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金山大道夜景。 |
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低效物流园区变身武汉临空港科创中心。 |
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“微改造”后的马池二村成了文旅网红村。 东西湖区融媒体中心供图 |
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东西湖“两山片区”（吴家山、雷达山）城市更新下城市功能日渐完善。 东西湖区融媒体中心供图 |
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儿童在常青花园口袋公园玩耍。 |
>> 以107国道为轴腾笼换鸟 盘活低效用地
>> 城中村蝶变景中村 构建“湖城人”融合空间格局
>> 老旧街区功能织补 重塑便民惠民生活新空间
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从国营农场到台商投资区，从国家级经济技术开发区到产城融合的“中国网谷”——东西湖区在奋进的浪潮里，始终以创业姿态，不断推进产业迭代、重构城市功能。
近年来，东西湖区锚定“五改四好”主攻方向，大力推进以107国道为轴线联动更新，以环金银湖、黄塘湖为单元进行治理式更新，一批批城市更新的生动实践，让沉睡的资源焕发新生，为城市发展注入了持久动能，让人民在微改造中，收获触手可及的幸福感。
以“一轴两湖”为核心空间结构，东西湖区创新构建“以路为轴”的联动式更新、“以湖为单元”的治理式更新、“成片推进”的单元式更新等多元化模式，形成全域统筹、分类施策的更新格局。中东部片区锚定“两湖”生态本底，聚焦老旧小区、街区及既有建筑联动改造，让生态红利精准惠民，打造宜居宜业样板区，推动“生态+生活”融合。中西部片区依托107国道主轴，重点攻坚老旧厂区、低效园区提质焕新，盘活工业、农业等存量资源，实现“生产+生态”融合。通过产业植入与业态革新，培育现代产业集群，激活发展新动能。
东西湖区相关负责人表示，该区以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，大力推进既有建筑、老旧小区、老旧街区、老旧厂区、城中村改造，着力打造网谷人才向往的“好房子”、数字赋能的“好小区”、烟火与智慧并存的“好社区”，建成产城人融合的样板“好城区”，持续激发经济、产业、科创、消费等多元活力，构建空间重塑、资源盘活、产业升级、人民幸福的“质效并举”发展新模式，全力书写高质量城市更新实践的“东西湖样本”。
■ “以路为轴”联动更新
低效用地“腾笼换鸟”激活产业新动能
贯通中国南北的交通大动脉107国道，在东西湖自东向西北穿城而过，形成30公里的产业走廊。
作为东西湖区制造业核心区域，这条产业走廊上工业园、物流园林立，集中布局了智能制造、临空经济等主导产业。
位于产业走廊上的理想科学城，项目一期建设如火如荼，其中15栋共7万平方米厂房将于本月交付。
这是一座标准的工业4.0园区，格栅式的外墙、现代化的园区，吸引了一批智能制造企业入驻。“每层荷载可达800公斤，基本满足智造型企业生产需求。”项目总经理马静介绍，目前已与深圳东阳光、天元航材、杭州瑜时医疗等15家科技型企业签订了意向入驻协议，其中包括一家上市公司、一家准上市企业。
城市更新的持续推进，新兴产业相继落子，理想科学城正成为区域产业转型升级的助推器。
“一期将引进约60家智能制造和总部企业，年税收达4000万元。”马静颇为感慨，两年前，理想科学城所在区域，还是一家闲置的食品厂以及老旧的城中村。
在东西湖区委、区政府的支持下，杭州新想集团决心“重仓”武汉，建设理想科学城数字经济产业园。据介绍，理想科学城总规划650亩，建筑面积约100万平方米，总投资65亿元。园区以数字经济为主导，将引育一批人工智能、高端医疗等领域头部企业和专精特新“小巨人”企业入驻，打造东西湖数字技术研发策源地、数字科技成果转化基地和总部型数字经济高地。
仅500米外，联东U谷·武汉临空港科创中心一期2.6万平方米厂房已全部建成，招引企业20余家，涵盖智能装备、生物医疗等高精尖领域。
“我们引进的武汉微明机械公司，是一家专注于液体导电滑环的企业，其首席技术工程师孔利振，是液体导电滑环国产化的开创者、该领域全球顶级技术人才之一。”联东U谷武汉区域项目总经理王川介绍，项目占地52亩，原是一家经济效益低、管理混乱的老旧仓储、物流园区。“政府支持、鼓励我们‘腾笼换鸟’，成为盘活低效工业用地的‘工业上楼’的典型样本。”王川说。
位于革新大道的联东武汉物流园，周边密集分布着海天、蒙牛、达能等知名食品企业。这座建筑面积1.15万平方米的工厂，曾是一座闲置多时的物流仓库。
中粮集团下属企业维港包装（武汉）有限公司（下称维港包装），因业务发展决定在武汉新建工厂。2023年10月，维港包装在考察中，东西湖区积极推荐联东武汉物流园，提出租赁闲置物流仓库进行改造的方案。
2024年3月，维港包装与园区业主签订10年租约，对物流仓库进行改造，同年11月工厂开始生产供货，预计2025年实现营收近亿元。相比拿地建厂，这种“租赁+改造”的方式，不仅盘活了闲置厂房，也为企业节省了大量时间成本和资金压力，迅速产生收益。
近年来，面对“捉襟见肘”的发展空间，东西湖区巧做土地“算术题”，巧换“发展空间”，通过产权交易、收储出让、有机更新、零地技改等多措并举，加快低效厂房用地资源盘活，鼓励成片调整和开发模式创新，实施存量土地精准盘活、精准供给，加快推进高新高端产业再集聚。
据统计，今年1—11月，东西湖区积极谋划园区改造升级项目，累计组织召开工业园区优化升级专题会议7次，审议通过并实施各类优化提升项目16个，挖掘并带动新增投资额达17.6亿元，当年成功实现9个投资项目入库，入库投资总额达到7.39亿元。
东西湖区相关负责人表示，该区以107国道为轴，结合传统产业数字化、绿色化转型升级和工业遗产保护利用，更新一批低效的老旧工业园区和厂区，实现空间重构和价值重塑，重点打造海峡科技园、智创小镇、枢纽物流产业等三大特色更新单元，联动周边形成高端智能制造和现代物流产业集群，盘活低效工业用地，为高附加值新兴产业腾出空间，以城市更新促进产业园焕新提效。
■ “以湖为核”一体推进
环湖治理更新构建“湖城共生”示范区
当下的马池二村，环村道路旁花开正盛，红瓦白墙掩映在碧水绿树间，宛若一幅水墨画卷。
很难想象，这里曾是武汉市最大的再生资源市场。“当时，村里全是搞废旧物资回收的，垃圾遍地，污染严重。”常住居民李华，受不了脏乱差的环境一度搬离。
在府河生态治理的背景下，东西湖将马池二村划为永久保留村湾，启动人居环境综合整治。
“通过‘改建一批、搬迁一批、新建一批’，清退再生资源市场，新建道路、管网与绿化，村庄面貌焕然一新。”马池墩社区党委书记、居委会主任李捷介绍。
目前，马池二村改造初见成效，蓝色水塔成为网红打卡点，吸引大量游客前来打卡。28岁的沈宏佳，是第一个到马池二村创业的，她在此打造的武汉版“云边小卖部”迅速走红。随后，“鲜香阁”“花甜喜柿”等特色商铺陆续入驻。
基于此，将军路街和马池墩社区瞄准年轻群体推出创业扶持政策，“95后”新村民数量较两年前增加300%。与此同时，李华等50余户外迁居民，陆续又搬回来了。
住在常青花园的许先生，是马池二村的常客。他特别喜欢这里的漫生活，“每个周末，他都会带着孩子，在这里走走转转，喝咖啡品美食，感受村落里的时光”。九号酒馆老板小白说，这里的周末和节假日，游客人潮涌动，潮流商店也越来越多。
“年轻人回来了，产业也活了。”李捷说，如今，马池二村引进了15家特色商铺，形成以休闲体验、非遗文创、乡村旅游为一体的新业态集群。从无名村落到游人如织，马池二村走出了人与自然和谐共生、产业发展与乡村振兴同频共振的可持续发展之路。
据介绍，马池二村所在的李家墩更新片区，依托府河生态廊道，通过城中村改造与生态修复，共计拆除建筑约10.49万平方米，结合地域特色业态引入，最终打造出了文旅融合、环境优美、配套完善的滨水生态宜居片区，把城中村蝶变成绿中村、景中村。
东西湖区相关负责人表示， 以城市更新促进生态资源开发利用，结合东西湖区资源禀赋，构建“湖、城、人”融合空间格局。重点推进环黄塘湖、金银湖等湖域单元的治理更新，强化自然资源配置，完善基础设施建设，围绕极地海洋世界导入文旅休闲功能，塑造以湖为单元的美好人居，全面建设湖城共生、人水相依的生态示范区。
近年来，东西湖区聚焦民生保障与区域活力，高质高效推进城中村改造与基础设施建设、公共服务配套，改善群众居住环境。
■ “成片推进”单元更新
老旧街区功能织补托起“人民幸福感”
走近雷达山，柏油路蜿蜒向上，道旁的三角枫叶子渐红。目前，雷达山生态修复工程基本完工。曾经的荒山、老旧厂区，现在成为民生保障功能区、产业集聚区，也成了市民休闲新去处。
“‘两山片区’的城市更新，不仅仅是山体修复，以及老旧街区的维修和改造。”吴家山街两山生态修复治理项目现场负责人田侠客说，城市更新着重强化城市功能，补齐教育、医疗民生短板，提升城市商业品质。
在这条生态廊道上，改造后的吴家山中学单设初中，36个班级的新校已投用。至此，“两山片区”覆盖了完整的小学、初中、高中教育；东西湖区妇幼医院和区中医院进行了整体提档升级，维修改造了近20000平方米，200张床位让居民享受更为便捷的医疗服务。此外，“两山片区”还规划了“两山酒店”，20200平方米武商江豚会员店已开业，吴中街等6条道路提档升级全部完工并投用，拟新建的高端住宅两山学府已取得用地许可。
今年9月，位于雷达山以东，总建筑面积40000平方米的网谷能源总部产业园已完成封顶，园区将涵盖总部办公、技术研发、成果转化、能源服务示范和商务配套等功能。田侠客说：“统筹山体生态修复、教育医疗升级、住宅与产业园区建设，‘两山片区’打造成了集生态、教育、产业、居住、商业于一体的高质量发展综合示范区。”
住在田园街的赖先生感叹，“两山片区”的老旧街区，在城市更新中，迎来了蝶变。中小学配套完善、医院、商超提档升级，连现代产业园、商务酒店也落在了家门口。“这代表了城市服务品质。”
东西湖区住房和城市更新局相关负责人表示，“两山片区”以更新焕发老城活力，联动道路生态环境整治，重塑具有传统韵味与现代舒适感的特色老城风貌，盘活存量资源。目前，“两山片区”生态修复工程已完成80%。
在东西湖区东部地区，武汉大型社区常青花园，因开发商原因多年未开发利用的地块上，文体中心和常青花园酒店等项目建设热火朝天。为重塑这些存量土地价值，东西湖区政府着力盘活利用、重新挂牌出让，在做好“城市体检”的基础上，决定补齐区域文旅、商业功能，规划了商业和住宅。据悉，文体项目总投资约3.5亿元，建成后将为市民提供高品质、多元化、便民惠民的文体生活新空间。
12月2日上午，东西湖区将常青花园两处存量用地进行了公开拍卖。两处涉宅用地，经过多轮竞价，最终以溢价率超过6%成交。上述成交地块是近年来武汉新城区少有的溢价住宅地块。
“通过成片式更新，打造集高端酒店、商业中心与文体设施于一体的城市新地标，通过街区品质提升，构建宜居、活力、现代化的综合性示范社区。”常青花园社管办相关负责人说。
东西湖区相关负责人表示，实施老旧街区改造提升，践行“以线带面、以线串点”思路，助推城市能级跃升。激活存量建筑价值，推动低效商务楼宇功能转换，分类精准施策，提升老旧街区品质，发展多层次商业生态。在吴家山推动老街综合整治，打造烟火集市；在将军路、常青花园等区域，补齐社区服务配套设施，引入民生服务业态，培育常青花园中央商业街等功能鲜明的特色街区，重塑将军一路商业氛围，打造新型综合性街区。
◎ 聚焦“五改四好”，推动“双效并进”
高质量城市更新“四年行动”引领城市转型发展
日前，东西湖区推出“五改四好”高质量城市更新行动方案（2025年—2028年），认真践行人民城市理念，以城市更新推动城市发展方式转变，以城市发展方式转变推动经济发展方式转型。
方案聚焦“五改四好”，系统推进既有建筑改造利用，老旧小区改造提质，老旧街区改造提升，老旧厂区改造焕新，城中村改造升级。以城市更新促进产业园焕新提效、促进生态资源开发利用、促进房地产行业转型升级、促进城市基础设施建设、促进城市形象提升、促进智慧城市建设。
方案强调，以“单元精准化、路径多元化、观念系统化”，构建城市更新整体格局。以产业升级为导向，结合城市功能区定位，围绕民生诉求、基本条件、示范价值建立项目储备库，重点推动一批区域价值高、资金平衡佳、可实施性强的项目落地。
从经济指标、产业指标、空间指标、效能指标等方面建立低效园区评价体系，绘制“园区画像”，坚持“一园一策”系统推进产业升级。深入推进107沿线用地盘整，有序进行空间重塑与设施增补，为创新产业预留空间；依托金银潭新城交通与生态优势，盘活老旧工业园区，促进智能制造等新兴产业集聚。立足文旅、体育、康养等优势资源，以点带面打造“小而美”精品示范区，推动社会效益与经济效益协同并进。
将“五改四好”与产业、基建、生态、文化等要素紧密结合。以“共建共治共享”理念引领城市更新，增加社区归属感，增强居民满意度，促进形成“投资—改善—增值—再投资”的有机更新良性循环。
策划/中共东西湖区委宣传部
撰文/张勇军 谭经田 李鸽