（上接第四版）

第四章 前期物业管理

第四十条 建设单位销售房屋前，选聘前期物业服务人的，应当书面签订前期物业服务合同。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式公开选聘物业服务人；投标人少于三家或者总建筑面积低于三万平方米的，经物业所在地县（区）住房和城乡建设主管部门批准后，可以采用协议方式选聘物业服务人。

分期开发的物业划定为一个物业服务区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业服务区域为范围。

第四十一条 建设单位销售房屋前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

第四十二条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主、业主大会决定选聘新物业服务人，且签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第四十三条 建设单位在与物业服务人办理物业承接验收手续时，应当向物业服务人移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业管理必需的其他资料。

前期物业服务合同终止后，前期物业服务人应当在合同终止之日起十日内将上述资料移交给业主委员会。

第五章 物业服务

第一节 一般规定

第四十四条 业主大会应当通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘物业服务人。

第四十五条 一个物业服务区域由一个物业服务人实施物业服务。业主大会成立后作出选聘或者续聘物业服务人决定的，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务人签订书面物业服务合同。

第四十六条 物业服务人应当将下列信息在物业服务区域内显著位置公开并及时更新：

（一）营业执照、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、服务投诉电话；

（二）物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费标准、计收方式；

（三）电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

（四）上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

（五）上一年度公共水电费用分摊情况、物业服务费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；

（六）业主进行房屋装饰装修活动的情况；

（七）相关行政管理部门的投诉举报电话；

（八）物业服务合同约定的其它应当公示的信息。

第四十七条 实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责组织召集，由县（区）住房和城乡建设主管部门、居民委员会、辖区派出所、物业服务人、业主委员会、业主代表、相关单位等各方代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列问题：

（一）业主委员会不依法履行职责的；

（二）业主委员会换届过程中出现问题的；

（三）物业服务合同履行中出现重大问题的；

（四）提前终止物业服务合同的；

（五）物业服务人在退出和交接过程中出现问题的；

（六）业主、业主委员会、物业服务人之间发生矛盾纠纷的；

（七）需要协调解决其他物业管理问题的。

第四十八条 物业服务区域内发生下列情形之一的，物业服务人应当及时采取应急措施并向相关主管部门、专业经营单位报告：

（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人员伤亡或者危及建筑物安全的；

（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且难以排除，严重危及业主、建筑物安全的；

（三）发生群体性事件的；

（四）其他严重影响业主正常生活的。

第四十九条 建设单位、物业服务人及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。

市住房和城乡建设主管部门应当加强物业管理信用体系建设，对物业管理信用信息的征集、披露、评估、使用等实施统一监督管理。

县（区）住房和城乡建设主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府建立物业服务人及其从业人员、业主委员会在物业管理中的信用档案，并向公众提供查询服务。县（区）住房和城乡建设主管部门可以依据物业服务人信用档案等相关材料，建立本辖区内物业服务人红黑名单制度，并对相关物业服务人依法依规给予奖惩。

第五十条 物业管理投诉实行属地管理、分级负责、逐级受理，依法及时就地处理的原则。

物业管理投诉可向居民委员会投诉，居民委员会无法协调的，可逐级向所在地街道办事处、乡镇人民政府、县（区）、市相关行政主管部门投诉。物业管理行业组织应当配合各有关单位做好物业管理投诉处理工作。

投诉受理单位应当在受理投诉之日起十五日内对投诉事项形成处理意见，对重大事件、情况复杂的投诉事项，可适当延长做出处理意见的时间，并将延长期限告知投诉人。

第二节 物业服务合同

第五十一条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接、违约责任等条款。

物业服务合同应当采用书面形式。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

市住房和城乡建设主管部门会同市市场监管部门制定全市统一的物业服务合同示范文本。

第五十二条 物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续签物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第五十三条 物业服务合同终止后，物业服务人应当按照法律、法规和合同约定办理交接事宜，除向业主委员会移交本条例第四十三条规定的资料外，还应当履行下列交接义务：

（一）移交物业管理用房、业主共有的场地和设施设备；

（二）移交服务期间的物业服务和财务档案；

（三）撤出物业服务区域内的物业服务人员；

（四）清退预收的物业服务费、场地占用费和收取的利用物业共有部分、设施和场地经营所得的收益余额；

（五）法律、法规规定的其他义务。

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。

新物业服务人确定后，业主委员会应当将资金、物品和资料移交给新的物业服务人。

第五十四条 物业服务合同终止后，业主大会未选聘出新的物业服务人的，街道办事处、乡镇人民政府应当协调供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位继续做好管理服务工作。公共区域的秩序维护、环境卫生维护、绿化维护等物业服务的基本事项，由街道办事处、乡镇人民政府与业主委员会协商解决。

街道办事处、乡镇人民政府应当将物业服务基本事项的内容和费用在物业服务区域内显著位置公示，费用由全体业主共同承担。

街道办事处、乡镇人民政府应当及时指导和协助业主委员会召开业主大会，选聘新的物业服务人。

第三节 物业服务费

第五十五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

物业服务收费具体标准由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。

市、县（区）人民政府价格主管部门会同住房和城乡建设主管部门加强对物业服务收费的监督。

第五十六条 物业交付前产生的物业服务费用和物业服务区域内未售出空置房屋的物业服务费，由建设单位承担。物业交付后发生的物业服务费用，由业主承担。

物业通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知之日起三十日内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

第五十七条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得以部分业主拖欠物业服务费用或者其他原因为由，停水、停电或者减少服务项目，降低服务标准或者停止物业服务。

物业服务人接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。专业经营单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

物业服务人退出物业服务区域时已代收费用但未向专业经营单位清缴的费用，专业经营单位应当按相关约定直接向物业服务人追缴，不得以未清缴费用而停止向用户提供服务。

第六章 物业的使用与维护

第一节 物业的使用

第五十八条 物业服务区域内禁止下列行为：

（一）破坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、房屋外观；

（二）违章搭建建筑物、构筑物或者其他设施；

（三）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性等危险性物品，排放有毒、有害物质；

（四）高空抛物，乱停乱放，乱拉管线；

（五）超过规定标准排放噪声；

（六）占用、堵塞消防通道和出入口通道的行为；

（七）占用公共绿地以及损害公共设施设备行为；

（八）违反规定饲养动物；

（九）不遵守垃圾分类投放规定的行为；

（十）法律、法规及管理规约禁止的其他行为。

物业服务人应当采取必要的安全保障措施防止从建筑物上坠落物品和从建筑物中抛掷物品。

物业服务人依照法律、法规规定，协助相关部门进行养犬、垃圾分类等管理。

第五十九条 物业服务人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

业主、物业服务人不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地。业主因维修物业或者公共利益需要确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会和物业服务人的同意；物业服务人确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务人应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第六十条 业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，并与物业服务人签订装饰装修管理服务规约。

第六十一条 业主产生的建筑垃圾等非生活垃圾应自行做到日产日清；委托物业服务人清运的，清运费用由双方按照市场价格协商确定。

第六十二条 对物业服务区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务人和业主委员会应当及时劝阻、制止，并向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

住宅装饰装修造成物业共有部分、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应当及时修复；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第六十三条 业主出租房屋的，应当按照房屋租赁管理有关规定执行。

第六十四条 物业服务区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。在满足业主需要后，建设单位可以按月将车位、车库出租给物业服务区域外的单位和个人。

规划明确停放汽车的车位、车库不得私自改为他用。

第二节 物业的维护

第六十五条 建设单位应当按照法律、法规规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务人应当立即采取应急防范措施，组织抢修并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。

第六十六条 物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当依法承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护和更新改造责任。

第六十七条 专项维修资金的收取、使用、管理，按照国家和自治区有关规定执行。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

任何单位和个人不得挪用专项维修资金。专项维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

第六十八条 业主委员会或物业服务人可以采取招投标方式确定物业服务区域内电梯的维保单位。

第六十九条 因物业维修需要，相关单位进入物业服务区域内提供服务的，业主、物业服务人应当配合。

物业服务人应当为邮政、快递企业投递邮件、快件提供便利，保障邮件、快件的正常投递。

第七章 法律责任

第七十条 违反本条例规定，相关行政管理部门、街道办事处、乡镇人民政府负责物业管理的主管人员和其他直接责任人员有下列情形之一的，由有权机关依法给予处分；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）接到投诉、举报后不受理、登记、处理，或者发现违法行为不予查处的；

（二）未更换首次业主大会会议筹备组不符合条件的街道办事处、乡镇人民政府代表的；

（三）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的。

第七十一条 违反本条例规定，住宅物业的建设单位未通过公开招投标的方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务人的，由县（区）住房和城乡建设主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五万元以上十万元以下罚款。

第七十二条 违反本条例规定，物业服务人擅自停水、停电的，由县（区）住房和城乡建设主管部门处一万元以上十万元以下的罚款。

第七十三条 业主委员会委员违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会或者业主委员会印章的，由县（区）住房和城乡建设主管部门责令改正，并通告全体业主;造成损失的，依法承担法律责任。

第七十四条 业主委员会有下列情形之一的，由街道办事处、乡镇人民政府责令改正；拒不改正造成严重后果的，可以组织选举新的业主委员会；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权的；

（二）打击、报复、诽谤、陷害有关举报人的；

（三）违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益的。

第七十五条 违反本条例规定，本条例未规定处罚的行为，相关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

第八章 附 则

第七十六条 各功能园区管理机构负责本区域内物业管理活动的监督管理工作，履行县（区）住房和城乡建设主管部门相关职责。

第七十七条 临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则示范文本由市住房和城乡建设主管部门制定。

第七十八条 自建住宅小区、老旧住宅小区需要实施物业服务管理的，由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会征求业主意见后，确定物业服务区域，成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务人提供物业管理服务，也可由业主自行管理物业。

第七十九条 本条例自2023年8月1日起施行。