洪梅氹涌安置房项目二期施工如火如荼。邓浩 摄
洪梅氹涌，这个诗意的名字属于东莞水乡的一个村，有着AB两面：A面，河涌交错，鱼米丰盛，是典型的岭南水乡；B面，楼房“老破小”，平均巷道宽不足1米，被不少人吐槽“乱”。
看似错综多面的氹涌，正迎来发展机遇期。近年来，东莞西站洪梅单元土地整备工作接连吹响攻坚号角。东至赤滘口河、西至洪梅大道、南至氹涌村村界、北至西站路及水乡大道旁飞地，这块1500多亩的土地承载了氹涌村民祖祖辈辈的美好愿景，如今安置房项目一期1200套安置房正式建成交付，二期正在进行地下室基础工程施工，三期建设方案正在深化中。
作为洪梅镇首宗整村拆迁案例，氹涌安置房项目覆盖氹涌全村900多户村民、1500多亩土地，当前民房签约率约86%，已签约房屋971栋，完成3宗大型集体出租物业签约及拆除工作。百年古村焕生机，一栋栋安置房从这片发展“洼地”拔地而起，民生福祉提升在望，水乡发展新动力将被激活。
连片开发 改出“新氹涌”
走进氹涌锦绣华苑小区，从20楼窗户望去，一边低矮破败的林立楼房坐等被清拆，另一边“哐当哐当”敲击声从二期传来，而眼前的小区已展露新颜，只见9栋高楼直插蓝天，与不远处的东莞西站错落辉映。
一日三重景，旧村展新姿。据介绍，锦绣华苑小区，是专门为洪梅镇氹涌村权益人准备的一期安置小区。环顾这座美观实用的小区，主入口处设有无障碍通道，通道两侧加装扶手，小区内绿植四季成景，电梯、地下车库配备到位，篮球场、游泳池、幼儿园、图书馆等设施一应俱全，“交楼后，村民对我们的安置房的质量和环境纷纷表示认可。”洪梅镇氹涌村党总支书记吴志昂表示。
今时胜往日。长期以来，氹涌村发展“吊车尾”，这里房屋破旧老化问题较为严重，缺乏对外衔接道路，且建筑物间道路狭窄，路网建设不完善，公共服务设施落后，难以满足片区未来的发展需求。
东莞西站洪梅单元土地整备工作启动以来，昔日城中村加速蝶变。不同于此前常见的“宗地收储”模式，氹涌属于水乡功能区土地“连片收储”的一部分，坚持政府主导，由水乡委和洪梅镇政府“一盘棋”统筹规划，水乡委负责单元城市规划设计，组织公建基建配套项目建设并落实资金；洪梅镇负责开展土地整备工作，负责征收项目范围内村集体土地及其地上建筑物、构筑物及附着物。
“安置房建设是整个东莞西站洪梅单元土地整备工作的核心。”吴志昂介绍，项目采取边拆边建模式，以期让居民尽快看见改造成效，更大范围凝聚改造共识。
如今，二期安置房已完成桩基、支护工程，正在施工地下室基础工程，三期暂定选址二期安置房南面地块，建设方案正在深化中。随着土地空间腾挪而出、商贸城从“纸上”落到“地上”，一个“新氹涌”正加速崛起。
公益导向 连啃“硬骨头”
项目改造后，除了布局3期回迁安置房，同步配建相应配套道路等基础设施，进一步提升空间品质、改善人居环境。
这也是工作队入户啃“硬骨头”时的一大说服理由。东莞西站洪梅单元土地整备指挥部综合办主任卢敏表示，故土难离的村民对改造有天然抵触心理，项目启动之初村民各有诉求，抗拒搬迁理由层出不穷，“小到搬迁后房间光线改善，大到后续收益情况，我们一开始就把项目的整体模式、补偿标准讲透讲深，和村民算明白账，让大家知道这是一件利氹涌、利洪梅的好事，让村民明白自己既是发展见证者、项目参与者，也是实际受益者。”
看得见摸得着的利好不止于安置房，“基础补偿+增值共享”的征拆补偿机制是村民扭转态度的一大节点。据介绍，该项目创新土地收储整备补偿和利益共享方式，以等价值为原则，综合采用货币、物业等方式进行补偿，同时鼓励将补偿和利益共享的货币总额等价值折算为物业、股权等，以获取长远利益。
具体来看，项目土地增值收益由水乡委、洪梅镇按照一定比例分成。在此基础上，镇村再进行一定比例分成，并约定出让收益一定比例用于单元内村庄活化整治。
为扶持村集体经济发展，项目还在回迁区内无偿赠送5000平方米物业给村委会，同时允许村以成本价回购约5万平方米物业，确保村集体在后续物业租赁中有收益分成。
考虑到整村搬迁，政府支持3.5亿元用于过渡期间村民的利益保障。“我们原来村集体分红每年每股大概2000元，现在新增每年每股8000元，五年后将新增每年每股17000元，跟十几年前相比算得上是翻天覆地的变化。”吴志昂说。
从土地整备到多方共赢，从宜居宜业到产城融合新图景，氹涌正借城中村改造全面深度融入水乡功能区建设，赋能商贸中心建设，为水乡发展注入新的内生动力，让村民共享城市变迁与发展的成果。
撰文：龚菊 吴碧彤 郭文君