资产证券化，为集体经济引入“源头活水”

□ 本报记者 孟旭 通讯员 娄小轩

近日，苏州工业园区两单创新产品在上海证券交易所挂牌，一单是全国首单集体经济类REITs，名为“华金—元联—娄葑街道联创产业园类REIT”，另一单是全国首单由产业引导基金担任原始权益人的“元联苏园产城机构间REIT”。

“全国首单”联袂亮相，不仅为存量资产证券化开辟了多元路径，也诠释出园区娄葑街道以集体经济创新为支点，撬动产城融合、惠民利民的发展智慧。

优质底层资产是REITs发行的基石。“华金—元联—娄葑街道联创产业园类REIT”的底层资产是娄葑街道集体资产联创产业园。2020年，娄葑街道发挥统筹优势，组织下辖12个动迁社区成立股份合作联社，联合出资，对东富路45号的传统老旧工业载体实施整体拆旧建新。通过科学规划，原2.3万平方米的低效载体升级为10万平方米的现代绿色产业园，土地集约利用效能提升近5倍，配套绿化、共享空间等高端设施，精准对接园区“623”产业体系需求。

截至目前，联创产业园已吸引20余家高端精密制造、生物医药企业入驻，出租率保持高位稳定，形成了收益可靠的优质底层资产，为REITs发行奠定了坚实基础。这场“腾笼换鸟”，为娄葑街道集体经济注入了高成长性的“源头活水”。

在这一金融创新实践中，娄葑街道跳出传统的资产持有者身份，实现了角色跃迁。作为项目原始权益人，娄葑街道社区股份合作联社主动承担起底层资产持有、资产重组与发行全过程的主体责任。为破解集体资产运营专业化不足的瓶颈，街道主动牵手元联基金等专业机构，构建“基层组织+专业团队”的合作模式，通过规范梳理集体资产、优化运营管理体系、完善申报材料，最终将缺乏流动性的集体物业转化为标准化金融产品。

“元联苏园产城机构间REIT”的底层资产是苏桐112国际科创园。这一载体原为位于金鸡湖商务区的一处闲置厂房，后由园区国资企业联合社会资本进行二次开发、更新改造。娄葑街道自改造初期便持续关注资产更新进展，并在项目具备证券化条件后，通过参与原始权益人出资，助力产品成功发行，推动“国资引领+基金运营+资本盘活”闭环模式落地。

集体经济是民生保障的“压舱石”。从12个社区联合出资的“合资模式”，到拆旧建新的“提质模式”，再到REITs发行的“资本模式”……在一次次突破中，娄葑街道始终坚持“稳”字当头，坚持风险可控，避免盲目扩张，确保集体资产稳步增值，让发展成果惠及千家万户。可以说，两单创新产品双线并行，是娄葑街道长期坚守“稳健发展、惠及居民”初心的必然结果。

“集体经济的‘稳’，是居民幸福感的‘实’，只有资产稳健运营，才能持续为民生服务注入底气。”娄葑街道相关负责人认为，这正是集体经济区别于其他资本形态的本质特征——不盲目追求短期快速“变现”，而是追求覆盖更广、时间更久、更加可持续的发展红利。娄葑街道将以此次REITs产品上市为契机，以产城融合、惠民利民为双轮驱动，加快构建“开发—成熟—REITs—再投资”的良性闭环，将资金精准反哺产业载体与民生项目，不断强化集体经济自身造血能力，推动集体经济从存量盘活迈向价值提升。

老旧厂房变身现代产业园，“收租房东”变身“金融房东”……娄葑街道勇闯资本市场、挂牌REITs产品的探索，不仅树立了金融创新的标杆，更彰显出基层治理的民生底色，为全国集体经济高质量转型提供了可复制、可推广的“园区经验”。