□ 本报记者 盛 峥
小区物业是打造基层社会治理新格局的重要参与者，其管理服务水平，也是衡量居民幸福指数的一个重要参照。在吴中区郭巷街道，面对30万庞大服务人群和70个小区庞大管理主体，如何有效处理居民、业委会、物业、社区等各方关系，妥善解决各类复杂矛盾，是推进基层社会治理现代化的一项重要考验。
近日，郭巷街道联合吴中区住建局开展“红色物业·微治理”试点暨“巷红管”党建引领物业管理提升行动，以“强化党的领导、梳理政策依据、划清职责边界、解决突出问题”为目标任务，推动物业管理工作由单一行业管理向“综合治理、共同治理、社会治理”转变，着力提升百姓幸福感。
突出党建引领，实现“握指成拳”
由于开发商资金链的突然断裂，郭巷街道辖区内某高端楼盘此前迟迟无法交房，让购房者利益受损，成了一块“烫手山芋”。去年，在多方努力下，该小区终于顺利交付，郭巷街道选派优质的国资物业公司入驻托管，不断提升管理服务品质，同时，街道多部门每周固定时段现场联合办公，帮助居民解决实际问题，保障了大家的利益。
近年来，随着城市更新的步伐加快，郭巷街道成为吴中区乃至苏州市人口密度最大的区域之一。以商品房、安置房为主的新型社区大量建成，辖区内来自五湖四海的新市民诉求多元、利益多样，基层社会治理面临诸多新形势、新考验。
“事关千家万户的物业管理看似是简单的行业管理问题，实则是复杂的社会治理问题，是社会治理体系中的基础一环。”在郭巷街道党工委书记李群看来，必须通过党建引领，抓好小区物业管理这个“小切口”，切实撬动“大民生”，真正让老百姓安居乐业。
解决问题，首先要摸清问题出现的根源。通过调研分析，目前郭巷街道辖区内物业管理存在的问题，一方面是由于条线部门受限于管理权限，遇到问题只能“头痛医头脚痛医脚”；另一方面，社区、业委会、开发商、物业、居民各方之间关系存在不同程度脱节，小区管理单元内部本身缺乏凝聚力。
为了从根子上解决问题，郭巷街道实施“巷红管”党建引领物业管理提升行动，首先立足两个维度，从顶层推动形成治理合力。
在街道党工委层面，通过建立健全物管、建管、水利、司法、信访、集成指挥中心、公安、消防、市监、综合行政执法、社区、业主委员会、物业服务企业等多位一体的协商共事联席会议机制，形成“收集梳理问题—靶向治疗问题—落实解决问题”的工作闭环机制。在此基础之上，吴中区住建局、郭巷街道依托“四个一”体系，即一份联合发文、一套权责清单、一种交流机制、一张工作证件，确保“握指成拳”。
另一方面，以党建引领“红色物业”管理，建立健全社区党组织领导的居民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅区治理架构，推动物业管理创新，促进物业管理与基层社会治理深度融合。
形成三份清单，确保“精准出击”
郭巷街道湖滨花园小区内，部分消防设施因年久失修损坏，存在安全隐患，问题一拖就是两三年。最近，郭巷派出所正式向该小区物业开出消防罚单，顺利推动这一“老大难”解决，这也是郭巷街道开展物业管理提升行动之后的首份罚单。
“必须打开各个条线部门的‘工具箱’，把上级赋予的权力和职责梳理清楚，针对物业管理服务过程中出现的各类问题，各部门既要‘握指成拳’，更要‘精准出击’。”郭巷街道党工委副书记徐永俊说。
为了让监管物业服务质量的抓手更强、方向更准，郭巷街道经前期系统梳理和法务论证，集成汇编形成《郭巷街道物业管理综合行政执法权清单》《郭巷街道物业管理综合行政执法自由裁量权清单》《郭巷街道物业管理考核指导清单》三份清单，明确职能部门、社区、小区物业等“为啥做、做什么、怎么做、谁来做”等问题。
翻看执法权清单，消防设施不符合国家标准、挪用专项维修基金、擅自改变物业管理用房用途、未定期检验特种设备……32项和物业相关的违法行为清晰在列，基本涵盖小区物业管理日常，同时，职能机构、管理依据、法律责任、处罚规定一一对应。
“对照清单列出的行为和依据，出现问题真正可以实现‘社区吹哨，部门报到’，同时，物业依据考核标准，可以有的放矢做出整改。”郭巷街道物管办负责人陆苏平说，通过联合区住建局，街道加大对物业服务企业的监管力度，每季度进行考核并以“红黑榜”形式进行排名。对存在重大违规违法行为的商品房物业，纳入征信系统，直至列入辖区小区服务“黑名单”，对安置房物业，从财政拨款中进行相应扣除。
“责任明确，各司其职，推进‘情、理、法’深度结合，精准化解矛盾纠纷。”郭巷派出所教导员顾嘉荣介绍，对应清单，也利于条线部门主动形成工作“大数据”，比如，公安条线参与联合行动，可以更好分析小区内高发矛盾问题出现的根源，从而把法制宣传、法治文化建设等工作前置。行动启动后，郭巷派出所接到小区违法犯罪警情、盗窃警情、赌博警情同比已明显大幅度下降。
强化共治共享，推动良性循环
提升管理的最终目的，是要让物业服务业态良性循环，让更好的物业服务惠及居民。如何规避业委会选举和成员履职风险，让业委会真正为业主服务？怎样让优质的物业服务公司有市场，以免“劣币驱逐良币”？
徐永俊介绍，通过“红色物业·微治理”试点，街道致力厘清社区居委会、业主委员会和物业服务企业“三方职责”，严把业委会准入、业委会监督、公共收益监管和物业服务企业选聘“四大关口”。“靠制度解决问题，还要靠党建凝心聚力，强化共建共治共享。”
根据“巷红管”党建引领物业管理提升行动方案，街道对强化业主委员会党组织建设、规范业主大会及业主委员会运作作出明确约束；推进物业服务企业党组织建设，鼓励有条件的物业服务企业将党支部建在项目上，培育红色力量。
位于官浦社区的尹苑小区虽然是一个安置小区，但走进其中，环境优美，道路干净整洁，楼道秩序井然。最近，小区物业公司在社区带动下，正着手打造“巷心苑”党建品牌，把安装充电桩、修复爱心座椅、高空抛物监控、污水井水位报警等民生实事进行立项，细化管理、拆分问题，把钱花在刀刃上。
安置小区物业费由财政兜底，物业公司的工作重心在于如何在有限的经费下，提升服务品质和标准；而对于商业小区而言，重心则在于如何处理好自身和居民、业委会、社区四方关系。
在商业小区双湾锦园，社区定期组织物业、业委会、居民志愿者召开民主协商联席会议，共同讨论解决小区存在的问题与不足，物业公司也把党小组设进小区，真正融入小区的治理单元。前段时间，小区内4个儿童游乐场因年久失修发生破损，高达60万元的改造经费一度让大家“望而却步”，物业公司通过向开发商协商，以党建共建方式顺利推动解决，避免了责权推诿。小区居民赵枫萍告诉记者，小区新成立业委会，大家第一个要求就是不能换物业。
只有各方“给力”，才能治理有力。郭巷街道每月还固定召开“巷红管”论坛，由联席会议成员单位、社区、物业相关人员以及律师担任“主讲人”，现场分享经验和体会，促进相互交流学习，不断提升服务品质。管理的抓手、机制不断完善，也让幸福的声音在尹山湖畔久久回荡。