多个重大项目加快建设，东莞中心城区日益焕新。莫勇 摄
东莞大道两侧城市建面外立面及天际线。莫勇 摄
2023年，在多项调控政策的持续优化下，房地产行业筑底企稳。据中原地产研究院发布数据显示，2023年1—11月，虽然东莞土拍和新房市场整体成交低位运行，但新房和二手房成交价格整体波动并不大。截至2023年11月30日，东莞住宅库存面积484万平方米，环比持平，同比上升11%，整体去化周期较长。
基于此，《南方日报·东莞观察》盘点2023年东莞楼市发生的变化，窥探房地产行业的全貌，并多维度展现东莞各房企的突围之路，助力东莞房企在2024年行稳致远。
撰文：艾帅 谢麦诗
楼市调整阵痛期
高品质住宅受捧
一个阶段的结束，必然是另一个阶段的开始。
在过去，地产的规模化是衡量一个房企竞争力的相当重要的标准之一。同时，地产公司的标签包括规模化、高周转、全员跟投、全口径销售额、全民营销等。
“不管价格多高，负债多高，只要能够抢到地，就是赢家。”在过去的抢地风潮中，很多公司拿了不少地王项目、高溢价项目。对于资金不足、没有能力独立开发项目的公司，都会联合一家或者多家房企一同进行项目开发，在降低资金风险的同时，还能做全口径流量数据，提升公司的销售额。
随着追求规模、加大财务杠杆，高周转的地产阶段性周期的结束，2023年，仅靠城市红利扩张的时光一去不返，粗放、放权管理的模式也成了过去式。当前，房地产行业的内在逻辑已发生了根本性的改变，正在经历大幅的整合、调整、优化，迫切需要一种全新的发展模式。
穿新鞋、走新路。当旧时的路已经走不通了，只能换个思维、思路重新来过。当下，地产行业正在回归民生，回归理性，行业已进入品质消费和自住时代。只有主动应对变化、努力活下去的房企，才能迎来下一个春天。在这之下，在速度、风险和利润之间实现平衡，打造品质人居成为突围的关键。
回顾2023年，各开发商在逆势中修炼内功，稳打稳扎、全力提升项目品质。华润、万科、华侨城等多家品牌房企以品质赢得了市场的认可，更有多个项目凭借优越的核心片区区位优势，取得了逆市飘红的亮眼成绩。
据瑞城搜研究院发布数据显示，截至2023年11月，南城瑧湾汇以销售金额约60.48亿元位居全市销冠；华润置地中心·悦府荣登东莞千万级住宅销售金额（约54亿元）和套数（394套）双料第一；松山湖华侨城松湖原岸以近乎三开盘三售罄的亮眼成绩，仅4个月就完成住宅清盘，成交804套，销售金额51亿元，稳居松山湖片区之首；瑧山境荣获2023年1—11月东城网签套数、面积、金额TOP1；凤岗大运万科城以成交443套、销售金额14.4亿元的成绩，占据临深片区榜首。
瑞城搜研究院总经理王斌表示，2023年东莞市政府相关部门积极出台楼市新政，银行信贷政策亦有调整，叠加热销项目大都具有核心地段、高素质产品、头部房企等属性，在多方因素共同助推下，实现了楼市的整体稳健发展。
区域逐渐分化
多方协力纾困
当前，尽管市场信心仍处在恢复阶段，但房地产作为一个不可缺失的产业形态，在城市和地方的建设发展推进的各个阶段，仍旧扮演着不可或缺的角色，还与经济、民生紧密相连。这也是房地产市场相关政策不断优化和调控的原因。
在资金端，据财新报道，金融监管部门拟扩围房企白名单，约50家国有和民营房企位列其中，比年初提及的“系统重要性优质房企”的数量更胜一筹；而进入白名单的地产企业，有望获得包括信贷、债权、股权融资等多方面的支持。
在政策端，东莞先后出台包括全面放开限购、三限房申购条件大幅放松，只要在东莞市工作，社保最低1年，单身也可以购买；优化新建商品住房销售价格申报，自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起或自上一次调整申报价格之日起满30天方可变更，新房定价权重回市场等多项楼市新政。政策的优化和加持，在满足市民购房多样需求、推动房企积极去库存等方面起到了积极作用。
在市场端，随着时代的发展和人居要求的不断提升，在2023年，东莞房地产市场出现了企业分化、产品分化、区域分化等现象，并呈现愈演愈烈的趋势。
企业分化方面，头部房企成市场主力，多数企业放缓开发节奏。从土拍市场看，年内成交8宗商住地，其中保利占得3宗；在未来供应方面，中心城区多个“旧改”项目火力全开，预计2024年上半年扎堆入市。
产品分化方面，大平层迎来高光时刻，刚需产品成促销主流。2023年度最热门产品当属大平层，从瑧湾汇到悦府，从华侨城松湖原岸到瑧山境，一次次热销和集中网签，一度使得东莞新房网签价格维持在3万元/平方米以上。与之相对，刚需产品则一度成为不少项目促销的噱头，“1字头”更是频频成为宣传主标语。
区域分化方面，“三心”依旧热度不减，镇街“以价换量”。除中心城区和松山湖、滨海湾新区多个品质项目销售火热外，大部分房企和在售项目持续通过“以价换量”换取现金流。从11月、12月的市场情况来看，临近年底，行业集中度不断提升，存量竞争加剧，叠加资金压力，房企“抢客战”愈演愈烈，推盘策略不断调整。据瑞城搜、合富等多家研究机构调研数据显示，全市范围“低首付”现象明显增多，多以首付分期、贴息等方式呈现，取得了一定的成效。
■声音
中原地产研究院执行院长车德锐：
分化持续加剧
理性看待市场
据中原地产研究院发布年报显示，2023年东莞楼市主要表现为缩量下行、深幅调整、分化显著、库存高位、人居升级、周转放缓、割肉止损、全面回归、法拍亮眼九大特色。同时，面向即将到来的2024年，经济向好、供应低位、库存去化、价值重估、持续调整，内卷严重，房改启动、分化加剧、房企洗牌或将成为年度关键词。
车德锐表示，在房地产交易链条下，有最大基数的购房者，有多套房的持有者，也有对市场进行研判的政府、研究机构等，对于各方来说，不论何时，不论哪一种市场行情，房屋买卖永远是各方关心的事情，大家应理性地看待即将到来的2024东莞楼市。
首先，对购房者来说，东莞房价从最高峰到当前在售价格，普遍下滑超30%，甚至个别镇街的项目接近50%。可以说，房价已经进入底部区域了，未来的调整空间已经非常有限了。现在的房价对于购房者而言是非常友好的，以某强二线镇街为例证，甚至都可以买到“1字头”的房子。基于此，建议有需要、买得起的购房者，在2024年可以好好淘淘房，买到自己称心如意的房子。
其次，对于多套房的业主来说，建议尽快优化资产配置。根据资产所在区域价值、居住圈层等因素，综合评判房屋未来潜力，对于整体处于弱势的房源，需要尽快出售，然后入手核心优质资产。此外，如对于想置换的业主，也可以趁当下新房价格窗口期，争取最大价格优惠的同时，以二手房来置换改善房源，实现居住升级。
再者，对房企而言，2024年应顺势而为，加快项目销售回笼资金，实现企业降规模、降杠杆、降风险；优化投资布局，选择基本面强支撑的区域和板块布局，同时聚焦满足改善及豪宅等高端需求，提升产品力和服务。
最后，为助力楼市的稳健发展，建议政府相关部门可考虑适当降低入户门槛，让更多想置业东莞的人群可以快速入户。同时，政府应阶段性减少新增供应，以平衡市场供求关系；通过引导市场换新需求，研究相关的配套政策，刺激改善需求释放；试点保障房等三大工程建设，满足年轻人的置业安家需求，增强对年轻人才的吸引力；同时联合专业市场研究机构，引导各大房企开发能够满足市场需求的产品，避免供需错配。