□ 龙美娟
“一共8万元！”日前，太仓市城厢镇君悦豪庭小区物业管理委员会成员将小区游泳场馆的租金收益入账后，打开手机上的小区公共收益全流程数字化监管系统上传相关收据。
西区社区党总支书记、居委会主任王轶君在手机端审核后正式完成了入账。“账单晒得越阳光，业主越放心，同时也减轻了我们物管会的工作负担。”王轶君说道。
“业账社管”让物业开支阳光透明，这是城厢镇创新物业管理服务的缩影。“小物管”牵动“大民生”，城厢镇聚焦物业管理痛点，创新探索“业账社管”模式、创建物业管理委员会、鼓励居民自治等多种方式，织密基层社会治理体系，让“家门口”的幸福感持续提升。
“业账社管”照亮民生账本
小区是城市治理的“微细胞”，物业服务的好坏，直接关系着千家万户的日常幸福感。面对业委会履职困境、公共资金不透明等“老大难”问题，城厢镇创新推出“业账社管”模式。
所谓“业账社管”模式，即由社区党组织牵头，对业主大会委托管理的公共收益账目、物业经营性收支进行全程监督。这一模式直击居民最关心的“钱袋子”问题，实现了资金管理阳光化，让物业开支不再“雾里看花”。
以君悦豪庭小区为例，该小区建于2005年，去年9月，围绕物业公司续聘问题，业主与业委会矛盾激化，暴露出财务监管缺失、收支不透明等关键问题，多名业委会成员相继请辞。此后，物业管理委员会应运而生，并与社区签订“业账社管”委托管理协议，开启小区治理新篇章。
小区设立了物管委专有账户，所有开支集体表决，银行流水与收支明细每季度定期公示，资金流转全程透明可溯。物业合同方面，创新性规定物业费20%必须反哺小区公共建设，确保资金用于提升家园品质。
得益于该模式，小区成功更换道闸系统，将公共车位费直降200元/年。社区还通过座谈会、入户走访等方式，创新性举办“邻里共话·物业听声”双周面对面活动，形成全民参与的氛围。
如今，小区业主对物业信任度大幅提升，纠纷数量锐减，共治共享理念深入人心。“以前物业费不知道花在哪儿，现在不一样了，每笔账都晒在阳光下，住得踏实多了！”君悦豪庭小区老住户李伟琴提起变化，语气里满是认可。
今年以来，太仓城厢镇推进“业账社管”模式规范化提升与扩面推广，首批新增君悦豪庭、太丰新村、金仓华府3个试点小区，采用“组织监管+流程规范”双轨模式提升管理效能，目前累计规范约1720万元公共收益管理，惠及约8万户居民。
“业账社管”模式的成功实践，打破了传统业委会“自管自监”的困局，实现了小区共有资金的规范管理与阳光运行。城厢镇建设管理办公室副主任徐锋表示，将持续优化这一模式，深化部门联动、强化监督、激发居民参与，全力打造更安全、和谐的高品质居住环境。
“新管家”让老小区焕新
秋风拂过绿意盎然的金色江南小区。凉亭下，居民围坐闲谈，笑声阵阵；道路旁，紫薇花缀满枝头；电动车凉棚里，车辆排列整齐。很难想象，两年前的这里，还因管理混乱满是“火药味”。
“以前墙面渗漏、路面污水横流，多亏有了‘新管家’，老小区换了新模样。”住了18年的“老太仓”胡惠芬指着小区的环境，脸上洋溢着笑容。她口中的“新管家”，正是改变小区环境的7人物业管理委员会。
建于2007年的金色江南小区，共有400余户居民。曾经，物业服务缺位、业委会监管不力，让小区陷入治理困境。在组建新业委会无果后，城厢镇物管办牵头，联合社区、辖区派出所、镇综合执法办，再加上业主代表，共同组成物管会，为小区治理注入新活力。
有了“新管家”，如何开展治理？该小区进行了“三步走”：理顺小区管理架构、做好沟通把好执行、合理分配为民谋利。在城厢镇和社区的指导下，2023年底，金色江南小区成立了物管会，针对此前物业存在的问题，物管委进行了监督整改。随后，充分发掘小区公共收益来源，并通过业主大会授权物管委，合理分配公共收益，其中一部分折抵业主应缴纳的物业费。
金色江南小区竣工至今已超十五年，小区内大树较多。去年，小区未雨绸缪，合理修剪树枝，对易倒伏树木加固。台风期间，小区一棵树都未倒伏。小区还通过公共收益增加电动车充电桩。更让居民惊喜的是停车收益的用途——直接抵扣物业费。“以前一年物业费近千元，现在只要交500元，这实惠真真切切！”算起实惠账，胡惠芬满是赞许。
“从争吵不断到邻里和睦，守好这个‘家’很有成就感。”“95后”小区物管会主任龚涛坦言，物管会要把这套治理模式推广出去，让更多老小区受益。
金色江南小区的蜕变证明，当政府力量与居民需求同频共振，基层治理便有了温度与力量。这场老小区的“焕新记”，不仅擦亮了居住环境，更织密了民生幸福网。
“微力量”绽放自治新花
作为太仓城关镇与老城区，城厢镇196个住宅小区中，95个无物业老旧小区是基层治理的“硬骨头”。这些小区普遍面临消防失效、电梯故障、管线锈蚀等基础设施老化问题，治理难题突出。
而南区社区新民村小区的蜕变，为破解困局提供了样本。这个不满百户的无物业小区，曾因“垃圾多、树多、坑洼多”让居民头疼，如今依托打造的“自治·邻距离——无物业小区自治型物业模式”，小区环境变得干净整洁、停车有序，面貌焕然一新。该模式还入选苏州市委社会工作部《关于无物业开放小区管理工作的调研报告》典型案例。
变化的背后，是居民“微力量”的聚合。在城厢镇与社区指导下，新民村小区成立自治管理小组。针对长期困扰的停车难，小组成员逐户走访、耐心沟通，最终确定“本地户籍每户每车一次性缴500元”的方案，通过安装道杆、整合闲置空间，新增50余个停车位；面对楼顶漏水的邻里纠纷，小组又协调出“顶楼出50%、楼下出25%、公共收益补25%”的方案。
“小区的事，得大家商量着办。公共收益要透明，每一分钱的去向都清清楚楚，居民才愿意信任我们。”自治管理小组负责人王美珍的话，道出了自治的核心是公开与信任。
从新民村小区的实践可以看出，无物业小区并非无法管理。通过激发居民自治意识，整合社区“微力量”，同样能够实现有序管理。这种自下而上的自治模式，不仅解决了具体问题，更重塑了社区邻里关系。
从“新管家”到“明账本”，再到居民自治，城厢镇以精细化治理回应民生需求。未来，城厢镇将以三年行动为目标，提升城镇物业管理整体水平，有效破解老旧小区、无物业小区治理难题，形成“管理规范、服务优质、运营高效、业主满意”的新格局，成为全国乡镇住宅区物业管理的示范标杆。