4月27日下午，省住房城乡建设厅（以下简称省住建厅）调研组走进东方市，实地探访碧桂园海逸半岛、鸿坤·理想海岸两个典型“候鸟”小区，深入了解物业服务进家庭工作的落地成效与堵点难点，为全省“候鸟”小区物业管理模式创新、服务提质探索可行路径。
调研发现，两个小区凭借精细化服务，物业费收缴率均达到90%以上，远超同类小区平均水平，但同时也面临维修基金使用梗阻等“候鸟”小区共性治理难题。
□南国都市报记者李绍远文/图
以文化为魂
打造“候鸟”宜居幸福家园
走进鸿坤·理想海岸小区，一幅绿意盎然、雅致宜居的画卷徐徐展开，42%的高绿化率让园区四季常青，每一户业主都能充分享受阳光与绿意，仿佛置身天然氧吧。
小区内设有多个业主活动室、业主活动广场，标准游泳池、篮球场错落分布，2896个停车位配套齐全，让常年旅居于此的“候鸟”群体感受到家的惬意与温暖。
作为一个“候鸟”群体与本地居民占比达8:2、旺季入住率90%、淡季入住率超40%的典型“候鸟”小区，鸿坤·理想海岸的核心亮点是深耕文化氛围打造，以文化聚人心、以活动暖邻里，让“候鸟”业主回岛即可享受丰富多元的精神生活。
小区物业服务中心有关负责人吴方介绍，为契合“候鸟”业主的精神需求，小区成立了11个艺术文体社团，涵盖书画摄影、京剧、歌舞、体育等多个领域，兼顾不同年龄层、不同兴趣爱好的业主需求。
“每年‘候鸟’业主集中回岛的旺季，物业都会组织开展系列文艺活动和文体赛事，让‘候鸟’业主在休闲娱乐中增进彼此情谊、缓解思乡之情，真正实现‘候鸟’变‘留鸟’，让旅居生活更有温度、更具质感。”吴方说。
以服务为基
守护“候鸟”老人幸福晚年
碧桂园海逸半岛小区则以“立体园林”打造宜居环境，40%的绿化率搭配坡地景观设计，形成错落有致的垂直绿化景观，小区内健身设施、老年活动中心等配套一应俱全。
该小区的核心亮点是聚焦“候鸟”老人的核心需求，搭建党员楼长制度，打造“红色物业”服务模式，构建“在岛有照料、离岛无牵挂”的全周期暖心服务体系，让楼长成为业主与物业之间的沟通桥梁，确保楼内各类问题及时反馈、快速解决。
针对“候鸟”老人“季节性居住”的特点，该小区推出业主在岛与不在岛两套服务举措：业主不在岛时，提供房屋、车辆与绿植代管服务，定期上门开窗通风、排查房屋反涌等安全隐患；业主在岛时，提前做好回岛筹备工作，开展简单保洁、协助开通水电气，让业主实现“拎包入住”；日常运营中，及时处理居家报事报修，重点推出长者关怀专项服务，为老年业主代购药物、协助体检就医，解决老人出行与生活中的各类难题。
该小区物业有关负责人梁应学介绍，小区聚焦“候鸟”长者核心刚需，为子女不在身边的独居长者开展陪伴买菜、共度年夜饭等暖心活动，协助突发疾病的长者送医救治，用实际行动赢得了业主的广泛信赖与认可。截至2025年，小区一期物业费收缴率达95.11%，二期达92.85%，用实打实的服务质量印证了“质价相符”的物业服务理念。
正视共性难题
破解“候鸟”小区管理梗阻
尽管以上两个小区在物业服务与文化打造方面，为全省“候鸟”小区物业服务提质提供了有益借鉴，但调研中也发现，东方一些“候鸟”小区物业管理仍面临业委会成立难度大、维修基金使用梗阻等共性问题。
东方市物业协会会长王春强认为，“候鸟”小区业主呈现“季节性聚集、常年分散”的鲜明特点，大部分业主常年不在，进而造成业委会难以依法选举产生，业主的合理诉求难以通过自治渠道有效表达与推进。这也是当前全省“候鸟”小区普遍面临的治理瓶颈。
此外，物业服务适配性仍需进一步提升。“候鸟”小区业主以老年人为主，他们对医疗护理、应急救助、精神慰藉等服务的需求日益多元，但部分物业企业在增值服务上投入不足，针对老年群体的个性化服务精细化程度不够，难以完全满足“候鸟”老人高品质养老旅居的需求。
省住建厅有关负责人表示，东方市“候鸟”型社区的物业服务实践，特别是在物业进家庭、小区文化氛围打造等方面的探索，为全省“候鸟”小区物业服务提质提供了宝贵参考。
下一步，省住建厅将持续深入海南各地开展物业管理调研摸底，不断优化物业服务相关制度，着力破解管理堵点难点，推动物业服务真正进家庭、暖人心，助力“候鸟”小区物业管理提质增效，切实守护好“候鸟”群体的幸福旅居生活。