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长沙市雨花区湘农桥社区二区9栋改造前 |
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长沙市雨花区湘农桥社区二区9栋改造后 |
目前，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。超大城市竞争力的体现，也已转向可感知的居住品质、更舒适的城市生活、更优化的科技生态等城市体验感的比拼。
通过“自主更新、原拆原建”，老房子“活”起来，老百姓“动”起来，居民留住了有温度的邻里关系和熟悉的居住空间，城市也因居民深度参与而呈现出更深层的吸引力。
记者探访发现，全国多地正在进行各种探索，提升城市体验感，老房子通过自主更新、原拆原建变身新空间，老邻居共同圆梦新生活。
【谁来主导】
政府引导，居民协商
工作做到心坎上
铝合金门窗、明亮的电梯，每次回到这栋簇新的四层小楼，湖南长沙市雨花区湘农桥社区二区9栋居民、67岁的周伟总会多看几眼。在小区一众房龄四五十年的老楼中，2025年11月交付的它格外打眼。
曾经的9栋建于1975年，年久失修，被确定为C级危房。长沙出台进一步加快推进城镇危旧房屋改造工作的实施意见后，周伟琢磨了许久：9栋能否拆了重建？他把文件转发到楼栋微信群，邻居们反应热烈。可往下推进时，有人却打了退堂鼓。
起初，大家以为是政府主导重建。后来仔细了解，是以业主为实施主体，靠大家自主协商、共同决策、自筹资金，再引入项目建设单位，难度可想而知。
周伟不想放弃，他和其他几位热心居民挨家挨户听意见。“我们一起算算账，算清了再作决定不迟。”周伟耐心说服有疑虑的住户——
一笔“长远账”。“现在城市发展的方式变了，大力实施城市更新，不搞大拆大建。我们要跟得上形势。”面对想等拆迁的邻居，周伟劝道。
一笔“成本账”。“重建房屋每平方米的成本价远低于商品房销售价，不仅住得舒心，将来如果出售还能从中受益。”面对经济困难的邻居，周伟鼓励说，“办法总比困难多！”
一笔“安全账”。“老楼成了危房。墙皮掉落，砸到人怎么办？线路老化，发生火灾怎么办？”他的话让不少居民沉思。
一笔“情感账”。9栋原是职工宿舍，20世纪90年代房改时，大伙儿满心欢喜地买下。“住了多年的房子，大家舍得就让它这么‘废’了？”
几笔账算得实实在在，居民的感受真真切切，共识逐渐达成。如今，9栋通过自主更新、原拆原建，变了模样。
在广州，花都区集群街2号楼的房龄已近50年，是D级危房。“老房子不具备征收条件，又租不出去、卖不上价，不如大家集资，拆了重建。”居民中的老党员徐耀通提议，不少居民也动了心。
收到部分居民意见后，花都区相关部门讨论认为，这一更新思路符合城市发展转型趋势，可以尝试。很快，由住建部门、街道办、社区等组成的联合工作组成立了，一边邀请设计院设计新房，一边做群众工作。街道办、社区先后召开9次居民大会，入户走访40多次，逐一回应群众关心的过渡安置、户型设计等问题。业主们最终达成一致，决定原拆原建。“政府引导、帮助我们做街坊的工作，把工作做到了大家的心坎上。”徐耀通感慨。
然而，居民各有各的考量，即便做了大量工作，少数人持不同意见的情况仍在所难免。四川遂宁船山区介福东路106号居民陈晓玉就遇到这一难题。
“老楼住了35年，是D级危房，许多住户盼着住新房。2024年8月征求意见时，有个别住户始终不同意。”陈晓玉坦言，实在没办法，同意重建的居民只好联合出资，购买不愿参与原拆原建住户的房子，这才让项目得以实施。
【谁来出钱】
居民出资，政府支持
多方投入共推动
老旧住房自主更新，如何实施？
2024年8月底，经居民推选，陈晓玉等5人当选介福东路106号自主改造委员会委员，委员会代表全体房屋所有权人发起和开展改造工作。可改造涉及立项、申请建设用地规划许可证等，流程多、专业性强，单靠居民自身可不行。经住建部门、街道办遴选推荐，自主改造委员会选定遂宁兴船实业有限公司作为项目代办代建实施单位。当年9月21日，自主改造协议签订。
协议签订后，开始筹集建房款。经测算，介福东路106号改造总投资约2000万元，其中居民出资900多万元，其余由船山区和兴船公司统筹解决。
居民出资，有的经济能力强，有的经济能力弱。介福东路106号里，一户居民家中有两位老人患病，一时难以凑齐房款。街道办积极协调，兴船公司同意这户居民先欠款。“我们还帮忙联系金融机构，为有需要且符合条件的住户提供商业贷款。”兴船公司工程建设管理部负责人廖均说。
不过，贷款面临现实约束。“危旧房业主中以老年人居多，有的超出了部分银行的贷款年龄上限。同时，房子拆除重建过程中存在抵押物灭失的情形。”廖均建议，相关部门应鼓励政策性银行和商业银行加大对自主更新项目的信贷支持，允许自主更新项目通过房产抵押获得融资担保，为居民提供长周期、低利率贷款服务。
“居民出资后，剩余的1000多万元通过财政补助、地方政府专项债券和房屋资产运营来补足。”廖均告诉记者，按原拆原建方案，介福东路106号项目将新建房屋80套，除去72户居民住宅，剩余8套用于出售或租赁。
在广州，集群街2号楼改造项目的设计、监理、测量等费用由花都区政府补贴，居民出资占大头。“整体算下来，居民筹资800多万元，政府补贴约60万元。”徐耀通说。
在长沙，按照当地城镇危旧房屋改造工作实施意见，市、区两级财政按1∶1比例，对C、D级危房拆除重建项目进行奖补。“居民与代建企业签署的价格是每平方米3056元，其中财政奖补1050元，大大减轻了居民负担。”周伟把账算得明白。
【谁来审批】
先行先试，多措并举
完善政策解难题
居民达成共识，资金筹集到位，报批报建随即启动。重要一步，是办理建设用地规划许可证。
与一般商业开发项目不同，采取拆除重建方式改造危旧房，不涉及调整土地用途和新增土地，因此花都区对此免予办理供地手续。可进入建筑方案设计环节时，难题出现了。
根据2019年修订的《广州市城乡规划技术规定》，经鉴定为局部或者整幢危房的房屋，可以在不增加原有合法产权建筑面积和建筑高度、不扩大基底面积、不改变“四至”关系、不改变使用性质的前提下，进行原址重建或者改建。
然而，集群街2号楼的重建方案有所突破：成套改造要符合住宅设计规范，户内厨房、卫生间均需扩大；增设电梯，楼顶需增加设备用房；疏散楼梯需扩宽，才符合防火规范。
广州市规划和自然资源局花都区分局局长李文伟说，新房既会长“高”，也会长“胖”，与技术规定存在冲突，后续规划报建很难推进。
解决之道，在坚持人民至上、实事求是；破题之钥，关键靠先行先试、改革突破。
花都区委和区政府高度重视，将集群街2号楼纳入广州北站东侧老旧小区微改造试点，并由花都区住房和城乡建设局牵头，研究出台《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房屋拆除重建试点方案》。
“方案明确允许适度增加建筑面积，适当增设公共活动空间和公共服务配套设施。”徐耀通说，对住宅合理增加的面积，居民补缴土地出让金后，可获得不动产权证，“房子面积大了，功能合理了，还装上了电梯，住着更舒服。”
不过，部分地区在危旧房改造中，仍对原拆原建设置原面积、原高度等指标，一定程度限制了改造效果。此外，原拆原建所需办理的各项审批涉及多部门、多环节，传统审批流程较难跟上城市更新需要。
简化审批流程，花都区推行多部门并联审批，大幅压缩审批时限。“建设工程规划许可、施工许可等行政审批，所需时间由47个工作日压缩到5个工作日。集群街2号楼从开工建设到2025年1月交房交证，用时仅9个月。”花都区住房和城乡建设局局长江奇介绍。
遂宁则将重点放在下放审批权限上。当地出台规定，对船山区城市规划区域范围内，用地面积小于或等于3000平方米的原址拆除重建项目，委托船山区相关部门审批。“通过下放权限、简化手续、并联审批等方式，提升审批效率，破解原址重建‘审批难’。”船山区住房和城乡建设局局长牟俊丞说。
【谁来设计实施】
因地制宜，优化设计
老房子变“好房子”
老房子变“好房子”，设计很重要。
集群街2号楼设计启动之初，设计团队就把改善房子不合理布局作为重中之重。“比如，徐耀通家有一间南向卧室独立在成套房之外，进出要经过公共走廊。我们把这间房平移至北向，与成套房连通。腾出的空间并入另外一户，实现户型优化。”广东省建筑设计研究院集团股份有限公司建筑创作院副院长蔡淳镔举例。
蔡淳镔还提到，一些住户存在厨卫相连、需经厨房进入卫生间的问题，不仅串味严重，空间也局促。这次改造，相关户型按国家标准《住宅设计规范》重新设计，厨卫面积和设计均达到规范要求。
在长沙，湘农桥社区二区9栋通过重建优化，在房屋建筑面积不变的情况下，得房率由原先的七成左右提升至95%以上，户型也更加周正，居住体验明显改善。
不过，危旧房多位于老旧小区，受客观条件限制，有的达不到现行标准和规范。
遂宁出台政策，明确危旧房改造时，建筑间距、绿地率等指标可按不低于改造前水平控制。“总体原则是因地制宜，但要符合消防安全等底线要求。”廖均说。
记者注意到，类似规定也被写入《广州市国土空间规划条例》：“以不低于现状指标实施危旧房改造”。
施工过程中，居民、社区、项目实施单位等密切配合，老房子得以“长”出新样子。
湘农桥社区二区9栋的作业面小，材料堆场狭窄。“施工单位提前制定施工方案，合理安排材料进场时间，避免道路堵塞。社区积极协调作业场与周边居民生活，减少影响，保障项目顺利推进。”湘农桥社区党委书记周诗静说，业主委员会代表也时常到场查看施工用料，监督施工质量，帮助解决难题。
在长沙，一些有意愿实施自主更新的危旧房住户和社区居民前往湘农桥社区学习；在遂宁，介福东路106号旁边的一个原拆原建项目已进入前期调研阶段；在广州，集群街2号楼项目完工后，当地全力推动危旧房改造，相继建成小石集、新华坊等自主更新、原拆原建项目，继续探索危旧房改造用地、规划、建设等方面经验。
随着首批项目成功“打样”，自主更新、原拆原建模式由点及面、逐步推广，更多群众的美好生活愿景正在照进现实。
综合《人民日报》、新华社、《新华每日电讯》等报道