“太魔幻了！”
周末在广州天河看了一圈房的小张感叹道，“一边业主高喊退房，一边购房者排队抢房。”小张说的是近期因为降价占据广州楼市头条的天河保利天汇。
“实际上没有网上说得那么夸张，没有传闻中的4字头，也没有直降百万元，对比之前的价格，优惠了10万—20万元。”
保利天汇一波降价营销背后，是越秀·观樾、华润天河润府、珠江花城等超20个楼盘的同台“竞演”，最后谁是赢家终不好说。不过，放眼整个新盘林立的广州楼市，开发商们纷纷开始下狠手降价。一波冲刺之下，新房也一改年前的冷清，第三方机构数据显示，3月4—10日，新房成交套数环比上升18%。
●南方日报记者 周中雨
超20个楼盘“同台搭戏”
上周六，华润天河润府在毛毛雨中开盘，现场人头攒动，很是热闹。但市场却给了天河润府一记“闷棍”。第三方机构世联行统计的数据显示，来访125台客，首开成交25套。
在“天河+华润”两大金字招牌加持下，天河润府为何还是开盘爆冷？天河润府开盘价每平方米比吹风价少了1000元到2000元，没有如市场放出的消息一般“有惊喜”。同时，为了凸显高端定位，天河润府不仅要冻资，还要验资才能看房。这一系列的操作也着实伤了对其有高期待的购房者的心。
实际上，在天河润府开盘之前，板块内的许多项目就已经在备战。老盘珠江花城推出了总价370万元起的76—88㎡3+1房源，比天河润府同类竞品便宜不少，而保利天汇随后也高调宣布降价，一波造势之下，吸引了众多置业者的目光。
往年天河供应稀缺，但凡有资格、手里有钱，认准“是天河就购了”。但2020—2023这三年间，天河接连卖出14宗地，如今这些地块中绝大多数已开盘或者即将开盘，保利华创·都荟天珺、广州城投·天禧等新盘就在快速入市的路上。同时板块内还有珠江花城、保利天汇、珠江天郦、世纪金源·天河源筑、保利天御等旧改或早期拿地的项目，算起来，目前天河有超20个新盘“同台搭戏”。新房供应猛增，除了在价格上“近身肉搏”，楼盘还要拼户型、配套和营销。
以价换量，改善买家抓紧捡漏
事实上，降价并不是什么新鲜事，此前是“暗中”降，比如返佣、买房抵车位、买房送物业费，顶多推出几套特价房源当做噱头。而这一次，降价被明着摆在了台面上，而且范围更广。
一波降价大潮下，广州楼市在3月增长明显，也让市场对“小阳春”有了更多期许。据合富研究院统计，3月4—10日期间，广州全市合计供应740套新房，达到近5个月以来高位，开发商推盘积极性逐步增强，且在中心城区的推货意愿上升。合富研究院监测广州全市80个代表楼盘数据显示，3月4—10日，新房成交套数环比上升18%，这已经是自2月12日以来连续四周环比上升。
而此前的1—2月份，广州楼市供求始终维持在低位。1—2月，广州新房月均新增供应21万平方米，同比下降约13%；网签成交33万平方米，同比下降约42%，房企以消化余货为主，营销力度缩减，市场处于休整期。
从房企销售业绩来看，据克而瑞统计，2024年1—2月广州TOP3梯队房企权益销售金额为72.73亿元，同比下降53%，TOP10梯队房企权益销售金额为117.28亿元，同比下降44%；TOP20梯队房企权益销售金额为164.27亿元，同比下降38%；TOP30梯队房企权益销售金额为196.67亿元，同比下降35%。
这或许也是房企愿意大幅让利急于去化的重要原因，没有什么是比销售更快速回笼资金的方式了。2024年是房企偿债的高峰期。根据中指院的统计，在剔除已经发生债务违约和债券展期的房企后，有21家房企的全年到期债务超过100亿元，其中首开股份、华润置地和金地集团的到期债务超过200亿元。另外，远洋和万科的2024年到期债务规模在190亿元左右；保利和龙湖在170亿元左右。而近期，万科、金地等头部房企直面偿债“洪峰”，也引发市场关注。
但是“以价换量”是把双刃剑，虽然量跑起来了，流动资金活了，但也动了开发商的钱袋，也伤了老业主的心。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，促销降价对楼市的销售有一定的促进作用。按照过往，凡是热销的项目或者去化不错的项目，基本上价格都比周围同类项目要低。
但他也表示这种作用并不是持续的。“一方面只是释放了一部分认为价格可以入手或者一些急着买房的人群的需求；另一方面，降价会形成开发商轮番降价竞争局面，也会引发业主投诉，甚至引起降价被处罚的结果。”