9月1日，襄城县广城·和家园小区，新更换的公示栏前，业主正扫码核对物业公司公示的公共收益明细。增装摄像头、修剪树木、补栽草坪……该小区的物业公司今年先后解决遗留问题20个，使业主满意度由50%跃升至92%。
物业服务直接关系居住幸福感。近年来，襄城县人民法院聚焦物业领域高发纠纷，以七里店法庭为核心阵地，打造“定纷筑居以和兴邻”法庭品牌，探索“以点带面”分层纠纷化解模式，把调解疏导作为优先选项，以示范判例带动、靠协作联动解题，走出了一条从“治标”迈向“治本”的治理新路。在该法庭今年以来处置的200余起物业领域纠纷中，仅有26起进入诉讼程序，超过90%的纠纷化解在源头。
调解疏导优先 搭建桥梁助力沟通
七里店法庭承担襄城全域物业领域纠纷案件的办理工作，襄城县目前在相关部门登记备案及属地代管、单位协管的小区约200个。随着生活水平的不断提升，群众对生活环境的要求也水涨船高，业主与物业之间的摩擦多了起来。
“这类纠纷标的额不大，但放任不管，可能引发群体性冲突。”七里店法庭庭长张玉硕说。该法庭坚持“调解优先、调判结合、就地化解”理念，将疏导贯穿办案全过程，立案环节就主动介入，庭审前搭建双向沟通桥梁，庭审中同步释法明理，尽可能避免“一判了之”留下隐患。
襄城县某小区配套安装中央空调，由某物业公司提供集中供冷、供暖服务。2025年下半年，该公司和在此居住10年的金某互相起诉。物业公司认为，金某无视协议拖欠空调基本使用费，还私装空调影响小区用电及楼房安全；金某则觉得，物业公司未按期检修中央空调公用管路，导致设备无法正常使用和自家房顶受损，严重影响了正常居住。
接到起诉状后，七里店法庭法官没有直接安排开庭，而是带着问题走进小区，敲开多家业主的门了解情况，还跑到物业公司办公室查阅台账。经查，双方争议的焦点主要是中央空调的使用和费用交纳。
找到症结后，法官当起“搭桥人”，先拉着物业公司负责人算“服务账”，告知保证空调正常运转本就是物业的职责。转头，他们又劝说金某，指明业主按时交纳费用，物业才有充足资金维护公共设施，最终受益的还是业主。几轮推心置腹的沟通后，法官拿出兼顾双方利益的方案：业主自行拆除私装的空调，处置差价由物业公司在物业费中予以抵扣。最终，双方均申请撤诉。
“物业领域纠纷易激化、难疏导，根源在于长期缺乏有效沟通。”在张玉硕看来，坐下来聊一聊，很多纠纷没必要闹到对簿公堂。为此，该法庭选聘两名经验丰富的专职调解员，遇纠纷“第一时间”从情理角度进行疏导，法官适时介入释法答疑。涉及专业问题时，他们还邀请行业代表参与，形成了“常态调解+法官答疑+特邀解纷”的工作机制。
“目前，我们正在筹划建设‘和居物业纠纷调解室’，便于双方在法理相融、情理兼顾、温馨有序的环境中换位思考、理性沟通。”张玉硕介绍。
示范判例带动 批量纠纷集中化解
七里店法庭的法官们对办理过的物业领域纠纷案件进行过认真分析，发现超过90%的案件诉求为追索物业费，业主拒交的理由多为服务有瑕疵。
“不少业主存在认知误区，觉得物业服务没到位就有权不交物业费。但业主不交费，物业公司运营就会出现困难，最后陷入‘服务差→不交钱→服务更差’的恶性循环。”七里店法庭副庭长姚晓芹说。
为改变“双输”局面，他们创新推出“示范判例”工作模式，对同一小区集中发生的同类纠纷，选取1至2起典型案件先行审理、规范裁判，并制成示范性典型案例进行宣传，为同类纠纷提供处置参照，带动批量纠纷集中化解。
襄城县茨沟街道办事处某小区里有条商业内街，大部分店铺做农贸生意，流动摊贩常聚。时间一长，街道嘈杂、环境脏乱等问题凸显。紧邻商业街的部分业主不堪其扰，以“服务不到位”为由拒交物业费。物业公司做了大量工作却收效甚微，于2025年10月到七里店法庭咨询诉讼事宜。随后，该公司选取代表性业主进行起诉。
为实现“一案止多争”，办案法官把巡回法庭搬至某小区。庭审当天，几十名业主早早到场旁听。办案法官在查清案件事实的基础上，明确业主购房时就已知悉房屋紧邻商业内街，应对经营活动可能带来的影响有预见性；物业公司已作出努力，值得业主给予更多理解。办案法官现场对民法典中物业服务合同相关规定进行宣讲，明确物业服务存在一定瑕疵不构成全额拒交物业费的法定理由。
情理兼具的普法，解开了群众心中的“法结”和“心结”。最终，法庭判决，涉案业主限期补交物业费等6000余元。这份判决，成为厘清物业公司和业主权责的“明白纸”。判决生效后，多名业主主动补交物业费，物业公司主动投入资金用于环境提质，商业内街的环境一天比一天好。
用“示范判例”提供指引，借“巡回审判”普法释惑，既有效提升了物业领域纠纷处置质效，又节约了司法资源，取得了“审理一案、化解一批、治理一片”的良好成效。
多元协作联动 合力共建美好家园
“物业领域纠纷能否实质化解，不在于一纸判决，而在于业主的意见是否被重视、反映的问题有没有解决。而要解决这些问题，非司法单方所能完成，需要相关部门协作联动。”回顾过往，张玉硕感触颇深。
实践中，七里店法庭坚持和发展新时代“枫桥经验”，主动延伸司法服务触角，整合司法、行政、基层治理资源，搭建起“司法主导、部门联动、社会协同”的多元治理体系，从源头上预防和化解物业领域纠纷。
2026年4月15日，在该法庭的牵头下，襄城县住建部门及物业协会、物业公司代表共同召开联席会议，通报近一年来物业领域纠纷案件办理情况、梳理高频案由，确定今后每季度召开一次联席会议，做到信息共享、对策共商。共识达成后，对于履约不合格的物业公司，法官及时向相关主管部门通报，通过行业监管倒逼物业服务水平提升，形成“联动共治、齐抓共管”的完整治理闭环。此前茨沟街道办事处那起涉商业内街的纠纷案中，住建部门就多次到商业内街监督、指导物业公司强化管理，使小区人居环境持续改善。
“物业公司和业主从来不是对立的双方，而是共建美好家园的共同体。”张玉硕说。为使双方和谐相处，他们还服务前置，定期走进居民小区提供法律指导：对物业公司，反复提醒要摆正服务姿态，虚心倾听、快速响应业主的意见；对业主，重点厘清权责边界，引导包容互谅。
从不厌其烦疏导劝解，到小区里的巡回审判，再到广场上的普法宣讲，襄城县人民法院七里店法庭聚焦群众急难愁盼，推动大批物业领域纠纷化于基层、止于源头，为让襄城这个“千年古县”更加美丽宜居、和谐幸福贡献了法治力量。