南国都市报8月7日讯（记者林文泉实习生张楚涵）买房本是安居喜事，可一旦遭遇楼盘烂尾，购房者便会陷入“钱房两空”的困境：首付、月供已付，房屋却交付无期，甚至还要被银行起诉追债。近期，海南省第二中级人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷二审案，明确开发商烂尾构成根本违约的，购房者可解除购房及贷款合同，已还房贷本息由开发商退还，剩余房贷由开发商直接向银行清偿，为烂尾楼业主维权提供了清晰司法指引。

　　2018年5月，海南市民钱某购买白沙某楼盘商铺，总价269万余元，支付135万余元首付后，向当地农商行贷款134万元，期限10年，贷款直接发放至开发商账户。合同约定2019年6月30日前交房，但项目此后长期停工，未竣工验收也无法办理产权，彻底烂尾。

　　钱某多年来持续还贷，截至2025年6月已偿还本息69万余元。2021年，钱某曾起诉主张两份合同无效，被法院驳回；同年银行起诉钱某、开发商及保证人林某某，2022年法院判决贷款提前到期，钱某承担剩余还款责任，开发商负连带责任。钱某上诉因未缴诉讼费按撤诉处理，申请再审也因超期未被受理。

　　一边是无法交付的烂尾楼，一边是生效判决确定的还贷义务，钱某陷入“钱房两空”的绝境。钱某再次起诉，请求解除购房合同与贷款合同，要求开发商退还已还房贷本息，剩余贷款由开发商直接偿还银行。

　　一审法院经审理查明，案涉楼盘长期停工、无复工迹象，开发商经钱某书面催告后仍无法履行交房义务，已构成根本违约，据此判决解除案涉购房合同与贷款合同，判令开发商退还钱某已还69万余元贷款本息，剩余113万余元贷款本金及对应利息由开发商直接向银行偿还；首付款135万余元另行处理。

　　银行不服提起上诉，核心理由有三：前案生效判决已确定钱某的还贷义务，本次起诉属规避执行；本案构成重复起诉，违反“一事不再理”原则；借贷关系已由生效判决处理，不符合司法解释规定的变更还款主体情形。

　　钱某答辩称，前案判决是基于合同未解除的前提，仅处理贷款偿还争议，未涉及合同解除；本次起诉主张合同解除是全新诉求，楼盘烂尾致合同目的落空，要求其继续还贷显失公平。

　　海南二中院二审驳回银行上诉，维持原判。法院明确，前案分别是合同效力确认、合同有效前提下的贷款履行纠纷，本案是合同目的无法实现引发的法定解除权纠纷，三者法律关系不同，不构成重复起诉。

　　海南二中院认为，开发商长期无法交房构成根本违约，钱某未收房、未享有房屋权益，却承担还贷义务，权利义务严重失衡。依据《中华人民共和国民法典》及商品房买卖司法解释，购房合同解除后，贷款合同的目的已不存在，应一并解除。针对前案生效判决，法院说明，原判决基于贷款合同未解除的状态，现合同已解除，购房者可通过执行异议程序变更执行内容，最终由开发商承担全部剩余贷款责任。

　　据此，二审最终敲定责任划分：开发商向钱某全额退还其已偿还的房贷本息，剩余未结清的贷款本金及利息，全部由开发商直接向银行偿还，无过错购房者钱某彻底免除剩余房贷还款责任。

　　律师释法

　　烂尾楼维权，合同解除是关键突破口

　　针对这起烂尾楼贷款纠纷案，广东知恒（海口）律师事务所宣章欣律师表示，本案是典型的烂尾楼购房者免责案例，厘清了两类合同的关系，打破了“贷款个人办、终身个人还”的误区。

　　首先，购房合同与贷款合同虽相互独立但紧密关联，贷款合同的目的就是支付购房款、取得房屋。一旦开发商烂尾无法交房，购房合同目的落空，贷款合同的基础也随之消失，购房者依法享有合同解除权。

　　其次，生效还贷判决不阻碍后续解约。前案还贷判决基于合同需继续履行的前提，若出现楼盘永久烂尾的新事实，购房者可另行起诉解除合同，不属于重复诉讼。

　　最后，责任归属遵循过错原则。贷款资金全部由开发商占有使用，购房者无过错、未取得房屋，不应承担还贷风险，烂尾的全部责任及贷款清偿义务应由开发商承担。

　　宣章欣律师提醒，遭遇楼盘烂尾切勿盲目断供。维权应分步推进：首先要固定开发商根本违约的证据，留存停工照片、催告记录和未竣工验收公示等材料。如果此前曾起诉合同无效或被判还贷，不必顾虑“一事不再理”，可基于楼盘烂尾的新事实另行提起合同解除之诉。起诉时应同时主张解除购房合同和贷款合同，并要求开发商退还首付及已还贷款本息、直接向银行清偿剩余贷款。拿到解约胜诉判决后，及时向执行法院申请执行异议，终止对个人的还贷执行，避免自行断供影响个人征信。