南国都市报5月26日讯（记者林文泉）日常生活中，业主认为小区物业服务不到位，是否有权拒缴物业费呢？近日，文昌综治中心联合法院、住建部门调解一起物业服务合同纠纷案，海南长同律师事务所律师林佳妮通过此案，向大众介绍物业和业主的权益和义务，明确小区物业存在一般履行瑕疵，业主不能以此拒缴物业费。
文昌市某物业公司多年来为某小区提供物业服务，有10户业主5年都未缴纳物业费，多次向业主催缴未果，某物业公司近期到文昌综治中心寻求帮助。
综治中心收到物业公司诉请后，牵头统筹人民法院、住建等派驻部门，组建调解团队，指派入驻的住建部门开展调解工作，并由入驻综治中心的法院特邀调解员共同参与调解。
法院特邀调解员会同住建部门工作人员与小区业主进行电话沟通，充分了解业主不缴纳物业费的原因。业主称，因对小区的楼道清扫、房屋漏水、停车位被外来车辆挤占等方面不满意，不愿意缴纳物业费。
调解员先以同理心倾听业主的诉求，再以专业视角分析权责，最终引导业主理性参与协商工作。住建部门工作人员随后到小区进行实地勘察，对业主反映的问题进行逐一核查，并约见物业公司负责人及工作人员，就业主反映的问题听取整改意见，并当场明确维修责任和时限。
物业公司对业主反映的问题明确整改方案后，调解员组织物业公司与业主一同来到综治中心，开展面对面调解。
经过两小时的协商，物业公司拿出包含建立卫生保洁周期表、更新车位管理制度、落实专项维修基金启用方案在内的整改承诺书，向业主承诺提升物业服务水平，业主看到物业公司诚意后，表示将主动补交物业费。最终，双方达成调解协议，7名业主现场一次性结清拖欠的物业费，3名业主与物业公司达成分期支付协议。
律师释法
律师林佳妮介绍，业主不能仅凭“不满意”拒缴全额物业费，法律不支持“以拒缴对抗瑕疵”；业主发现小区物业服务严重缺位时，可凭证据主张减免；业主如果拒缴物业费，易被起诉、败诉、付违约金，正确做法是留证、依法主张减免。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼。
《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。即服务不到位，业主可追责，但缴费义务不免除。
同时，律师林佳妮特别提醒大众，小区物业服务偶有垃圾清运不及时、小范围绿化缺损、个别灯泡损坏、响应略慢，这些是存在轻微瑕疵，业主不能拒缴物业费。小区物业一般履行瑕疵，不构成根本违约，业主不能拒缴全额。