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武汉市仓库标准技术研究院内景。 |
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罗雍作行业分享。 |
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崇阳县综合物流产业园规划效果图。 |
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原红星美凯龙武汉蔡甸园区效果图。 |
现代化城市的进步离不开法治的基石，完善现代化产业体系则离不开标准化的支撑。
“传统的即兴式仓库设计规划与建造工艺已无法适应现代物流业的发展需求。经过10年的行业实践，我们沉淀并总结出一套完整且可实行的园区建设与招商运营全过程咨询管理服务体系，旨在为园区投资者及用户企业提供全方位的保障。我们依据每个项目的地理位置进行定位，并以该位置为中心，覆盖20公里半径范围进行详尽的走访考察与调研。结合我们平台累积的超过6000万平方米仓库客户的数据画像和需求特征，我们优化了仓库设计与建造工艺的标准。一方面帮助节省成本，避免设计上的浪费；另一方面满足市场需求，吸引更优质的客户，从而加速仓库投资回报的提升。”在武汉市仓库标准技术研究院，执行院长罗雍满怀信心地描绘了研究院的未来发展规划。
作为工业及物流地产大数据与资产租售交易数字化服务平台“仓小二”的创始人，罗雍及其团队开发的全国仓库厂房大数据地图吸引了业内关注，包括京东、菜鸟、滴滴、邮政、顺丰等企业都曾寻求他们的协助以寻找合适的仓库。
在持续的产业实践中，罗雍意识到传统规划的仓库厂房建筑结构及功能已无法满足现代化物流业和工业智造的发展需求。他坦承，面对客户的具体需求时，传统方案往往无法提供恰当的解决方案。
作为行业领先的工业及物流地产数字化租售交易服务平台的CEO，罗雍萌生了为仓库厂房建设制定标准的想法。2022年10月，武汉市仓库标准技术研究院正式成立，旨在为园区投资建设提供一套完整的方法论体系，积极推广仓库厂房建设的标准化，并大力推进数字化建设，助力现代物流事业的发展。
■ 仓库建设与市场需求脱节
标准化制定刻不容缓
“我们曾为一家知名快递公司和快运公司寻找合适的仓库，找遍了武汉的每一个角落，搜寻了超过7000万平方米的供给资源，却未能找到一个符合客户要求且可立即投入使用的资源。我们还尝试与一些闲置用地业主洽谈合作，但遗憾的是，没有一块用地满足建设此类仓库的报批条件。”罗雍表示，这充分揭示了三个问题：首先，在产业规划过程中，区域规划未能充分考虑产业配套支持，缺乏有效的用地规划供给；其次，建设仓库的企业未能准确把握市场需求，导致在市场中陷入激烈的竞争；最后，闲置用地因无法变更规划，造成了严重的土地资源浪费。
目前，快递和快运物流企业在选择分拨中心仓库时，通常需要仓库配备2～4面开放的月台，以便货车装卸货时车厢后部能直接与月台齐平对接，便于叉车直接开进车厢作业，从而降低人工搬运成本。
然而，在寻找仓库的过程中，我们发现要么这些仓库没有建设月台，要么只有一面月台，甚至找到一个有两面月台的仓库都极为困难。“这个客户是去年找到我们对接的，我们几乎找遍了整个武汉市，至今仍未找到一个合适的仓库。”罗雍指出，这表明仓库在建设前并未进行市场调研，不了解客户的需求，仅凭传统观念设计，这样的仓库即便建成，也难以出租。
此外，因建设成本高，一些仓库的租赁单价过高，这也是许多仓库大量闲置的主要原因之一。
罗雍分享了一个案例，他们曾为客户找到一个地理位置合适的仓库，但租金远超客户的预期。“严重设计过度，我们无法理解为何要在仓库两面墙上安装落地窗户，这无疑增加了建设成本，进而推高了租赁价格。然而，本应满足客户需求的金刚砂固化剂防尘处理地坪却没有实施，反而采用了最差的混凝土毛坯地面，仓库内部也不进行任何粉刷，仅以水泥砂浆毛坯装饰，这显然是对客户需求的误解，导致了设计的本末倒置和资源的极度浪费。”
这种情况一再发生，罗雍感到非常焦虑。“仓小二”作为行业内的关键工业与物流地产大数据及资产租售交易数字化服务平台，他们掌握着大量的业主资源和客户需求，但目前这两端出现了不匹配的情况，若不采取措施，双方的利益都将受到损害。
“是否可以为仓库厂房建设制定一套标准，从根本上解决这个问题？”罗雍开始思考。作为租售平台，他们最了解客户需求，是否可以依据大多数客户需求开展标准化研究，或者根据客户调研数据，提出针对性的仓库建设标准建议？
罗雍决定付诸行动，2022年，武汉市仓库标准技术研究院应运而生。
■ 13位行业专家坐镇
27个研究方向覆盖标准化全流程
武汉市仓库标准技术研究院汇聚了一批专业素养深厚、技术能力卓越的中高级工程师、研究员、博士生导师及教授顾问，包括罗雍、艾振、胡波、王海峻、周兴邦、曾庆祺、彭亮等在内的13位行业专家。
设有“基础设施建设标准研究与应用服务中心”“仓储物流技术标准研究与应用服务中心”“产业政策研究与服务中心”“物流产业规划研究服务中心”“数字化供应链人才培训服务中心”等多个专业部门。
研究方向涵盖行业团体实践应用标准、物流发展研究、产业服务等三大类27个方向。
其中应用标准包括：高标库设计规划、专线园区设计规划、农产品商贸园区设计规划、冷链仓储设计规划、快递分拨中心园区设计、快运分拨中心园区设计、医药仓库设计、仓库地坪设计等参考图集以及仓库标准评级及推广应用。
物流发展研究包括：区域仓储物流发展、区域高标库发展、区域冷链物流发展、区域快递物流发展、区域快运物流发展、区域零担专线物流发展、区域落地配送物流发展、区域农产品物流发展、区域仓储厂房租赁市场发展等白皮书。
产业服务涵盖：园区投资可行性研究分析、物流产业规划研究、企业物流战略规划咨询、园区建设工程管理服务咨询、物流工艺技术咨询（含集成服务）、供应链流程优化咨询服务、仓储物流业务赋能服务、园区招商咨询服务以及园区数字化建设服务。
目前，该研究院与包括中国物流与采购联合会、中国物流生产力促进中心、湖北省物资流通研究所在内的多家机构开展了多维度、深层次的合作。
“从园区投资立项的前期深度市场调研把控投资可行性，根据调研结果设计标准化方案满足用户需求，提供工程建设顾问咨询把控工程成本及进度与质量，到最后为园区提供租赁招商与高效运营乃至带产业入驻帮助企业获得更优质投资收益，同时还可以孵化培养行业人才。研究院覆盖了产业的全链条环节，能够为一个园区的成功投产运营提供强有力的支持。”提及武汉市仓库标准技术研究院，罗雍充满自豪。
■ 带产业入驻成为核心竞争力
企业找上门寻求个性化标准
研究院成立初期，武汉一家设计院联系了罗雍，“您对仓库设计最为了解，我们刚刚接下了一个物流园区的设计工作，希望邀请您作为专家参与”。罗雍之前曾为他们授课，他们认为罗雍是这方面的专家，特别邀请他参与。
该园区计划建设为一个快递分拨中心、仓储式商贸物流中心。罗雍到达现场后，根据园区的目标客户画像及当地需求规模提出了几点建议，例如前期规划的大规模冷库建设供给远超市场需求，因此需要缩减面积和占比；多层楼库应改为单层，原因是多层楼库使用不便且不易出租，同时当地土地成本较低，建造多层并非最佳经济投资。此外，规划的国际贸易功能应取消，仓库的柱间距及深度也需重新设计。
罗雍的专业性迅速赢得了业主的信任，最终园区的市场调研咨询及设计与招商运营均交由他负责。经过两个月的调研，设计院为园区提供了个性化设计。由于设计成果符合市场需求，该园区在建设期间已基本完成招租，实现了以客户需求为导向的定制化开发建设，并成为当地企业学习的标杆项目。
“现在市场变化迅速，竞争压力大，许多业主投资者都希望找到一家能落地运营的可靠合作伙伴。而我们依托‘仓小二’这个数字化平台可以提供租赁服务乃至带产业入驻，加上我们研究院可以实现全生命周期的顾问服务，这已经成为我们的核心竞争力。”罗雍坦诚地说。
武汉市仓库标准技术研究院目前正在为一家大型国有企业的物流园区进行标准化设计。从交通、产业规模、配套设施以及区域形象定位等方面进行了园区建设优劣势分析，基于市场调研数据对用户进行画像，针对目标群体制定了建筑工艺设计标准及管理标准。
研究院还从工程进度及质量与工程造价方面给出建议，并提供全过程的工程顾问管理服务，建立了一套完整的建筑标准，帮助业主控制工程进度、质量和造价成本。
在研究院提供的方案中，园区整体施工完毕后，还提供了具体的招商策略、全周期租户管理体系以及针对租户可提供的增值服务。
“可以说，物流园区项目交给我们，保姆式的顾问服务让客户省心，这也是大家上门寻求我们咨询服务的关键所在。”罗雍表示，目前基于物联网大数据，越来越多的业主和客户认可他们的服务，也促进了行业的积极发展。
■ 为产业发展提供人才培训
数字化平台将更广泛运用
“下一步我们将着手一件大事，即对产业人才进行免费培训。”展望明年，罗雍满怀骄傲地谈到自己的设想，他计划从三个方面进行人才培养，建立三个研修班。
首先是数字化供应链领军人才CEO研修班，课程内容包括“十五五”行业发展规划、企业发展战略规划、企业股权激励与人才培养、企业风险控制、企业数字化建设、企业投融资管理、企业税务安全管理等。
其次是开启数字化供应链大讲堂CEO特训营，课程内容包括中国物流“十五五”发展规划、企业发展战略规划、企业风险控制、企业数字化建设、企业投融资发展、企业人力资源管理、企业选址规划等课程。
最后是开办仓库厂房不良资产投融资发展总裁研修班，课程内容包括中国物流“十五五”发展规划、中国物流地产发展现状及趋势、物流地产投资的新玩法、破产重整或拍卖项目的玩法、如何选址规划物流地产、物流地产数字化发展的趋势、数字化云仓发展的趋势等课程。
“这些培训班都是免费的，旨在为行业发展提供助力。”罗雍说，他一直密切关注涉及行业发展的法律法规出台。最近武汉市出台的《武汉市规范涉企行政检查办法》引起了他的注意，其中涉及健全非现场检查机制。
“什么是非现场检查？我的理解是通过数据互通实现检查的目的。”罗雍说，物流园区会涉及消防检查，如果设计好摄像装置和热感应红外监控装置，并将这些消防控制室与监控设备数据上传，直接连到检查的行政单位，一旦装置报警或数据有异常，检查单位能迅速收到信号，以专业身份帮助园区发现并控制风险，这也推动了武汉市智慧城市建设。
未来，武汉市仓库标准技术研究院将立足行业发展，致力于构建更加完善的仓库技术体系，为仓库建设设计立规矩，推动标准更广泛、更深刻地融入实际应用，为企业效益、社会资源节约、政府规划创造更大价值。
撰文：夏晶 图片由受访者提供