社区治理 你我共建
社区是城市的“细胞”，承载着万家灯火。
华商报推出《社区治理·你我共建》专栏，聚焦西安市各个社区，特别是“华商报·108坊故事”社区联系点，分享在基层社会治理中那些让“陌邻”变“睦邻”、让“痛点”成“亮点”、让“治理力”转化为“幸福力”的创新实践。同时，欢迎社区或者居民提供线索，向华商报讲述所在社区的生动故事。
在城市化浪潮中，老旧小区往往成为治理的“洼地”与矛盾的“旋涡”。基础设施老化、产权关系复杂、物业公司不愿进驻、居民诉求多元且分化……这些难题交织在一起，构成了社会治理现代化进程中一块难啃的“硬骨头”。
然而，在西安市碑林区太乙路街道中铁一局后村小区，864户居民用一场生动的自治实践，蹚出了一条破题之路。没有专业的物业公司，没有雄厚的公共资金，仅凭业委会和一群热心的业主，让这个建成30年的家属院，在短短一年多的时间里实现了从“脏乱差”到“洁净美”、从“牢骚满腹”到“众志成城”的华丽转身。
多年来小区设施老化
物业管理经历一波三折
6月4日一早，华商报大风新闻记者步入中铁一局后村小区，映入眼帘的是粉刷一新的楼体、规划整齐的停车位、郁郁葱葱的绿植和业主脸上舒展的笑容。
然而，时光倒回至2023年之前，这里完全是另一番景象。
“那时候，小区环境很糟糕。”在小区住了20多年的老住户张师傅回忆道，语气中满是感慨。他告诉记者，小区里最老的单元楼已有30年，楼龄短的也有20年，是典型的老旧家属院。随着岁月的侵蚀，多年来小区设施全面老化：楼顶漏雨、管道堵塞、道路坑洼、路灯不亮成为常态。
小区业委会主任杨育僧直言，小区均为房改房，居住的业主大部分是中铁一局的退休职工和在职职工。以前，车辆乱停乱放，消防通道常年被堵，安全隐患巨大；邻里之间因噪音、漏水、抢占车位等琐事争吵不断。
2019年，小区完成了“三供一业”改造后，虽解决了一部分设施老旧问题，但自来水主管网改造、架空线缆落地、路面未整体硬化整修等依然是摆在业主面前的老大难问题。同时，大部分业主对物业管理服务水平意见很大。
2022年，在业主的倡议和投票支持下，小区成立了业委会，业委会按照决议，公开招标聘任了新的物业公司。
“原来的物业公司拒绝撤出，业委会又开始跟原物业公司打官司。”提起此前几年，小区业主和业委会经历的种种，杨育僧长叹一口气，“我们整整打了6场官司，总算在2023年10月，原物业公司离场了。”
原有的物业公司离场后，小区业委会又面临的新问题：当初新聘任的物业公司合同仅剩一年到期，在此情况下新物业的管理也未能获得大部分业主认同，到底是等合同到期后再重新招标聘任其他物业，还是走其他路？
党建引领下
群众主体，自管自治
在此情况下，太乙路街道党工委、铁一局社区党支部及小区业委会多次协商，在深入调研后敏锐地意识到，单纯依靠政府“输血式”的改造，或依赖物业管理，可能无法从根本上解决问题。小区要重生，必须激活其自身的“造血”和自治功能，让业主成为治理的主体。
2023年底，在街道、社区的指导下，一场旨在唤醒小区自治力量的行动悄然展开。核心思路明确而坚定：党建引领，群众主体，自管自治。
第一步，是找到“主心骨”。社区党支部将目光投向了小区的党员，尤其是那些党性强、威信高、热心肠的退休老党员。通过挨家挨户走访、召开“板凳会”征求意见，一个共识逐渐形成：由业主自己来管理家园。
“我们需要一个能为小区真心实意干事的组织。”中铁一局社区党委书记梁佳园说。
2024年底，小区再次召开业主大会，完成了业委会换届，小区自治的“主心骨”组建完成。第二届业委会除了五名正式委员外，还有两名候补委员，这些业委会成员几乎全是党员。
在充分征求民意的基础上，2024年底，中铁一局后村小区自治筹备工作正式提上日程，但筹备过程远比想象中艰难。业主们对这条路能否走得通也是疑虑重重：“自己管，能管好？”“别又是走个过场。”“收钱不办事怎么办？”……
面对质疑，业委会党员骨干们站了出来。他们利用晚上和周末时间，逐户上门沟通，不谈大道理，只是将心比心地分析小区现状，描绘自治后的蓝图。“现在组织给我们搭好了台子，唱戏还得靠自己。我们这个家，我们不爱惜，谁爱惜？”小区业委会主任杨育僧朴实而有力的话语，逐渐打消了业主的顾虑。
制定自管自治章程
财务收支明细按季度公示
决定走小区自治这条道路后，亟待解决的问题却如雪片般飞来：没有让小区业委会可以直接照搬的管理模式，小区到底该怎么管？没有招聘商业化的物业管理公司，小区维持日常管理及运转需要的资金，该怎么收取？收取后又该如何使用？
“当时真是两眼一抹黑。”小区业委会主任杨育僧笑着说，“但我们有一笔最大的财富——800多户居民。”业委会经过实地考察学习和多方商议，在广泛征集业主意见后，制定出台《中铁一局后村小区物业自管自治章程》及财务管理细则等配套规章制度，为小区规范化管理提供制度支撑；其次将小区财务收支明细按季度公示，让每一笔资金流向都清晰透明，切实保障业主的知情权与监督权；三是通过业主微信群、小区公告栏、见面座谈会等多种形式，公开决定、实施全过程，让业主从“旁观者”变为“参与者”，真正实现“我的家园我做主”。这些举措，也为自管自治工作划定“标尺”、明确“规矩”。
信任的建立，始于透明和沟通。根据测算，业委会决定沿用此前的物业收费标准，多层住宅物业费每平方米0.35元，高层住宅物业费每平方米0.9元。业委会在小区最显眼的位置设立了公示栏，每一笔收入、支出，哪怕是买一把扫帚、换一个灯泡，都记得清清楚楚，发票凭证拍照张贴。同时，通过建立业主微信群，及时回应业主诉求，做到“事事有回应，件件有着落”。
“以前不知道钱花哪儿了，现在每一分钱都用得明明白白，我们交得放心。”业主王师傅说。
成立物业服务中心
最大程度节省资金
有了基本的运转资金，业委会开始发动业主，对小区进行“微改造”。他们没有选择将工程整体外包，而是采取了“自己能干的自己干，专业的事请人干但业主监督”的方式。业委会成立了物业服务中心，中心由一名物业经理、两名客服及两名维修师傅组成，简单的维修、绿化修剪等日常工作，物业服务中心经理王飞鹏借来工具自己干；楼道灯不亮，略懂电工的保安师傅背起梯子逐个更换。需要专业队伍完成的工作，再外包给其他机构去做，最大程度节省资金。
这种“人人动手、共建家园”的氛围，逐渐感染了其他业主。起初是几个骨干在干，后来热心业主端茶送水，再后来，越来越多的人加入进来。被动的“等靠要”，变成了主动的“我来干”。一位年轻业主告诉记者，她还曾将小区一位阿姨打扫绿化带的过程拍成短视频发到网上，感慨道：“我们小区虽然不是高档小区，但绝对是最有人情味的小区。”
自治“红利”发放
有业主不敢相信
自2024年底探索业主自管自治模式以来，中铁一局后村小区业委会在党建引领下，秉持“保障业主权益、共建宜居家园”的核心目标，通过2025年一年的一系列务实举措，让建成30年的老旧小区实现了“逆生长”。
6月4日上午，记者在小区邻里服务站楼下的通知栏看到，小区业委会2025年工作报告、年度财务成本报告、维修及更新改造费用分摊清册，以及清理杂物等便民服务通知依次张贴。每一份通知都条理清晰、排版规范，各类账目明细一目了然，将业委会与物业服务中心一年的履职情况与财务收支进行了全方位、无死角公开展示。
“客户服务是物业工作的核心。自2025年1月1日接手管理小区起，我们始终将‘高效响应、精准解决’作为目标，持续优化服务流程。”业委会主任杨育僧告诉记者，在业委会的协助下，物业人员通过电话沟通、短信提醒、上门拜访等多元方式，主动倾听诉求、解答疑问，用真诚争取到了业主的理解与支持。
在民生服务与硬件提升方面，业委会组建专属物业服务中心并建立快速响应机制，全年处置业主诉求518次，办结率达98%。面对历史遗留的“硬骨头”，业委会牵头打响攻坚战：全面清理积水杂物，精准维修自来水、下水、热力分支管道并加装通风设备，彻底拔除了34号楼管道层数十年积水返潮顽疾；同时主动兜底，推进外墙脱落、屋面漏水等疑难维修。此外，业委会精打细算盘活闲置空间，不仅新增了10余个停车位、建起乒乓球活动室，还补植了11000余棵常绿灌木、50棵月季及景观树，更新526具灭火器，全面筑牢了小区的安全与颜值防线。
规范运转与制度建设，是自治行稳致远的基石。真金白银的反哺，更让居民尝到了自治的“甜头”。2025年，业委会通过优化管理模式大幅节约运营成本，投入14.6万元用于小区环境改造与设施升级。坚持公共收益“取之于民、用之于民”，业委会从结余中拿出6.8万元，为足额缴费的业主发放米面油等实物福利，并推出一次性缴清全年物业费享8%优惠的激励政策。采访中，一位业委会成员笑着回忆说：“之前给业主打电话让来领福利，对方还以为是诈骗电话。连打了几遍，对方才敢相信这是业委会年底发的福利，一开始根本不敢相信。”
在人文关怀与矛盾化解方面，业委会实行常态化坐班接访，联合多方力量成功化解了管道漏水、消防通道乱停车等多年积怨。针对供暖痛点，主动对接热力公司优化方案，组建党员维修小队处置故障30余起，让冬日里的暖气热到了居民心窝里。此外，业委会还精准摸排帮扶高龄老人与特殊困难群体，常态化开展邻里文化活动，营造了和睦温馨的社区氛围。
经过一年多的运转，小区治理成效显著：业主满意度提升至96%，物业费收缴率创历史新高达到99%，供暖缴费率从75%跃升至94%，居民投诉与纠纷大幅下降，打造出老旧小区基层治理的新样板。
满腔热血背后的“现实羁绊”
自管自治路上的三道坎
“看着小区一天天变好，我们业委会这帮人心里确实高兴，但要说心里没压力，那也是假话。”业委会主任杨育僧坦言，尽管自治成效显著，但在长期运转中，他们这支队伍确实面临着几道难以逾越的现实关卡。
最让他们感到“身份尴尬”的，就是法律主体资格的缺失。“我们去办事时，对方要营业执照、法人代码，有些单位也了解实际情况，但程序上又过不去。”杨育僧无奈地表示，在实际履职中，业委会缺乏明确的法律主体地位，因为难以作为独立法人去承担相应的民事责任与权利，很多工作推进起来比较困难。
据杨育僧了解，目前国内已有部分城市开始探索破局之道，例如广州市正探索建立业主大会法人登记制度，让业委会能凭统一社会信用代码独立开户、签约；上海市致力于赋予业委会明确的民事主体资格，打通资金运作渠道；成都市则通过规范自治资金管理和出台物业管理条例，在程序上给予业委会“准主体”的功能授权。这些先行经验，为破解业委会履职困境提供了有益借鉴。
比身份尴尬更揪心的是安全责任风险。杨育僧表示，小区建成30年，外墙、管网、消防等历史隐患多，自管主体安全压力巨大。“我们大都是退休老职工，自己买保险，保险公司都不愿意。”
此外，基础设施的短板依然非常突出。杨育僧说，虽然业委会通过精打细算、节约资金进行了一些微改造，但小区整体管网老旧等基础设施问题还很多，仅靠自治资金和居民力量难以从根本上解决，期盼政府主导的老旧小区改造计划早日落地。
对于这一点，小区楼栋长李欣石在日常走访中也有着深切的体会，她感慨地说：“要想彻底拔掉这些历史遗留的‘病根’，太需要上级部门和专业力量的系统性介入了。”
当好“坚强后盾”
街道、社区全方位为自治保驾护航
“业委会成员们满腔热血、无偿为小区付出，我们街道和社区绝不能让他们流汗又流泪，必须当好他们最坚实的‘坚强后盾’。”面对业委会在自管自治中遇到的痛点与瓶颈，中铁一局社区书记、主任梁佳园表示。
梁佳园介绍，为了全方位给业委会保驾护航，太乙路街道与中铁一局社区主动作为，通过四大举措为自治破局：“首先，强化党建引领与组织兜底。社区党组织必须发挥好‘总指挥’的作用，把业委会纳入基层治理体系，常态化督导他们依规履职。”梁佳园表示，针对业委会在日常管理中面临的矛盾与压力，社区主动搭建议事协商、诉求收集、研判处置、整改反馈的闭环治理体系，整合辖区共建资源、社会资源下沉院落，全方位指导小区设施改造、安全治理、环境提升、邻里建设，为小区自治工作筑牢组织根基。
其次，赋能队伍建设与资源下沉。梁佳园坦言，业委会成员大多是兼职，人手严重不足。为此，街道和社区牵头选聘热心居民，将楼栋长队伍扩充至17人，建了邻里服务站，统筹开展楼栋网格化管理、安全巡查督导、特殊人群服务、邻里文化建设，串联起社区、业委会、物业、居民四方力量，彻底打通了基层治理和居民服务的双向通道。
第三，依托楼栋长网格化摸排优势，常态化精准摸排辖区高龄老人、独居老人、困难居民底数，落实精准化惠民帮扶服务。同时，建立特殊群体突发困难联动帮扶机制，用心解决群众急难愁盼。
最后，积极争取政策支持与制度保障。针对业委会反映的“法律主体资格缺失”和“安全责任风险较高”两大瓶颈，梁佳园表示，“社区和太乙路街道正在积极总结经验，并已向住建等上级部门反馈，全力争取政策支持与制度保障。同时，针对小区基础设施老旧的问题，经过多方努力，目前小区已成功列入‘老旧小区’改造名单，虽然具体启动时间尚未敲定，但已迈出了关键一步。我们力求为老旧小区自管自治提供更为坚实的法治与政策后盾，让热心干事的居民们能够彻底放下包袱，安心为家园建设出力。” 华商报大风新闻记者 马群 杨平