□ 龙美娟
“在申宏住了20多年，没有物业也住得蛮好。”在社区“板凳会议”上，90岁的许生养黑着脸，对陆渡社区党委书记钱丽君一顿数落，为社区进驻物业的事。
“有专业‘管家’不一样，小区干净了，楼道灯也亮了。”清明节前夕，钱丽君到社区走访，许生养主动唠起变化，这次是喜笑颜开。
“黑脸抵触”变“喜笑颜开”，这是太仓市陆渡街道引入专业物业服务，全力破解无物业小区治理难题的结果。陆渡街道以该小区为老旧小区治理试点，搭建居民议事平台，创新推行“五步法”协商机制引导居民全程参与；在阳光公寓探索居民自治，引导居民从“旁观者”变为“当家人”，以“一区一策”打造无物业小区长效治理，让“失管”的老小区焕发幸福新面貌。
老旧小区来了专业“管家”
陆渡，依老浏河而建，从浏河口往西为第六个渡口，故称“陆（六）渡”。上世纪90年代，随着一批企业聚集，陆渡在太仓诸多乡镇中脱颖而出，人民富足、镇区繁荣，一批工业区、商业区和住宅区相继兴建起来。
随着时间的推移和乡镇撤并的推进，曾经兴建的住宅老化。陆渡街道辖区内的4个无物业老旧小区，分布零散，公共配套设施普遍不足，居民缴纳物业费的意愿不强。专业物业公司对此望而却步——“投入大、效益低”。长期“失管”导致这些小区运转停摆，居民生活多有不便。
陆渡社区的申宏小区就是其中一个。作为典型的老旧小区，建于上世纪90年代初的申宏小区面临基础设施老化问题，深受居民诟病的是小区排水管道不畅，每逢雨天就会积水。“严重的时候积水没过膝盖，污水横流，根本没法出门。”从东北迁居太仓的陆秀岩对此印象深刻。
2019年，陆渡街道对辖区老旧小区分批进行改造，申宏小区原先斑驳的墙面换上了崭新的“外衣”，头顶“飞线”入地，并完成“智慧安防小区”建设。
然而，老旧小区焕新后，由于缺乏专业物业管理，小区面临环境卫生差、公共设施破损、车辆乱停乱放、消防通道占用等突出问题。加之小区出租率高、人员流动频繁，管理难度进一步加大。
如何破解这一治理僵局？今年1月，陆渡街道通过业委会会议、居民大会等合法合规程序，引入区属国企旗下金娄江企业运营管理有限公司，对小区进行管理。
“从最初引进金娄江公司开展物业服务时，我们就明确不但要提供基础保洁服务，同时也需要依托科学规范的保障机制，为老旧小区治理注入专业化动能，切实为群众谋福利。”陆渡街道办事处副主任、建设管理办公室主任李新超说。
“小板凳”撬动老小区治理新路
引入专业服务如同一颗投入水面的石子，在老旧小区激起层层涟漪。因部分居民抵触缴费、治理意见不一等问题，物业开展工作陷入困境。陆渡街道深知，可持续治理离不开小区居民的认同与参与。为此，街道积极搭建沟通桥梁，让居民成为治理的“参与者”和“监督者”。
走进陆渡街道申宏小区，一处不起眼的便民“小卖部”，成了社区治理的暖心议事点。每到傍晚，一场别开生面的“板凳议事会”就此拉开序幕。社区干部与居民代表围坐一圈拉家常、谈问题、提建议。
“物业费定价要合理”“停车位紧张，乱停车影响出行”……居民们敞开心扉，围绕“关键小事”商议对策，让治理意见真正源于群众、贴合需求。
为凝聚治理合力，陆渡街道创新推出“五步法”民主协商机制，通过统筹听证、实地勘验、协调联动、发掘代表、优化队伍五大环节，引导居民全程参与小区治理方案制定、落地执行与监督全过程。
针对申宏小区出租率高达75%、产权人联络难的治理难点，街道组织志愿者逐户上门沟通，逐一化解居民心中疑虑。65岁退休老民警浦惠明主动化身小区治理志愿者，每晚挨家挨户走访宣传。“小区有人用心管，环境才能越变越好，我们退休了能发挥余热，看着小区变美，心里也舒坦。”浦惠明笑着说道。
光有议事还不够，服务能否解民忧才是关键。金娄江创新推行“先服务、后收费”模式，先用三个月的暖心服务赢得居民认可。其间，物业开展精细化服务，先后三次修剪小区绿化，完成29个楼道深度保洁，全面修复点亮楼道灯，同时积极规划新增停车位与停车场，小区环境与秩序焕然一新。
“沿河的围墙爬满藤蔓，杂草丛生，现在清爽了。”在陆渡生活工作7年的95后女孩李雪，真切感受到变化，第一时间缴纳了物业费和停车费。
从无人过问到专业服务，申宏小区成功引入物业，不仅实现了治理方式的关键转变，也为陆渡街道后续在同类老旧小区推广物业管理、强化社区治理提供了可复制的实践样本。
“当家人”唤醒自治“内生力”
仅有3栋楼、60户居民，即便物业费100%收缴，月收入也不足2000元，这是陆渡街道阳光公寓小区曾经的真实处境，也是众多“老旧小”无物业小区的共性困境。
“这点钱，连请个保安都不够，更别提保洁、设施维修了，单独管理就是亏本买卖。”小区居民的无奈感慨，道出了这类小区的治理痛点——
规模小、收费低、设施老旧，让“老旧小”小区陷入双重治理难题。市场化物业公司因成本过高不愿接手，传统管理模式又难以为继，成为城市基层治理中难啃的“硬骨头”。
今年，陆渡街道立足基层治理实际，推出书记项目——“一区一策”打造无物业小区长效治理“陆渡样板”，针对不同小区特点量身定制治理方案，阳光公寓的居民自治模式便是其中的关键实践。
阳光公寓建成于2004年，因建成年代久远，长期存在消防设施缺失、道路楼道照明不足、基础设施老化等问题，居民生活品质受到影响。此前，街道已在申宏小区开展改造与引入物业的尝试，而针对阳光公寓楼栋少、不适合专业物业入驻的特点，街道另辟蹊径，推动居民自治项目落地。
今年3月，阳光公寓居民自治项目正式启动，太仓市委社会工作部、陆渡街道、村委、河南商会与居民多方联动，凝聚治理合力。社工部注入启动资金，河南商会作为承接主体，牵头推进道闸、消防水泵、电动车充电棚等设施改造，补齐小区硬件短板。
项目启动后，陆渡街道同步发力软件建设，着力培育居民自治骨干，指导小区成立业委会，完善居民公约，搭建共商共议共决的议事机制，推动小区治理从外部“输血”向自主“造血”转变。
春风拂过，小区外的梨花开了，洁白的花瓣缀满枝头。那一抹清新的芬芳，是治理破题后的欣喜，是邻里同心的温暖，更是居民从“旁观者”变身“当家人”后，亲手浇灌出的幸福繁花。
（太仓市陆渡街道供图）