口述船舶改革开放历史
口述：邱芝静 文字整理：李琴
我是1993年到瑞舟房产公司工作的，担任副总经理兼总会计师。
浦东大开发 船舶大厦横空出世
那时候，中央提出发展浦东，中国船舶总公司副总经理陈小津抓住这个机遇，利用有几家船厂在浦东地区的优势，在浦东开展房地产业务。我们按照他的要求开展了各项工作，利用船厂的土地搞房地产。比如船舶大厦的地址就是原来上海船厂的土地，它们原先都是些很简陋的住宅，后来通过置换、批租，盖了这栋船舶大厦。陈总出于船舶行业多元化经营以及积极参与浦东大开发的考虑，作出了建造船舶大厦的战略性决定。那时的船舶大厦在浦东地区可以说是一流的房产，在浦东大道一号，十分醒目。
当时也有人提出来，我们是造船企业，有资金就应该造船，哪有资金去搞房产呢？但陈总通过分析形势后认为，房产业有一个难得的发展机遇，应该抓住，很果断地决定建造船舶大厦。他提出，我们用市场的手段去筹措资金。以前国有企业都用国家划拨的资金，现在除了1亿元的注册资金，需要我们自己去筹措资金来盖这个大楼。
盖船舶大厦大概需要4亿多元，5万平方米，一平方米接近一万元。当时，普通住宅楼一平方米也就一千多元，一万元一平方米的楼是顶尖的楼了，很少很少。但陈总表示，我们的大楼一定要高标准，定位一定要高，要是国际一流的，是国内特创的。所以，为了实现这个目标，我们也到国外去学习考察。
最终，船舶大厦的设计请了美国的马丁公司和上海的中船九院。船舶大厦的方案，特别是它的外形设计，我们论证了很多次。在陈总的直接领导下，听了各方专家、领导的意见，经过多方研究后确定了船舶大厦的设计方案。不知道你们注意到没有，船舶大厦的外形和大厦外立面的材质、颜色的配合，在浦东是很少见的。陈总要求，船舶大厦建成后不仅要是当时一流的，几十年后也是一流的。我们压力很大，但是有信心，因为毕竟这是船舶总公司第一栋大楼，又是位于浦东地区浦东大道一号。
由于当时我们立足高水平、高起点，设定不仅是国内一流、国际一流，而且在国际很长时间内依然是一流大厦的目标，船舶大厦建起来以后，就获得了鲁班奖。我们企业也在浦东获得了优秀企业称号，船舶大厦也被评为优秀大楼。直到2017年，我们瑞舟房产公司还被评为浦东的先进单位，获得了管理奖项。船舶大厦早已成为地标性建筑，我乘出租车，司机问停在哪里呀，我说船舶大厦，出租车司机都知道的。
当时我们的注册资金是1亿元，但是船舶大厦盖起来花了将近四亿九千万元。这个资金怎么来的呢？是通过银行借贷来的，借贷就要还利息还本金。因为资金压力比较大，船舶大厦建成后就卖了几层楼。虽然领导们都舍不得卖，希望自己盖的那么好的楼作为财产保留下来，但我们从资金周转的角度来考虑，就卖了6层楼，其中有5层楼是卖给西门子公司的。西门子那时候要求买10层，我们只卖给他5层。还有1层后来卖给了香港的一家知名公司。还剩25层都是自己的，租出了一部分，还有一部分自用。这样一来现在可以出租的是3.2万平方米，每年的收入八九千万元，当然，还要扣掉税、管理费、折旧费，利润也不会少于5千万元。
由于当时船舶大厦卖了6层楼，还清了贷款，这样就没有了资金方面的风险和压力，后面的投入就是管理方面的，但是我们另外按每平方米收取收管理费，也能实现收支平衡，不仅不需要瑞舟公司再补贴，还有结余。船舶大厦按照继续租20多年计算，20多亿元的收入是没有问题的。如果按照市场价卖掉，我想最少也有五六十亿元。
滚动开发 经济效益显著
1998年，陈总向我们提出“滚动开发”的要求。什么意思呢？就是船舶总公司不投钱了，需要把瑞舟的收入、船舶大厦的收入集中滚动去开发新的大楼。后来，我们利用出售的收入及租金，开发了瑞苑公寓。
瑞苑公寓3万平方米，成本是3亿元多一点，由于自有资金有限，只能大量借款。为了还贷款本金和利息，我们把建成的瑞苑公寓卖掉了50%，这样就能基本还完了贷款，还保留了50%的房产，既可以自用，又可以出租、出售。按照市场价格，一套130平方米左右的公寓每个月的租金是2万多元，出售的话，1.5万平方米就有20多亿元。所以，当年进入房地产行业开发船舶大厦、瑞苑公寓的决策是绝对英明的。
开发浦东房产，为我们船舶工业创造了巨大的利润，正是陈总看准了方向，这件事才能做成。一开始搞房地产，资金投入还是比较大的，当时就有不同意见：造船的就搞造船，去搞什么房产呢。那么多资金搞得下来吗，这个资金能回收吗。但是陈总站得高看得远果断决策了，最后就用自有的1亿元，做成了利润翻番的事情。陈总以战略的眼光看浦东开发，并让集团参与到浦东开发，而且定位很高，不仅利润上收获大，还是船舶工业多元化经营的成功实践。