（2021年5月21日宜春市第四届人民代表大会常务委员会第四十一次会议通过 2021年7月28日江西省第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准 2025年12月10日宜春市第五届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修正 2026年3月26日江西省第十四届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准）
目 录
第一章 总 则
第二章 物业管理区域和配套设施
第三章 前期物业
第四章 业主、业主组织和物业管理委员会
第五章 物业管理服务
第六章 物业的使用和维护
第七章 法律责任
第八章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，构建共建共治共享和谐宜居社区，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理工作适用本条例。
本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，为业主提供服务，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人。
第三条 本市物业管理坚持党建引领、政府监管、居民自治、行业自律、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。
鼓励和支持业主委员会、物业服务企业按照党的章程设立党的组织，发挥党建引领作用。
第四条 市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理活动的监督管理工作的组织领导，将物业管理纳入现代服务业发展规划和基层社会治理体系。建立健全住房和城乡建设、发展改革、城市管理、公安、市场监管、消防救援、自然资源、生态环境、卫生健康、人防、民政等部门参加的联席会议等综合协调机制，统筹解决物业管理工作中的重大问题。
第五条 市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理，应当履行下列职责：
（一）指导、协助街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会，成立业主委员会；
（二）物业服务企业服务质量、物业服务招投标、物业服务合同签订的监督管理；
（三）建筑物及其附属设施的维修资金交存、使用的监督管理；
（四）受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉；
（五）指导物业管理行业协会制定和实施自律性规范；
（六）实施物业管理方面的其他监督管理职责。
各类开发区（园区）、城市新区、风景名胜区等管理机构，在其管理区域内，依法承担前款规定的职责。
第六条 市、县（市、区）人民政府有关部门在对物业管理活动进行监督管理时应当履行下列职责：
（一）自然资源主管部门负责对列入住宅小区建设项目规划条件和设计方案的基础设施、配套公共服务等设施的规划审查，对住宅装饰装修活动中擅自改变外立面、加层、扩建或者拆改等违反规划的行为予以认定；
（二）城市管理部门履行物业管理区域内的城市管理职责，查处破坏市政公用设施、雨污水错接、漏接、混接至市政管网以及住宅装饰装修中擅自改变外立面、加层、扩建、拆改等违法行为；
（三）公安机关负责对物业管理区域内安全防范工作的监督检查，对业主饲养犬类动物进行监督管理，指导物业管理区域内道路停车管理，查处物业管理区域内违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品影响公共安全以及影响公共秩序的违法行为；
（四）市场监督管理部门负责物业管理区域内特种设备的安全监察工作，查处物业管理区域内提供虚假资料取得市场主体登记、无照经营、侵害消费者合法权益、价格违法等违法行为；
（五）消防救援机构负责对物业管理区域内消防安全管理的监督检查，查处违反消防安全法律、法规的行为；
（六）生态环境主管部门负责物业管理区域内环境保护监督管理，查处经营性餐饮油烟排放不达标、噪声污染等违法行为；
（七）卫生健康主管部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水卫生监督等工作；
（八）人民防空主管部门负责物业管理区域内人防工程建设和维护管理的监督检查，查处侵占、破坏、变相买卖人民防空工程等违法行为；
（九）民政部门负责物业管理区域内社区居家养老服务设施和社区管理服务设施维护管理的监督检查；
（十）财政、审计部门负责对建筑物及其附属设施的维修资金的管理和使用进行监督检查。
供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位以及其他有关部门依法履行相应职责。
第七条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，明确物业管理工作机构和管理人员，履行下列职责：
（一）指导、协调业主大会成立和业主委员会选举换届，组建物业管理委员会，并指导业主委员会办理相关备案手续；
（二）指导、监督业主大会、业主委员会及其成员、物业管理委员会依法履行职责，撤销其作出的违反法律法规和违背公序良俗的决定；
（三）参加物业承接查验，指导监督物业管理项目的移交和接管；
（四）指导、协调物业服务人依法履行义务，调处物业管理纠纷，统筹协调物业管理活动；
（五）法律、法规规定的其他职责。
居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作，协助处理业主、业主委员会和物业服务人之间的矛盾纠纷；协调解决物业服务人退出和交接过程中出现的问题；发现本区域内违反物业管理规定的行为，应当立即制止，及时向有关部门报告。
第八条 支持物业管理、专业评估机构等行业协会依法制定和组织实施自律性规范，实行自律管理，编制团体标准，调解行业纠纷，组织业务培训，维护会员合法权益，推动行业健康有序发展。
支持、鼓励物业服务企业加入行业协会。
第九条 配套设施不齐全、环境质量较差且未实行物业管理的老旧小区，所在地的县（市、区）人民政府应当区分情况采取措施进行整治改造，逐步实行规范管理。
支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。
第二章 物业管理区域和配套设施
第十条 物业管理区域的划定应当综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事。
城市公共道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。
第十一条 建设项目土地使用权划拨、出让前，市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当就物业管理区域的划分提出意见，市、县（市、区）人民政府自然资源主管部门应当将物业管理区域的划分意见纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布。
开发建设单位应当在房屋买卖合同中明示登记的物业管理区域和物业共用部位场所、共用设施设备的配置和建设标准。
第十二条 已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府会同市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设等部门，结合物业管理实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公告。
第十三条 开发建设单位应当按照物业总建筑面积的千分之二的标准，在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不少于一百二十平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。分期开发建设的项目，应当在先期开发的区域，按照总建筑面积的千分之二的标准，配置物业管理用房。物业交付时，物业管理用房由开发建设单位交付物业服务企业代管。
物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备通风、采光条件和水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于四层。物业管理用房的位置和面积，开发建设单位应当在房屋预售时予以公布。
物业管理用房归全体业主所有，无偿专用于物业管理、服务工作，不得挪作他用，不得擅自变更位置，也不得分割、租赁、转让和抵押。
第十四条 市、县（市、区）人民政府自然资源主管部门应当将下列基础设施和配套公共服务设施的建设要求，列入住宅区建设项目的规划条件：
（一）停放汽车的车位、车库；
（二）摩托车、自行车、电动自行车停车场，以及新能源汽车、电动自行车充电设施；
（三）社区居家养老服务设施和社区管理服务设施；
（四）全民健身设施；
（五）物业管理用房；
（六）其他应当列入规划的设施设备。
第十五条 住宅区建设项目土地使用权出让前，市、县（市、区）人民政府自然资源主管部门应当明确列入规划的车位、车库等配套设施的配套标准、首次权属登记等事项，并将其作为住宅区建设项目国有土地使用权出让合同的约定内容。
第十六条 住宅区内按照规划建设的地上停车库以及不属于人民防空工程的地下停车位，开发建设单位依法取得专有部分权属登记后，方能出售、出租，并应当优先满足本住宅区业主需求。
第十七条 开发建设单位应当在物业管理区域内的出入口、主要通道和主要公用设施区域、公共电梯等场所，按照规划设计要求安装视频监控图像信息系统。
鼓励已建成住宅区安装视频监控图像信息系统。
第十八条 开发建设单位应当将验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营设施设备及其施工图纸，移交给相关经营单位维护管理。经营单位应当接收相关设施设备，负责维修、养护和更新，确保其安全运转和正常使用。
第三章 前期物业
第十九条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，开发建设单位承担前期物业服务责任。
市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府指导开发建设单位在房屋销售前，通过招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。分期开发的项目，其前期物业管理招投标，应当以全部物业管理区域为范围。投标人少于三人的，经市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门批准，开发建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。
前期物业服务合同应当以书面形式签订，并就前期物业服务期限、是否收费、服务内容以及收费标准进行约定，合同期限一般不超过两年。未约定合同期限或者合同期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限届满后，尚未选聘新物业服务人的，市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当会同物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导业主自行管理或者选聘物业服务人。
物业服务企业应当自签订前期物业服务合同之日起十日内，向市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门备案，市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当在七日内将备案情况抄送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。
第二十条 开发建设单位应当在房屋销售前制定临时管理规约。临时管理规约由开发建设单位在售房时向买受人明示并经买受人书面确认。
开发建设单位制定的临时管理规约，不得损害买受人的合法权益。
开发建设单位应当自制定临时管理规约之日起十日内，向市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门备案，市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当在七日内将备案情况抄送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。
第二十一条 物业服务企业与开发建设单位应当在市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府监督下，对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验并作记录。对前期物业承接查验中发现的问题，开发建设单位应当及时整修，由物业服务企业复验并作记录。
物业服务企业和开发建设单位应当在物业管理区域内显著位置公示承接查验情况和开发建设单位整修情况，并书面报告市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府。
前期物业承接查验的费用，由开发建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由开发建设单位承担。
第二十二条 前期物业承接查验时，开发建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、管线、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业管理必需的其他资料。
前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，持开发建设单位移交的资料以及承接查验形成的资料向市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门备案，市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当在七日内将备案情况抄送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。
第四章 业主、业主组织和物业管理委员会
第二十三条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）依法自行管理物业；
（二）接受物业服务人按照物业服务合同约定提供的服务；
（三）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；
（四）提出制定和修改临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的建议；
（五）参加业主大会会议，行使投票权；
（六）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（七）监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作；
（八）监督物业服务人履行物业服务合同；
（九）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权；
（十）监督建筑物及其附属设施的维修资金的管理和使用；
（十一）法律、法规规定的其他权利。
业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第二十四条 业主应当履行下列义务：
（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定；
（四）配合物业服务人实施物业管理；
（五）按照规定交纳建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）按照约定支付物业费；
（七）遵守国家、省、市有关房屋装饰装修的规定，履行房屋安全使用责任；
（八）分类投放生活垃圾；
（九）法律法规规定的其他义务。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
第二十五条 开发建设单位交付房屋时，应当核对业主身份，收存业主签署的本人及紧急状况联系人的联系方式确认书。非业主的物业使用人入住住宅区，应当向业主委员会或者物业服务企业登记本人身份信息，并提交其签署的本人及紧急状况联系人的联系方式确认书。
前款所称的联系方式，包括手机短信、电子邮件、信函等。业主或者物业使用人变更联系方式的，应当及时告知开发建设单位、业主委员会或者物业服务企业。
开发建设单位、业主委员会、物业服务企业不得泄露、擅自使用业主或者物业使用人个人信息。
第二十六条 一个物业管理区域内，房屋出售并交付的建筑总面积达到百分之五十以上的，开发建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告。
开发建设单位未及时书面报告以及未成立业主大会的原有住宅小区，十名以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。
街道办事处、乡镇人民政府应当在接到书面报告或者书面要求后的六十日内，会同市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门依法组织成立业主大会会议筹备组，筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公示。
开发建设单位或者其委托的物业服务企业应当依法向街道办事处、乡镇人民政府报送筹备成立首次业主大会会议必要的资料。开发建设单位未依法报送或者开发建设单位注销的，街道办事处、乡镇人民政府可以向不动产登记机构申请查询，不动产登记机构应当无偿提供。
第二十七条 业主大会依照法律、法规的规定召开，决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他物业管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营活动以及所得收益的分配和使用；
（九）调整物业服务项目、服务费标准；
（十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主大会不得授权、委托业主委员会、物业管理委员会等其他主体决定第一款规定的事项。
第二十八条 业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见形式或者手机短信、电子邮件、即时通信软件等电子数据形式。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。
第二十九条 业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；
（三）与合同终止的物业服务人进行交接；
（四）组织和监督建筑物及其附属设施的维修资金的筹集和使用；
（五）督促业主按照约定支付物业费，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
（六）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；
（七）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；
（八）定期向业主通报工作情况，公示业主委员会成员支付物业费以及应当负担的物业管理其他相关费用的情况；
（九）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十）配合、支持行政执法机关、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会依法履行职责；
（十一）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当在业主大会成立之日起三十日内，就业主大会成立事项向市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案，街道办事处、乡镇人民政府应当出具备案证明，备案证明应当载明业主大会名称，业主委员会名称、届别、任期、负责人和办公地址。
第三十条 业主委员会作出违反法律、法规、业主大会议事规则和管理规约的决定，市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，拒不改正的，依法撤销其决定，并公告业主。
业主委员会不依法履行职权，损害业主权益的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导、组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
第三十一条 业主大会筹备组中的业主代表，以及业主委员会成员应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）热心公益事业，责任心强，公道正派，廉洁自律，具有一定的组织能力和文化水平；
（三）遵守有关法律、法规，遵守业主大会议事规则、管理规约或者临时管理规约；
鼓励和支持符合条件的中共党员、人大代表、政协委员、居（村）民委员会成员通过法定程序成为业主代表、物业管理委员会成员、业主委员会成员。
鼓励具有法律、财务、建筑等专业知识的业主通过法定程序成为业主委员会成员。
第三十二条 业主委员会成员有下列情形之一的，其成员资格自行终止，由业主委员会在物业管理区域内显著位置公示并告知其本人：
（一）不具备业主身份的；
（二）不具备完全民事行为能力，或者因疾病等原因丧失履行职务能力的；
（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（四）依法被限制人身自由的；
（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第三十三条 业主委员会成员在任职期间出现以下情形之一的，业主委员会应当决定中止其成员资格，在物业管理区域内显著位置公示，并提请下一次业主大会会议终止其成员资格：
（一）本人、配偶以及直系亲属与物业服务人产生直接利益关系，在本物业服务企业中任职，或者存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系的；
（二）利用其成员资格，索取或者收受开发建设单位、物业服务人或者有关单位、个人的财物、报酬，或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
（三）无正当理由三次不参加业主委员会会议的；
（四）在住宅区违法搭建，非法侵占业主共有部位、设施设备及场地，以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的；
（五）存在不适合继续担任业主委员会成员的其他情形的。
业主委员会未按照前款规定中止相关成员资格的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府会同市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门调查核实后，应当责令暂停该成员履行职务。
拟被中止资格或者暂停履行职务的成员可以进行申辩，但是在业主委员会作出决定时应当回避。
第三十四条 业主大会与业主委员会的活动经费从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法和标准由业主大会决定，并报市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会活动经费收支情况应当每年在物业管理区域内的显著位置公示，接受业主的监督。
第三十五条 有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府可以组建物业管理委员会：
（一）不具备成立业主大会条件；
（二）具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；
（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。
物业管理委员会作为临时机构，代行业主大会和业主委员会职责，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
物业管理委员会由市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、业主代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任。
物业管理委员会组建及管理的具体办法，由市人民政府住房和城乡建设主管部门制定。
第五章 物业管理服务
第三十六条 业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理；委托物业服务人提供物业服务的，一个物业管理区域应当选定一个物业服务人提供物业服务。
电梯、消防、人防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。
（下转四版）