南国都市报5月16日讯（记者王小畅）“我交了物业费，家里漏水你们怎么不来修？”“楼上天天吵得要命，物业管不管？”在日常小区生活中，这样的质问每天都在上演。不少业主把物业当成“万能管家”，认为只要交了物业费，小区里发生的任何事都应该由物业兜底。而物业人也满腹委屈——背锅不断、权责受限、夹缝生存。物业的权利与责任，法律其实划有明确的边界。

　　小区哪些事物业管不了？省物业协会有关负责人给记者列举了这些最常见的问题：

　　房屋质量问题。新房的墙体开裂、屋顶漏水、门窗密封不严，很多业主第一反应就是找物业。但实际上，这些在开发商保修期内的质量问题，责任主体是开发商，物业只能协助联系报修。套内面积与合同不符、公共配套设施未兑现，同样属于业主与开发商之间的买卖合同纠纷，跟物业服务无关。

　　户内门窗、门锁、把手损坏，这属于业主专有部分，维修责任在业主自身。物业可以提供有偿维修服务，但没有免费维修的义务。

　　邻里之间因噪音、宠物、装修等问题发生纠纷，物业没有执法权，无法强制解决，只能从中调解劝导。屡劝不改的，得找社区民警或走法律途径。

　　楼道的杂物堵了消防通道，私搭乱建占用了公共绿地，面对这些问题，物业可以劝阻、可以上报，但无法强制处置，强拆和处罚必须由消防、城管等执法部门来执行。

　　快递丢失损坏，先找快递公司。家中被盗，物业负责的是公共区域的安保巡逻和监控，并不保障业主室内绝对安全，当然，如果物业存在安保失职，也需要承担相应责任。

　　停水停电停气，找供水供电供气公司；网络电视故障，找运营商；周边交通噪音和空气污染，找环保部门。这些市政公共服务，物业无权干预，最多只能协助通知和反映。

　　依据《中华人民共和国民法典》与《物业管理条例》，物业管的是小区的“共有部分”。一句话说清：公共区域的清洁打扫、绿化养护；电梯、消防、水泵等公共设施的巡检保养；门岗巡逻、车辆停放等公共秩序维护；突发情况的初步处置与上报。

　　多位业内人士指出，物业行业的痛点从来不是单纯的服务问题，而是一场公共治理结构失衡的困局。有关职能部门监管虚化，常态化监管缺失、惩处力度偏弱，大量本属于职能部门的公共管理责任被转嫁给物业。

　　开发商与前期物业存在利益绑定。楼盘交付后，开发商离场，墙体开裂、管道渗漏、消防设施不达标等房屋质量遗留问题，全部无人兜底。

　　业主自治同样缺位。根据2024年11月媒体的报道数据，全国成立业委会的小区占比约30%。部分小区由于缺乏有效监督与指导，业委会成立难、规范运行难、守法监管难等问题依然突出。

　　好在行业变革的步伐正在加快。记者从海南省住房和城乡建设厅获悉，2025年至2026年，海南持续开展物业服务专项整治。今年的整治内容聚焦质价不符、侵占公共收益、维修资金管理不规范等六大类物业突出问题，并将进一步完善相关规章制度、标准等。目前，一场提升物业服务的行动正在全省展开。多地住建部门也正在强化监管，严查公共收益不公示、违规收费等行为；明确开发商与前期物业的责任划分，从源头减少纠纷等。