本报讯 （崔潇）日前，邯郸市峰峰矿区人民法院执行团队通过深挖涉案房产抵押租赁顺位关系，圆满化解一起“带长租”房产执行难题，维护了当事人的合法权益。
李某诉何某借款合同纠纷案中，峰峰矿区法院判决生效后，何某迟迟未履行还款义务，李某遂申请强制执行。案件立案后，执行法官第一时间启动财产查控程序。经多轮细致排查，确认何某名下除一套已抵押给李某的住宅外，确无其他可供执行的银行存款、车辆或股权等财产。执行法官前往不动产登记中心，依法当场查封了该套抵押房产。为摸清房产现状，法院随即传唤何某到庭接受询问。何某表示，早在被李某起诉的前一年，他已将此房出租给第三人，租期长达10年，约定年租金3万元且按年支付。他本人目前只能寄居在女儿家中，且并无其他固定收入来源。
若启动房产拍卖程序，根据相关法律规定的“买卖不破租赁”原则，意味着即使房屋易主，租户在剩余租期内仍有权继续居住，只是租金需交给新房东。执行法官研判认为，如果该漫长的租赁关系附着在涉案房产上，很可能阻碍后续房产处置，显著拉低竞买人意愿和最终成交价，甚至导致流拍。
至此，案件执行似乎陷入僵局。但执行法官并未放弃，而是继续深挖房产线索。他们调阅了详细的房产档案，逐项比对关键日期。这一关键性核查带来了转机：经查证，该房产的租赁合同签订日期，白纸黑字地落在了何某将房产抵押登记给李某的日期之后。这至关重要的时间差，直接决定了租赁权的法律效力。依据民法典及相关司法解释的明确规定，在抵押权设立之后才产生的租赁关系，不得对抗在先的抵押权人。这意味着，抵押权人李某为实现债权申请拍卖房产时，该租赁合同对拍卖及后续权利转移不产生约束力，租户无权要求新的买受人必须继续履行这份租约。
基于此，执行法官找到实际租户，面对面、条分缕析地向其阐明法律规定，特别是租赁权因设立在后而无法对抗抵押权的法律后果。经过耐心细致的沟通和释法明理，租户理解了自身权益的边界，同意配合法院执行工作，搬离涉案房屋。随后，法院依法迅速启动对该房产的司法拍卖程序，房产最终顺利成交。拍卖所得价款在清偿相关费用后，全额用于偿付李某的债权。该案在执行法官精准运用法律规则、锲而不舍深挖细节的努力下，得以圆满执结。