关于《芜湖市住宅小区物业管理条例（草案）》的说明

市住建局

芜湖市人民代表大会常务委员会：

受市人民政府委托，现就《芜湖市住宅小区物业管理条例（草案）》（以下简称：《条例（草案）》），说明如下：

一、制定背景

随着城镇化进程的加快，当前，我国居民的城镇化率已经超过64%。城镇居民的居住生活空间已经从平房、集体宿舍、筒子楼逐渐过渡到商品房和住宅小区。在住宅小区数量不断增加和社区进入增量盘活的背景下，居民对优质物业服务的需求也不断增长。

物业服务与管理不仅关系到居民的生活质量，也是城市基层社会治理的重要组成部分，更成为基层社会治理的难点之一。经过问卷调查和多轮实地访谈调研发现，当前芜湖市物业服务与管理领域面临的主要问题：一是小区物业服务缺位，居民对物业服务企业缺乏信任。调研发现，近九成居民对所在小区物业管理模式缺乏了解，并且居民对开发商及物业服务企业缺乏信任，上述因素成为物业管理的难点和物业服务过程中双方冲突的根源。二是物业企业服务质量较低。物业服务企业服务理念缺失，工作人员责任意识不强且素质偏低，企业内部管理混乱，造成物业办事效率低下、服务态度不佳，此为当前业主与物业服务企业之间产生矛盾的主要因素。三是政府对物业服务企业监管力度不够。当前缺乏对小区物业管理进行有效监督的渠道与机构，街道、社区缺乏专门管理机构和专职物业管理人员，物业管理重心下移不够。四是物业服务企业与业主在收费问题上矛盾突出。主要表现在物业服务收费标准不一，且收费不透明化，难以提供质价相符的物业服务。五是业主委员会成立及运转困难。当前大部分业主对于物业管理与建设的积极性不高，对业主委员会持怀疑或漠视倾向，因此，芜湖市53%的小区未成立业主委员会，少数小区虽然已经成立业主委员会，但业主自治水平不高，业委会履职能力不够。六是物业管理纠纷解决渠道不健全。日常生活中小区发生的矛盾纠纷较为复杂，无法确切地划分到哪个部门管理，时有居民投诉无门的情况发生。

上述问题表明，当前存在居民对物业服务的需求日益增大，物业矛盾纠纷复杂，参与主体越位、失位和错位等现状。由此，产生了许多新情况、新矛盾、新问题亟待解决，亟需提升业主自治能力和物业服务水平、化解物业矛盾纠纷和规范相关监督管理。国内外物业管理的经验表明，法治保障是促进物业服务健康、长效发展的重要途径。2018年国务院《物业管理条例》的修订和2020年《民法典》的实施，为完善国家和地方物业管理法律体系提供了重要契机。2021年《安徽省物业管理条例》经过了第三次修订，国内其他多个省市也出台或修订了物业管理的地方性法规。作为长三角一体化高质量发展的重要城市之一，我市有必要、有条件、也有能力出台相关地方性法规。这不仅是贯彻落实中央精神和上位法律、法规的重要举措，也是积极应对物业管理实际问题，推动物业服务质量向高品质、多样化发展，满足人民群众对美好居住生活需要的客观要求。

二、制定依据

《条例（草案）》起草过程中，依照《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国立法法》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国行政处罚法》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《安徽省“十四五”城乡社区服务体系建设规划》等相关法律、法规和政策规定，准确理解和把握上位法立法精神、条文要义和政策内涵。同时还借鉴了浙江省、河南省、北京市、杭州市、深圳市、武汉市、济南市、青岛市、嘉兴市、衢州市等地的物业管理立法经验。进一步明确、细化和补充了《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》的规定，并紧密结合芜湖市实际，积极应对物业管理实践中出现的问题和难点，在立法层面完善物业管理顶层设计，强化政策指引，注重立法的针对性、规范性和可操作性。

三、制定过程

根据工作安排，芜湖市人大常委会将《芜湖市住宅小区物业管理条例》列入2022年度的立法计划项目。芜湖市住房和城乡建设局启动了立法起草工作，成立了立法工作领导小组，并通过招投标的方式委托安徽师范大学法学院成立立法起草小组，立法起草小组积极开展以下工作：

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