高陵一小区组建物管会的思考

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　　 小区1800人，业主自荐报名仅十余人
　　 从中选出3个，组建了7个人的物管会
　　 业主：多数人不知道，应给全体业主参与推选的权利
　　 街道办和社区：该公示的公示了，不存在啥问题
　　 “组建物业管理委员会我们不反对，但小区组建物管会只是贴了两次公告，并未让业主参与推选，而且贴公告的位置很偏，大多数业主不知道。第二次公告期间，业主们提出书面异议，街道办和社区坚称没问题。”近日，西安市高陵区嘉园馨苑小区业主李先生向华商报反映。
　　业主讲述：
　　去院子里上厕所
　　才知道小区组建了物管会
　　 李先生说，陕汽路社区和姬家街道办在让业主报名的时候，把公告贴在小区西北角厕所旁边的墙上，因为位置很偏，大多数业主不知道。直到第二次发公告公示物管会成员名单，业主们才知晓。“当时小区因改造变压器停电了，有业主到院内物业办旁边上厕所，才知道小区组建了个物业管理委员会。当时第一份公告（让报名自荐）和第二份公告（物管会成员公示）贴在一起，报名自荐时间已经过了。有业主可能是因为生气撕掉了这些公告。社区来补贴了两次第二份公告，也被业主们撕掉了。我建议在小区最显著位置的大门口公告栏张贴，社区补贴后也被人撕掉了。”
　　 6月8日，华商报大风新闻记者来到嘉园馨苑小区。院内有两栋临街商业楼和5栋住宅楼。业主说的厕所在院内西北角一栋两层小楼的西边过道，过道出来靠小区西墙有一个公告栏，这栋小楼的一楼是物业办公室。记者注意到，小区内各个楼栋单元门上都贴有清理小区废弃闲置自行车的通知，但没看到关于组建物管会的相关公告，在小区大门口公告栏和这个西北角公告栏也均未看到。
　　照片显示：
　　两份公告的落款和公章
　　均为社区党支部
　　 根据业主提供的照片，第一次公告是5月18日，内容是“关于嘉园馨苑小区物业管理区域组建物业管理委员会的公告”，介绍了物业管理委员会的职责、组成，业主担任委员的任职条件，委员产生程序及报名方式。其中“委员产生程序”中，人选推荐列了两条：一是社区党组织、社区居民委员会推荐；二是业主自荐。由“街道办事处组织相关部门和社区党组织、居民委员会对人选进行资格审核后确定名单”。委员名单确定后在物业管理区域内显著位置公示7日，“公示期间业主有异议的，可向街道办事处书面提出。街道办事处在5个工作日内核查并书面答复；异议成立的，更换人选后重新公示，公示期重新计算。”报名时间为“5月18日至5月24日”，报名地点为“姬家街道陕汽路社区居民委员会”。
　　 第二次公告是5月26日，内容是“嘉园馨苑小区物业管理委员会组建情况公示”，介绍“物业管理委员会成员通过街道办事处+社区党支部、居委会+社区党支部推荐和业主自荐的方式产生。设委员7名，其中主任为姬家街道办事处代表，副主任为嘉园馨苑小区业主代表”。公示的7人中除了主任、副主任，其他5名委员分别为1名社区民警、1名社区工作人员、1名建设单位代表、2名业主委员。公告末尾提醒：“公示期自2026年5月26日至2026年6月1日止……如有异议，请在公示期内以书面形式提交至陕汽路社区党支部(居委会)。”
　　 两份公告的落款和公章均为“中共西安市高陵区姬家街道陕汽路社区支部委员会”。
　　记者走访：
　　多位业主表示
　　没看到第一次公告
　　 在小区内，记者随机采访了12位住户和1名物业保安。包括保安在内，不少人说不知道小区已组建物管会，也没看到相关公告，尤其是第一次贴的公告。
　　 有3人提到在业主群里看到过讨论，但并非正式通知。有人提起在小区大门口签字提异议的事，三四位住户说，对公示名单上的3位业主委员不熟悉。
　　 一位大爷问，物业管理委员会到底是咋回事？组建这事最起码也要让业主们知道吧？“也不让大家推选，仅仅三四个业主，而且还在物业办附近厕所偏处贴着。平常有重要事情都是贴在小区大门口的公告栏上、楼道和单元门上。”另一位住户认为这样做侵犯了业主们的知情权。
　　 物业前台工作人员则表示，公告不是贴在厕所门口，是贴在物业办附近公告栏上的。“物业对组建物管会的态度是按照正常流程办就行了。只要能配合物业的工作，推进小区的发展，我们认为就是好的。选了几个业主代表，我们也知道，平常也打过交道。业主都是自荐的，是自己去社区领表填表报名。”
　　有业主提出异议后
　　数百户业主签名表示支持
　　 李先生说，多数业主都是在5月26日第二份公告贴出来后才知道已经组建了物管会。5月28日，业主开始在微信群里讨论并提出异议，有人把大家讨论的结果整理好并打印出来，放在小区大门口让大家签字。
　　 这份书面投诉材料表达了三项异议：1.公示的物管会7名成员中，业主代表未占半数以上，不符合相关规定，难以保障业主合法权益；2.本次公示仅张贴纸质通知，未通过业主群等方式广泛告知，多数业主不知情，知情权未得到保障；3.物管会人选未公开组织业主自荐推选，业主参与不足。
　　 业主诉求是：暂停本次物管会组建流程；重新组织业主推选代表，确保业主代表在物管会中占多数；扩大通知范围，保障全体业主的知情权与参与权。
　　 “小区有六七百户，有数百户业主在这份书面材料上签名，留了手机号、房号等信息。5月31日上午，我们把这份书面材料送到了陕汽路社区。后来按照要求提供了身份证和房产证复印件。但直到公示期过了也没给回复。”
　　陕汽路社区：
　　按上级安排和要求做事
　　小区物管会由7人组成
　　 记者注意到，根据两次公告信息，陕汽路社区一工作人员在组建物管会时负责具体联系工作，后来以社区居委会工作人员身份担任物管会委员。
　　 她告诉记者，这次组建物管会是按照上级安排和文件要求做的。小区物管会由7人组成，其中业主委员包括建设单位代表在内共有4人。“街道办、社区、派出所是推荐，业主这边主要是自荐。要求必须要交物业费，要热心小区事务。没有工资，主要是监督物业服务，搞好物业和业主的关系，调节矛盾。”她说，“公告是贴在物业办附近的公告栏上，我们想着平时去物业的人多才贴在那里的。业主提出的异议、三四百户业主的签字我们看到了，也上报给街道办了。那些纸上签的名字，虽然留着电话、房号，但并不能证明业主身份。反映情况的业主可能是想要参与物管会，但公告期间并没有自荐报名。另外，也并不是仅自荐报名就可以，我们还要走访了解情况，要证明业主身份，要有无犯罪证明，要填写自荐表，对党员比例也有要求，这些都需要审核，不是任何人一报名就能接受的。”“候选人的公示公告我们贴了7天，第8天才取的。这些流程都有留痕，都是按照上级部门的要求走的。”
　　 从5月18日贴出公告到24日截止，业主们自荐报名情况如何？这位工作人员说，打电话挺多的但没有统计，自荐表交了十份左右（后来在街道办她又改称为十多份）。“有的人信息不完整，可能是开不出来无犯罪证明，这一关过不去就不符合条件。填写的自荐表通过审核后由我们上报街道办。”
　　 相对于六七百户的总户数，10位业主报名是不是太少了？这位工作人员说：“现在人忙得很，好多人不愿意干。其实我也不愿意干，没那个空闲时间，要经常开会的。”
　　 为什么要组建物管会而不是业委会，是不具备条件吗？这位工作人员说，他们只是按上级要求给这个小区组建物管会的。“第一次搞物管会，我们也在学习中。有些人把物管会和业委会还没搞清楚。我不是这个小区业主，作为社区工作人员担任物管会委员可能业主们不反感，不会觉得有什么私心。”
　　姬家街道办：
　　该公示的公示了 没啥问题
　　 6月8日，记者和李先生一起来到在高陵区姬家街道办。等候许久，负责物管会组建工作的相关科室负责人回来后，陕汽路社区党支部一位副书记和社区居委会一位工作人员也来到了街道办，各方进行了沟通。
　　 李先生表示：“业主们并不反对组建物管会，街道办和社区可以对业主代表进行筛选推荐，但组建物管会应该给全体业主参与推选的权利。公告上说有异议让提交书面材料，书面材料我们也提交了。总共六七百户，有400多户业主在材料上签了名。”
　　 街道办相关科室负责人介绍，姬家街道办辖区要组建18个物管会，6月2日就全部结束了。“目前除了嘉园馨苑小区出了一点问题，其他的都组建了。”他称，街道办是按照市上要求以及高陵区相关文件要求来做的，嘉园馨苑物管会组建工作不存在问题，“该公示的公示了，7天时间没问题。业主应该是对这三位业主有意见。”对于公告张贴位置，他一开始说要在“物业管理区域最显著位置”，后来又说“只要是公共位置都合法”。
　　 两位社区工作人员则表示，虽然相关公告没在业主微信群里通知，但贴公告的小区西北角公告栏是一直使用的。业主4个人都是自荐的，自荐填表的有十多个。嘉园馨苑小区建筑户数共696套，1800口人。4名业主委员中有一人是建设单位的，代表商铺，其他3名业主委员都是走访过的，有参加疫情的志愿者，有爱心人士，还有一个人在企业上班。
　　 直到沟通结束，街道办相关科室负责人和两名社区工作人员依然认为：嘉园馨苑小区物管会的组建工作没什么问题。
　　 李先生告诉记者，6月9日，两名社区工作人员把他提交的异议材料及房产证、身份证复印件送还给了他，也没说啥。
　　>>政策咋规定的？
　　省、市物管条例对组建物管会均有要求
　　 值得注意的是，在我国《物业管理条例》中，业主自治的核心机构是业主大会、业主委员会。前者是业主团体的最高决策机构，由物业管理区域内全体业主组成；后者是业主大会的常设执行机构，由业主大会选举产生。物业管理委员会（物管会）仅为部分省市地方性法规、地方政府规章中设置的临时过渡机构，在业主大会、业委会未能成立或无法正常履职的情况下代行业委会部分职权。
　　 “有法依法，无法依规。”《陕西省物业服务管理条例》《西安市物业管理条例》在修订中都增设了“物业管理委员会”相关专节，对如何组建物管会均有明确规定。不过，省、市物管条例在物管会成员构成、人数、业主成员产生办法，以及组建程序的规定上并不一致。
　　 在物管会组建前置条件上，省条例规定需“经业主申请”，存在业主大会筹备组在规定期限未能组织召开业主大会会议的、具备成立业主大会条件但未成立的、不具备条件的、已召开首次业主大会但未能选举产生业委会的这四种情形之一，由街道办、社区党组织“在县（市、区）住房和城乡建设主管部门的指导下组建”；市条例则在规定了可以成立物管会的三种情形（不具备成立业主大会条件的、具备条件但未成立经指导两次后仍不能成立的、业委会不履职一年以上经指导两次后仍不能选举产生新一届业委会的）之后，直接规定“物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织成立”，并未提到需“经业主申请”。
　　 在业主代表产生方式上，省条例规定的是“业主代表由业主推选，业主推选不能达成共同意见的，可以由社区党组织推荐产生”；市条例规定的是“由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在业主中推荐产生”。
　　 在成员构成上，省条例规定“物业管理委员会由街道办事处或者乡（镇）人民政府代表、社区党组织代表、居民委员会或者村民委员会代表和业主代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一”；市条例规定“由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成”，相较省条例增设了公安派出所、建设单位派员两个成员名额，减少了社区党组织代表成员名额，同时也规定“其中业主成员不少于百分之五十”。因此在物管会人数上，省条例规定的是“7人以上单数”，而市条例规定的是“9-13人单数”。
　　>>观点
　　律师：嘉园馨苑物管会组建存在不合规
　　 陕西言锋律师事务所主任律师贾涛表示，对照省市物管条例的相关规定，嘉园馨苑小区物管会的组建存在多处不合规情形。
　　 第一，涉嫌侵犯业主知情权。组建物管会涉及全体业主利益，但根据小区业主们的反馈和记者走访，宣传、组织、推进工作显然没有做到位。
　　 第二，物管会7人的设置不合规。《西安市物业管理条例》第三十四条明确强制性规定：物业管理委员会由9-13人单数组成。
　　 第三，将建设单位代表计入“业主代表”，身份认定不合规。业主代表仅限房屋产权业主，将建设单位1人纳入业主代表名额，是虚增业主占比。
　　 第四，业主代表比例不达标。省市物管条例均规定业主成员不少于百分之五十，本次组建的物管会中业主代表仅3人，即便强行按最低合法9人配置来计算，占比仅33%。
　　 第五，业主代表产生程序有问题。仅有自荐，无业主推选，无公开遴选程序。《西安市物业管理条例》规定“业主成员由街道办事处在业主中推荐产生”，绝不等于街道可以直接指定、省略业主推选环节。小区近700户业主，仅被动等待报名、无公开推选、无组织遴选、无动员参选、无业主评议、无差额择优，仅从十余名自发报名人员中直接圈定人选，剥夺了全体业主的推选权、参与权、监督权，属于严重程序瑕疵。
　　 第六，根据《西安市物业管理条例》，物管会由街道办事处组织成立并公告。本次组建公告落款及公章为社区党支部，主体不适格。
　　 对于律师的分析意见，记者联系了高陵区住建局房管所物业管理科，工作人员表示将对此事进行认真调查。
　　>>记者手记
　　上级部门的苦心、群众的期盼
　　希望基层能“接得住”“办好事”
　　 现实中，由于各种原因，业主大会成立难，业委会产生难、换届难。而业主自治主体缺位，正是导致很多物业管理问题无法彻底解决的根源。
　　 出于解决问题的目的，有街道办、派出所、社区、建设单位参与的“物业管理委员会”这个“半业主自治组织”被寄予厚望，希望通过推动行政力量下沉、党建引领、多方共建共治等举措，达到较为理想的治理目标。
　　 然而记者在走访中发现，一些街道办、社区工作人员，甚至一些职能部门工作人员，对业主自治与物业管理方面的法律法规并不熟悉，对相关法律法规的立法精神也未做深究，只是机械地按照其所理解的“上级要求”和“文件要求”办事，结果办得业主不满意。
　　 上级部门的苦心、群众的热切期盼，希望个别基层部门能“接得住”，千万别将“好事”办成“坏事”。 华商报大风新闻记者 马虎振 文/图