□ 本报记者 胡春春
【微距】 “这一年，我的房贷利率从4.2下降到3.3，原来每个月要还1.5万元，现在少了900多块钱，心理压力一下子减了不少。” 住在南京河西的小张夫妻，属于在2020年高房价买房的那一拨。刚买房的最初两年，夫妻俩常常被每个月的高房贷压得喘不过气。印象最深刻的是第一个月的房贷，尽管有心理准备，但看到银行短信通知还1.8万元，夫妻俩还是心惊了一下。这种状态，一直持续到2022年。随着5年期以上LPR连续下降，月供才慢慢减少。“但是，对于我们这么大额度的房贷来说，仍旧有些杯水车薪，这次存量房贷利率下调，真是最好的政策！”
【全景】 如果问房贷族，今年最重要的事是什么，回答肯定是：房贷降了！
2022年5月之后，5年期以上LPR连续下降，让新旧房贷之间的利差持续扩大，直接引发了一轮密集的提前还贷现象。从A股上市银行半年报看，截至2024年6月末，工商银行、农业银行、交通银行和中国银行等五大国有银行的个人住房贷款合计减少约3254.71亿元。主要原因有两个，一是商品房销售的下滑，房贷需求减少；二是客户提前还贷，余额进一步缩减。
为了“促进房地产市场止跌回稳”“进一步提振居民消费与投资”，今年以来出台了一系列的房地产金融政策“组合拳”。9月24日上午，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜明确表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。随后出台的政策还包括统一房贷首付比例、调低政策利率、降准0.5个百分点。这一系列举措被形象地比喻为“四箭齐发”。
10月25日后，多家银行正式开启存量房贷利率批量调整工作，符合条件的房贷利率均调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。据中国人民银行披露，预计此次存量房贷利率统一调降，将为借款人节省利息支出1500亿元。
记者通过走访银行和身边购房者了解到，虽然每位购房者因银行自身情况下调存量房贷利率时间不一，但基本上在12月上旬下调完毕。在社交平台上，热议房贷下调的话题仍然热度很高，许多年轻人为自己的房贷下降发帖“庆贺”。
中信证券首席经济学家明明表示，存量房贷利率调降，直接降低了居民住房消费负担、减轻消费者对房贷利率未来继续下行造成损失的顾虑，有效助力提振消费信心、扩大内需，也有利于宏观政策的步调统一。随着一揽子增量政策的密集出台与有效实施落地，社会预期和市场信心正在逐步回升。12月13日央行发布的11月社融和信贷数据显示，当月新增信贷5800亿元，个人贷款有所企稳，尤其是个人房贷持续增长。
值得关注的是，在采访中记者了解到，目前一方面普通购房者仍然希望房贷利率可以继续下调；另一方面，从银行角度看，担心利润进一步承压，制约服务实体经济的能力。据测算，如果存量按揭贷款利率平均下调50个基点，商业银行年利息收入或将减少1000亿—1500亿元，对应息差下滑3—5个基点。对此，银行方面既需要积极发展其他业务以填补按揭利息损失，又需要继续压降负债端成本。
不过，行业内普遍认为，存量房贷利率下调，虽然短期内会侵蚀银行机构的息差和利润，但长期看，可缓解银行信贷资产流失，对银行影响整体可控。此前，潘功胜也公开提到，“在政策调整方案设计中，人民银行技术团队经过多轮认真地量化分析评估，这次利率调整对银行收益的影响是中性的，银行的净息差将保持基本稳定。”
面对购房者希望房贷继续下调的期盼，行业专家普遍认为，房地产金融政策在2024年不断调整优化，为房贷族发放了实实在在的政策“大红包”。2025年我国将实施适度宽松的货币政策，提振居民住房消费信心和能力仍然是重要的工作之一。