转机出现在2020年，石榴新村被定为南京首个危房安全消险原地重建试点项目。区别于“拆走居民、出让地块”的传统拆迁，“原地重建”最核心的创新在于，危房整体拆除之后，就在这片故土上新建住宅，大多数居民不用搬离，更新之后依旧留在熟悉的地块生活。
更新启动之初，项目组把小板凳搬进居民家。时任驻场办公居民组一组组长周芹记忆犹新，项目组进场后累计开了69场协商议事会，街道社区、设计团队陪着，挨家挨户与居民坐在一块摆困难、算细账。
方案怎么定，居民最有发言权。最初打算按建筑面积置换回迁，不少居民当场提出异议：电梯、楼道会摊薄套内实际居住面积，照此置换，居住空间会缩水。这条意见被完整采纳，项目调整为以套内面积作为回迁核算基准。
户型打磨更是一波三折。最初套用保障房标准，只有少数几档大户型。片区近一半旧房不足35平方米，不少老人直言“房子太大，负担不起”。设计团队前后迭代70多轮图纸，最终拿出套内20平方米起、以2.5平方米为梯度递增的36套户型方案，适配大大小小的家庭。
资金来源上，项目跳出政府单一财政投入，建立市、区财政与产权人3∶3∶4成本共担模式，市、区两级财政合计承担60%建设成本，产权人承担40%，再抵扣搬迁奖励、过渡补助，多数家庭实际自付压力可控。
赵根海家套内面积不到50平方米的屋子厨卫齐全，电梯直达家门口。站在自家阳台抬眼，新街口摩天楼宇的轮廓近在咫尺，楼下还是相处几十年的熟人圈子。
从石榴新村出来，沿老城南的巷子往南走，小西湖历史地段走的是另一条“渐进式、微更新”的路子。这个项目入选联合国人居署全球更新十佳标杆，永久纳入联合国城市更新范本。
荷花塘、钓鱼台延续这套绣花式微更新逻辑。巷道狭窄，大型工程机械开不进去，施工人员启用小型设备钻进窄巷，开挖微型地下管廊。往日头顶蛛网般缠绕的电线管线，全部收纳进地下。改造不求街巷面貌焕然一新，优先补齐燃气入户、排水、消防这些民生短板，坚守七成以上居住功能，留住世代居住于此的老住户。
南京这几处实践，为城市更新写出不同答案。石榴新村以“原地重建”“居民分担”模式，为破解主城危旧片区改造困局探路；小西湖守住街巷肌理，以共生模式留住原生烟火；荷花塘沉下心修补基础设施，守护老城南日常。
从厂房到产业： 激发活力的更新
刚刚过去的“十一”黄金周，长江路文博街区接待游客超180万人次，假期旅游消费金额预计5.8亿元、同比增长6.9%。
长江路文博街区位于南京新街口商圈，全长1800米，沿线集聚13家文博场馆与多处优质商业载体，素有“一条长江路，半部金陵史”的美誉。这里的更新是把文博资源从展馆里请出来，融进步行街区，将文旅存量变成消费流量，把一条文化长街变成一种新的城市生活方式。
如果说老旧小区改造考验的是民生兜底的能力，那么产业类更新考验的则是一座城市在存量空间里重新配置产业功能和消费场景的能力。
在南京老厂房改造的版图上，国创园是先行者，其前身是南京第二机床厂，40余栋上世纪50年代到90年代的老厂房被完整保留，园区用10年时间养出一个自我循环的园区生态——用咖啡店、小酒馆、展览空间把人流引进来，再用合理的办公租金把130多家文创、设计、科技企业留下来。
城市边角料，因为巧思改造，成为城市新引力场。
由水利泵站改造而成的江心洲ROCHO灯塔咖啡，最大限度保留泵站原有功能与建筑本体，通过增设露台、打通室内外动线，充分彰显江景，除了提供咖啡，还为市民游客提供看江、看落日的公共空间。项目开业首个周末客流破万，运营首年营收达120万元。
“年轻人对宏大产业园、超高地标兴致不高，反倒愿意往那些装修克制、没有说教感的小空间跑。”南京反几建筑设计事务所创始合伙人金鑫是这个项目的主创，他又提到另一个作品——锦创书城颐和STATION：“颐和路都是深宅大院，路上人来人往。STATION就是一个让游客可以停留的地方。”
坐在颐和STATION店内看书喝咖啡，视线刚好能扫到街上走过的行人和梧桐树；路过的行人，也能透过窗格看见屋里闲谈、翻书的人。这个空间最初规划是做非遗展示馆、标准化城市客厅。设计团队复盘之后推翻原有定位，调整成书店加咖啡、轻餐饮的复合业态，试营业仅仅15天，营收就达到28万元。
小空间解决的是“坐下来”，大空间则能让这种停留沉淀为产业和消费。
“2021年，刚开始做锦创项目，没有品牌愿意相信我们，一个书店能有什么流量？但是你看现在，麦当劳、必胜客、元祖都来了。”锦创集团有限公司董事长荆斌华认为，锦创书城的人气是吸引品牌、招商的关键。
珠江路699号锦创数字产业园，老南京人更熟悉它原来的名字——东鼎大厦。这里空置数年，锦创接手改造后，将三栋楼办公用，裙楼则留给了一家书店。2022年4月，锦创书城亮灯，南京第一个以书为媒的文化商业综合体开业，很快三栋楼租金超过珠江路同类型项目。
除了书城，锦创模式的另一个抓手是玄武·模数师学院。学院聚焦大模型与数智产业，提供人才培训与企业服务，让AI技术走进千行百业。
“锦创在南京共有约30万平方米的产业园区，已入住约3万人，其中5%是老板，15%是中层干部，80%是普通员工。围绕入住用户需求开展多种活动，70%免费30%收费，利用现有闲置场地，几乎不增加额外运营成本，提升用户黏性。”
如何让空间持续产生价值、吸引并留住人气，是比工程建设更复杂的课题。运营的角色，正在从改造的“后续环节”转变为贯穿始终的“核心引擎”。像锦创这类“更新运营商”正在取代“开发商”，成为城市发展的主角。
从空间到日常： 融入生活的更新
周边是低密度改善型住宅，居民却找不到一个品质消费场所。一年前的仙林风华路1号，是位于仙林街道汇通社区中心地带的一个社区商业广场，外立面斑驳、商户零星、整体面貌不佳。“我们只能开车到三四公里之外的商超采购。”社区居民袁君说。
如今，同一个地方，广场环境焕然一新，中高端连锁餐饮品牌、花艺甜品店、瑜伽馆等接连入驻；晚上的广场空间成了儿童游乐和老人休闲场所，3000平方米的生鲜超市人头攒动，整个商业空间活力明显提升。这样的改造，大田悦生活广场用了一年。
大田悦的前身是仙林曼度广场，2014年建成，1.7万平方米的社区配套商业，辐射周边3700多户居民。但经营十一年，这个本该服务社区的“客厅”日渐萧条——原运营方管理缺位，商户生意萧条，租金链条式拖欠，运营团队退场时仅剩10家商户和20余起诉讼。
2025年5月，大田文化团队接手后，第一步不是招商，而是“清障”。企业商业总经理赵峥嵘告诉记者，团队逐户与原商户谈判，有的清退，有的调整位置。随后外立面整体出新，以运营思维重塑空间：一楼生鲜超市、品质餐饮、宠物店、口腔诊所等社区刚需；二至四楼整体用于教培，对接马路对面南外仙林分校的教育需求。
改造的核心理念是“伴生”而非“竞争”。“同一个业态我们原则上只落一户，让商户之间形成共生关系，而不是互相抢生意。”赵峥嵘说。咖啡、简餐、教培、花艺、烘焙——业态之间互相导流，把居民的日常需求“装进”一个广场，业态丰富了，整体招商率达100%。
“生鲜超市已经完全可以满足基本的生活需要，教培机构的师资力量比以前要强，我们就不用再跑中心城区去上培训班了。家门口的环境变好、生活方便了，人气也旺起来了。”袁君说。
居民获得感有了，但企业投入400万元出新改造，运营者的账本并不轻松。赵峥嵘算过一笔账：传统商业开发有地产利润托底，再拿其中一部分建购物中心或其他配套，经济链条是自洽的。但城市更新并非如此。“投了1个亿、2个亿，回收可能要20年、30年。从做生意角度，它是不持续的。”
所以，企业对于城市更新的投入更加谨慎。大田悦的解法是“先活下来”。不追求一步到位的精品工程，而是先把业态填满、让商户活起来、让广场有人气。“商业改造不是一蹴而就，是一个持续爬坡的过程，也许每年都需要投入做事。”这意味着城市更新不是一次性的工程建设，而是一场需要长期耐心的运营。
运营前置、以终为始、社区嵌入、服务周边——大田悦生活这种模式，正是从“建设交付”到“价值运营”角色转换的一次社区商业探路。
在鼓楼区湖南路街道，有一处老旧的街角。原来是居民自搭的棚屋——大家在里面下棋、聊天、打牌。后来棚子年久失修，安全隐患也多。邻里柿社区营造师陶梅钰和街道一起，想把这里改造成新公共空间。
居民很反对。有人说：“别改，改了就不让我们打牌了。”有人说：“你们年轻人懂什么？这地方我们用了二十年。”
陶梅钰和团队与居民开始漫长的沟通。一遍遍去听他们的想法，邀请居民一起设计——有人画草图，有人挑颜色，有人负责监督工人施工。半年后，亭子完工了，取名叫“云岭屋”。里面有展览区、义诊区，还保留了棋桌。
看到几个老人坐在长椅上打牌，一旁有小孩在跑，陶梅钰忽然明白，改造的不是一个亭子，而是一种“共同使用空间的能力”。陶梅钰认为，真正的社区更新，不是“翻新”，而是“共建”。它的意义不在建筑，而在关系。
云岭屋旁边又要做一个名为云岭客厅的养老新空间，城市永远在生长。
从个案到全域： 制度破题的更新
城市开发已从“增量开发”转向“存量运营”，而现行有关制度多是为增量时代“快建快卖”设计，产权、审批、融资和收益分配都难以支撑长期经营。制度不破局，运营前置、社会资本和耐心资本难以全面铺开。到今天，制度破局绝非配套动作，而是把城市建设从工程逻辑切换为经营逻辑的总开关。
南京已构建以《南京市城市更新办法》为核心45项配套政策和11项技术导则组成的制度框架，覆盖规划、土地、消防、审批等关键环节。2025年发布的专项规划明确34个更新片区、62个更新单元，建立三级空间管控体系，推动更新从“零星改造”转向“大片区统筹”。
南京制度具备“可复制性”，23项经验入选国家和省级可复制清单，其中7项全国推广。既有建筑改造领域的三项制度——功能改变联合审查、消防审验优化、审批流程简化——同时入选住建部与自然资源部联合清单。在2024、2025年度中央财政绩效评价中，南京是全国唯一蝉联最高等级A级的入选城市。
我国“十五五”规划提出4.4万亿至7万亿元的总投入需求，中央财政资金预计超3100亿元，国开行2025年发放贷款7863亿元。钱在进来，但结构性难题仍在：深圳、上海、北京的地方立法已先行一步，国家层面尚无统领性法规，过度依赖财政、社会资本参与不足仍是普遍瓶颈。
南京的挑战同样清晰。居住类自主更新面临“算账难”与“居民出资难”的叠加——容积率提升与用途调整能否覆盖成本而不突破规划底线，尚无制度性答案。原权利人就地保留产权、就地安置的更新路径，涉及权利关系重构、收益分配、税费减免等一系列问题，需要从规划和法律层面系统安排。公众参与正从“形式赋权”走向“实质协商”，制度化程度仍需提升。
涉及众多业主的老旧居住片区更新改造面临的挑战更大，需要从规划和法律的学理上过细研究，并在法律制度上予以系统安排。
容积率能够无限提高吗？用途可以不受限制地调整吗？如何评估？容积率调增后（扩面），原地块用地性质调整（变性），增加经营性设施和公益性设施，收益怎么分配？公益部分，政府如何补偿？这都需要建立相应的评估制度，加以量化以便操作。
这些问题的解决，需要的不是更多项目，而是一套能在政府、市场与社会之间重新分配权利与责任的规则体系。《南京市城市更新条例》已进入立法程序，这或许是南京从“政策推动”走向“法定职责”的关键一步。
没有一劳永逸的方案，只有持续迭代的能力。检验这种能力的标准，从来不在个别项目，而在那些期待体面空间的人们——他们的日常，才是检验制度破局的最终答卷。