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第三十七条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务人签订书面的物业服务合同。物业服务合同应当载明下列内容：
（一）物业管理区域范围、基本情况和项目负责人；
（二）服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、物业服务合同期限； （三）各分项服务的标准；
（四）物业服务标准的评估方式；
（五）调整物业服务收费的约定；
（六）业主和物业服务人的权利和义务；
（七）利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法；
（八）物业服务用房的管理和使用、物业服务用房和业主委员会办公室用房的分配；
（九）物业维修、更新、改造费用的账务管理；
（十）物业使用中对禁止性行为的管理措施；
（十一）违约责任、履约保证措施和合同解除的条件；
（十二）法律、法规规定的其他事项。
只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意，业主可以直接选聘物业服务人并签订物业服务合同。
物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十日内，向市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门备案，市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当在七日内将备案情况抄送街道办事处、乡镇人民政府。
第三十八条 物业服务人应当提供下列基本服务项目：
（一）物业共用部位和共用设施设备的使用、管理和维护以及车位、车库、电梯、变配电房、视频监控系统、防雷装置、人防设备、消防设施和器材的日常安全管理；
（二）公共绿地、林木以及绿化设施的养护、管理，排水管网、化粪池等设施的疏通、维护；
（三）公共环境卫生维护；
（四）对外来人员和车辆登记、定期巡逻；
（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；
（六）物业装饰装修管理，对业主使用物业产生的纠纷进行调解；
（七）物业及其附属设施设备维修、更新、改造、检测、检验和养护费用的账务管理；
（八）物业服务、财务档案和物业档案的保管。
鼓励物业服务人拓展服务范围，为业主提供专有部分专项服务或者特约服务工作。
第三十九条 物业服务人在物业服务活动中享有下列权利：
（一）根据法律、法规规定和物业服务合同约定管理物业；
（二）依照物业服务合同约定收取物业费；
（三）劝阻、采取合理措施制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为；
（四）法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。
第四十条 物业服务人应当履行下列义务：
（一）按照物业服务合同和国家、省、市有关物业服务的规范提供物业服务；
（二）按照物业服务合同约定，定期对物业的共用部位和电梯、视频监控系统、防雷装置、人防设备、消防设施和器材等共用设施设备进行养护、维修，并将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等在物业管理区域内显著位置予以公示；
（三）做好物业维修、养护、更新及其费用收支记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，为业主、物业使用人提供免费查询服务；
（四）按照法律、法规规定和物业服务合同约定，落实消防、安防人员和措施，确保消防、安防监控设施正常使用，并协助有关部门做好物业管理区域内的安全防范工作；
（五）负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁，负责物业管理区域内的垃圾清运，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类，维护物业管理区域的环境卫生；
（六）对物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物、侵占和破坏绿化设施、市政公用设施、环卫设施、排水设施及破坏环境卫生等行为，进行劝导、采取合理措施制止并及时向有关部门报告；
（七）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件及其他日常纠纷；
（八）听取业主委员会、业主的意见，改进和完善物业服务；
（九）配合行政执法机关、街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会做好社区管理相关工作；
（十）法律、法规规定的其他义务。
物业服务人未履行或者不完全履行物业服务合同约定以及相关行业规范确定的义务，造成公共绿地、林木、电梯等业主共有物业损毁，损害业主共同利益的，业主、业主委员会可以要求物业服务人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四十一条 物业服务人不得有下列行为：
（一）擅自改变住宅区内公共建筑、物业管理用房以及其他共用部位场所和共用设施设备的用途；
（二）擅自占用或者擅自允许他人占用住宅区内道路、绿地、场地等共用部位场所和共用设施设备开办停车场、设置广告、开展经营等活动，损害业主共同利益；
（三）骗取、挪用或者侵占建筑物及其附属设施的维修资金；
（四）前期物业服务合同、物业服务合同终止前，擅自停止物业管理；
（五）违反合同约定或者法律、法规规定，擅自增加收费项目、提高收费标准，或者重复收费；
（六）未按照合同约定和法律、法规规定履行物业维护、管理义务；
（七）接受供水、供电等单位委托代收供水、供电等费用时，向业主收取手续费等额外费用；
（八）限制业主进出住宅区、楼栋，骚扰、恐吓、打击报复业主，或者对业主实施暴力、停水停电停气等侵害业主合法权益的行为；
（九）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
第四十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，由开发建设单位或者业主大会与物业服务人参考物业服务标准、服务规范情况，根据服务内容和水平、人力成本、物价成本等因素在物业服务合同中约定。
市人民政府住房和城乡建设主管部门应当组织起草物业服务规范和等级标准，发展改革部门应当会同住房和城乡建设主管部门根据物业服务等级标准制定相应的物业服务收费参考价格，定期向社会公布。市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设、市场监管主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量、收费项目、收费标准的监督检查。物业管理行业协会可以根据本行政区域经济社会发展水平和成本变动情况，定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格。
共用电梯、公共照明、消防设施、人防工程、视频监控、公共绿地、公共道路等共用设施设备的日常运行、维修、养护、管理费用，以及住宅区内公共环境清洁费用、安全保卫费用，应当纳入物业费项目，不得要求另行分摊。
第四十三条 物业服务合同有效期内，物业服务人提出调整物业服务事项、服务质量或者收费项目、收费标准的，应当将其与业主委员会协商草拟的调整方案在物业管理区域内显著位置公示三十日，经依法召开业主大会并按照本条例第二十七条有关规定通过业主表决后，方可与业主委员会签订物业服务变更协议。
物业服务人应当自物业服务变更协议签订之日起十日内，向市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置公示，市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当在七日内将备案情况抄送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。
第四十四条 房屋交付前的物业费，由开发建设单位承担。房屋交付后的物业费，由业主承担。空置房物业费可以由业主和物业服务人在物业服务合同中约定减免。
物业服务人不得以部分业主拖欠物业费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量。物业服务人擅自增加物业服务收费项目或者提高收费标准、重复收费的，业主有权拒绝。
物业服务人已经按照合同约定和法律、法规规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业服务相关费用。
第四十五条 业主未按照合同约定支付物业费以及应当负担的物业管理其他相关费用，经书面催告逾期不支付的，物业服务人可以请求街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会组织调解，申请仲裁或者提起诉讼。
物业服务人不得采取停止供水、供电、供热、供气等方式催交物业费。
第四十六条 物业服务合同终止时，物业服务人应当按照法律、法规规定和合同约定办理退出手续，移交下列资料和财物：
（一）物业承接查验资料；
（二）物业服务期间形成的物业及设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案；
（三）物业管理用房等物业共用部位、共用设施设备和物业服务期间业主出资配置的固定设施设备；
（四）移交清算预收、代收和预付、代付的有关费用及相关账册、票据；
（五）法律、法规规定和物业服务合同约定应当移交的其他资料和财物。
物业服务人办理交接时，交接各方应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的监督下，对物业管理区域内电梯、消防、安防监控、人防等共用设施设备的使用维护现状进行确认。业主委员会或者新选聘的物业服务人应当将交接情况报送市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门备案。市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当在七日内将备案情况抄送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。
物业服务人不得以物业管理中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出、拒绝移交。
第四十七条 物业服务人退出物业管理区域，业主大会尚未选聘新物业服务人或者决定自行管理的，街道办事处、乡镇人民政府应当会同市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门确定应急物业服务人，提供保安、保洁、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。应急物业服务期限不超过六个月，服务费用由全体业主承担。
应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当会同市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门组织业主共同决定选聘新的物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。
第六章 物业的使用和维护
第四十八条 业主、物业使用人装修、使用物业，禁止下列行为：
（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，以及危及房屋安全的其他行为；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；
（四）十二时至十四时、二十时至次日八时在已竣工交付使用的住宅楼进行产生噪声污染的装饰装修；
（五）进行家庭娱乐等活动时发出超过规定标准的噪声；
（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品，或者排放有毒、有害物质；
（七）损毁或者侵占共用的道路、绿地、楼道、屋顶等场地部位和共用的照明、消防等设施设备，占用、阻塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、人防工程进出口；
（八）在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口为新能源汽车、电动自行车充电；
（九）乱倒垃圾，乱倒污水，高空抛物；
（十）违反规定饲养动物；
（十一）乱停车辆妨碍行人和其他车辆的正常通行；
（十二）法律、法规和管理规约或者临时管理规约禁止的其他行为。
第四十九条 业主或者物业使用人装修物业的，应当事先告知物业服务人。物业服务人应当将物业装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人，并将装修的时间、地点等情况在所在楼栋显著位置公示。
第五十条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
第五十一条 物业服务人应当履行物业管理区域的消防安全责任。未选聘物业服务人的，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当指导、组织、督促业主和物业使用人履行消防安全责任。
第五十二条 在不影响消防安全、道路通行的前提下，经业主大会决定，可以利用住宅区内业主共有的道路等场地施划停车泊位，并由业主大会决定是否收取停车费。占用业主共有的道路等场地的停车泊位，属于业主共有。
利用物业共用部位场所、共用设施设备设置广告、开展经营等活动的，应当经业主大会、物业服务人以及有利害关系的业主同意，并按照规定办理有关手续。
业主大会或者业主委员会应当将利用共有道路、共用部位场所和共用设施设备施划停车泊位、设置广告、开展经营等活动的情况在物业管理区域内显著位置公示。
利用共有道路、共用部位场所和共用设施设备收取的停车费、租赁费、广告费等经营收益属于全体业主共有，主要用于补充建筑物及其附属设施的维修资金，也可以按照业主大会决定使用。业主大会决定委托物业服务人代收费的，物业服务人可以从中提取一定比例的管理费用，具体比例由双方协商约定。
第五十三条 住宅区内依法配建的人民防空工程，应当在入口处设置显著标志并明示区域。
禁止买卖或者变相买卖住宅区内依法配建的人民防空工程。经人民防空主管部门批准，人民防空工程平时用作停车位的，可以面向本住宅区业主、物业使用人出租。停车位租赁费收取方应当承担人民防空工程的日常维修、养护、管理责任及费用，使其保持正常使用状态。
第五十四条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。物业保修期满后，专有部分的维修责任由该业主承担，全体业主共有部分的维修责任由全体业主承担。共有物业遭人为损坏的，物业服务人、业主委员会应当要求责任人承担修复或者赔偿责任。
第五十五条 业主交存的建筑物及其附属设施的维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。
物业保修期满后，出现下列影响房屋安全使用等紧急情况的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金：
（一）电梯故障危及人身安全的；
（二）二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用的；
（三）共用消防设施中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障的；
（四）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用的；
（五）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患的；
（六）房屋发生严重沉降、倾斜、开裂，严重危及房屋安全的；
（七）发生其他紧急情况，影响房屋安全使用的。
第七章 法律责任
第五十六条 市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会或者相关部门及其工作人员以及其他受委托从事公务的人员违反本条例规定，有下列情形之一的，由相应机关责令改正，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）未依法指导、协助筹备、组织成立业主大会；
（二）未按照本条例规定履行监督检查职责的；
（三）发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为，造成后果的；
（四）其他玩忽职守、徇私舞弊和滥用职权的行为。
第五十七条 开发建设单位、物业服务企业违反本条例第二十一条第一款规定，未进行前期物业承接查验、整修并作记录的，由市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。
开发建设单位、物业服务企业在前期物业承接查验过程中恶意串通、弄虚作假，侵害业主利益的，由市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门处五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十八条 开发建设单位或者物业服务人违反本条例第十九条第五款、第二十条第三款、第二十二条第二款、第三十七条第三款、第四十三条第二款、第四十六条第二款规定，未按时将相关材料报送备案的，由市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。
第五十九条 违反本条例第四十六条规定，物业服务合同终止后，物业服务人有下列行为之一的，由市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门依照下列规定处罚：
（一）拒不退出的，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。
（二）不按要求移交资料和财物的，责令限期改正；逾期不改正的，予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。
第六十条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
第八章 附则
第六十一条 本市行政区域内非住宅物业管理参照本条例执行。
第六十二条 本条例自2021年10月1日起施行。